前100家住房企业新增增加值占近50%。年初，住房企业投资趋于稳定

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随着房地产调控的深入，房地产企业在增加土地储备方面开始显得越来越谨慎和稳健。今年前两个月，开发商进入新价值100强门槛，达到22.7亿元，比上个月增加7亿元，24家企业新价值超过100亿元。今年2月，一些此前未收购土地的企业开始谨慎投资土地市场。

据业内人士分析，由于资金等因素的影响，部分房地产企业今年年初的征地预算尚未获批，在土地市场上略显保守。其他房地产企业，包括融创、万科和绿地，已经开始通过收购土地或并购的方式积极增加储备。到目前为止，这些企业已经花费了数十亿来扩大他们的储备。随着大多数住宅企业进入国家，土地市场将进一步普及，竞争将在未来加剧。

总部住宅公司占据了一半的土地

从行业集中度来看，前十名房地产企业的新增增加值占前100名房地产企业的近一半，新增增加值集中度比上个月提高了两个百分点。

根据凯瑞研究中心发布的《2019年1-2月中国房地产企业新价值100强》，2019年1-2月中国房地产企业新价值100强门槛为22.7亿元，比上个月增加7亿元，24家企业新价值超过100亿元。一些一月份没有征地的房地产企业也开始在土地市场寻找机会。

从集中度来看，前10名的销售价值占前100名房地产企业新增价值的近47%，接近一半，新增价值集中度较上月提高了2个百分点。融创、万科和绿地分别以938.8亿元、681.6亿元和641.3亿元的新增价值占据前三位，其中融创连续两个月位居价值排行榜首位。到目前为止，它已经在几个二线城市积极扩张，显示出在这一年中影响销售业绩前三名的势头。

值得注意的是，十大住宅企业新增增加值的断层现象更加明显。其他十大房地产企业与前三大新价值企业之间存在很大差距，比如，第四位接近200亿元，第三位。前十名之外的住宅企业新增增加值之间的差距相对较小，这也表明中小住宅企业之间的竞争在住宅企业的规模战中往往更加激烈。

分析表明，在融资紧张的情况下，由于销售增长放缓，住宅企业投资疲软。1-2月，100强房地产企业整体征地销售比例仅为0.33，低于2018年，房地产企业征地态度仍趋于谨慎。今年前两个月，100强销售企业中有近30%没有土地收购记录。这些企业主要集中在销售前50名，这也表明中小住房企业的生存环境不容乐观。

就梯队而言，除11-20强外，其他梯队的征地销售比例均大幅下降。据业内人士分析，第二梯队企业最渴望规模增长，1月和2月的征地销售比例高达0.46，远高于行业平均水平。华润、阳光城等的征地销售。相对较高，表现出更积极的态度。

谁在积极夺取土地

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场已逐步企稳，部分城市经历了向下调整，大部分城市的去城市化速度已经放缓，龙头企业的征地步伐也明显偏离。其中，部分房地产企业存在明显的去杠杆化倾向和融资困难，征地速度明显放缓，但部分企业仍在积极征地。

他进一步分析，一方面，近期融资渠道略有松动，部分企业的财务压力有所缓解。与此同时，2018年房地产行业的销售规模仍创下新高，资金的退出为企业扩大土地储备带来了可能。

易居智库市场研究总监严跃进认为，大多数房地产企业在投资征地时仍倾向于谨慎，前100家企业对征地的销售比例处于较低水平。然而，这种不景气的情况预计在未来会有所改善。目前，一二线城市的土地供应大幅增加，许多土地以低地价甚至底价出售，这也为房地产企业在市场上拓展土地带来了新的机遇。

据统计，2月份三线、四线新增土地储备建设比例下降至46%以上，比上个月下降6个百分点，一线、二线新增土地储备建设比例分别上升1个百分点和5个百分点，二线城市比例再次超过三线、四线城市。从城市的角度来看，在一些市场调整到位的核心一二线城市，土地市场出现回暖迹象。其中，苏州节后土地首次拍卖，参与的房地产企业数量明显增加，许多地块以高价出售，最终有7块地块以近100亿元出售。预计未来将有更多的房地产企业从战略上重新聚焦二线城市。

事实上，除了三大房企大规模征地外，还有两类房企更积极地扩大土地储备。一是以绿地、华润和首开为代表的国有企业。从1月到2月，这些国有企业的投资主要分布在高质量的一、二线城市。目前，国有企业以较低的资本成本显示出优势。此外，一些急于扩张的房企在征地方面相对活跃，其特点是征地销售比例远高于行业平均水平0.3，商品价值基本排在50之前。例如，钟君和禹州1月和2月的土地收购销售比率高于1.5。

住房企业并购重组

“虽然目前的土地市场有所好转，但从今年的整体情况来看，土地市场提供的大部分土地都有支持、限价和限购等转让政策的限制。”张大伟表示，许多企业可能会避免在公开的土地市场上进行高成本的土地收购，绕过M&A市场。

根据可儿研究中心披露的数据，万科1月和2月的土地收购总额为252亿元，但新增价值超过681.6亿元，直接土地收购仅占新增价值总额的不到40%。此外，融创前两个月收购土地260.5亿元，占新增总价值938.8亿元的不到30%。

在并购领域，今年1月，华润置地在北京、上海、汕尾、长春、兰州、宜宾、沈阳、无锡共收购了8块地块，总金额138亿元；融创以125.53亿元人民币收购武汉中央商务区持有的上海远洋建筑公司100%股权。被收购公司拥有北京远洋国际项目1号地块和上海董家渡项目100%的股权；今年2月，格林兰斥资121亿元收购了上海的董家渡项目，该项目最初由中国民生投资控股。

诸葛房屋搜索的首席分析师陈雷分析说，收购土地的过程比招标更简单，受让方有更多的发言权，通常是以更低的价格，并可以避免许多限制，如目前的土地分配和建筑面积招标。

来源:今日北京商报

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