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7月下旬,武汉的许多业主捍卫了自己的权利,并抗议称,一家房地产开发商在公开分享的问题上耍花招。

据《中国房地产报》报道,一些业主称,该房地产开发商还对电梯和走廊等共用区域收取室内精装价格,且价格过高。125平方米的房子,精装修标准为2500元/平方米,分摊比例为28%。通过这种方式,每栋房子都多收了8万多元。

事实上,分享公共资金的问题长期以来一直存在。近年来,随着房价的上涨,一些开发商借机抬高了股价。

共有住房面积的存在合理吗?这里的开发者有什么诀窍?让我们听听业内人士的意见。

数据图:不动产产权证。中信。com记者邱玉社

游泳池面积是多少?

当你买一栋100平方米的房子时,你实际上是住在70平方米的房子里,这等于0+的面积,少的部分是共用面积。

根据2000年实施的《房地产调查规范》,共有公共建筑面积包括:

1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备室、公共大厅、走道、地下室、值班警卫室等施工区域。,以及为整个建筑服务的公共和管理建筑,应按水平投影面积计算。

2.总建筑面积还包括房屋与公共建筑之间的隔墙,以及外墙建筑面积(包括山墙)的一半水平投影面积。

这意味着,不仅电梯、走廊、门厅,而且门卫室的一部分面积也应该由你支付。

公共共享的比例一直在上升,甚至超过了使用面积

没有人希望房子的水池面积太大,这涉及到水池系数的概念。

例如,打开房间书,上面写着“建筑面积:84.47平方米;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,共用建筑面积:21.04㎡”。然而,不清楚泳池区在哪里。分摊系数为分摊建筑面积除以专有建筑面积,取值为0.33 (33%)。

建筑面积、专有建筑面积和共享建筑面积都写在房间册上。中信。com记者邱玉社

徐汇集团北京地区部设计管理部高级经理刘佳告诉Zhongxin.com,住宅建筑的分摊系数一般为0.18-0.25,商业建筑的分摊系数一般为0.3-0.4。这些数据来自测绘公司的经验。

然而,近年来,随着房价的上涨,分摊系数也迅速上升,有些房子已经超过30%。2010年,山东某房地产的份额系数甚至超过了52%。去年,南京某商住公寓的一些户型面积甚至比公寓还大,住房率只有42%。

问题是现有的法律法规没有对分享系数设定上限。

吸引人的一点是:打造一个大的泳池区

一线城市有4000多处房产,你可以通过分享这些房产赚取1000多万英镑

一位未透露姓名的业内人士表示,开发商在办理房产证前,应要求测绘公司进行实地测量,然后出具测绘成果报告,报告应包括详细的建筑面积、内部面积和共用面积,并移交给开发商。

换句话说,测绘企业和房地产开发企业最清楚池面积在哪里。但是,问题是开发商不会把详细的测绘成果报告分享给买家。

事实上,在世界上,房价基本上是根据实际使用面积计算的。为什么在中国要使用建筑面积,包括共用面积?

“根据实际使用面积,开发商不可能实现利润最大化。”上海益奥建筑工程技术检测咨询有限公司技术总监李平表示。

他说,购房者可以很容易地测量实际使用面积,但不能测量分摊面积。开发商可以与第三方测量达成默契,并对泳池面积的大小大惊小怪。房价如此之高,即使每户分配几平方米或几十万平方米的项目,也会带来很多钱。

网友的评论。来源:新浪微博截图

例如:

根据易居房地产研究所的100城市房价报告,6月份,4万元以上的一线城市平均价格水平持续15个月,1.2万元以上的二线城市持续12个月,1万元以上的三、四线城市持续10个月。

在房地产信息平台上展示一线城市和社区的基本信息。

如上图所示,以一线城市的一处房产为例:共有4148套套房,平均价格为4万元/平方米。假设开发商计算出每套房的分摊面积为0.1平方米,那么整个房地产可以多赚1659万元。

毛妮2:重复分享和重复集资

消防应急场所改变停车位,你可以赚1000多万

哪些区域属于游泳池区域?不清楚的内容也给了开发人员钻取空的机会。

如果你买了泳池区的账单,你将拥有它的所有权和使用权。然而,这个游泳池确实是多种多样的,开发商很少明确表态,所以买家根本不知道哪些公共区域是他们自己的,更不用说使用它们了。

“例如,一些社区的火灾应急场所等区域被算作公共游泳池,但它们又被归类为待售停车位。这是一个重复的公共池。”山东史明宜居建设项目管理有限公司董事长王庆华表示,此类停车位没有产权,只能使用,不能转让。

他说,这种停车位在小县城可以卖到10万英镑,在省会城市可以卖到20万英镑。在一个中等规模的社区里,如果开发商想改变这一方面,可以在地下留出数百个停车位,在地上留出几十个。

北京居民区停车位或路边停放的车辆。程春雨

以北京为例:

根据《北京青年报》2017年的调查报告,北京五环路和五环路以外普通住宅小区的地下停车位(包括二手车车位)价格在15万至20万元/片之间;四环路和三环路之间的停车位基本上在15万到30万元/辆之间。

如果开发商非法划出100个停车位,每个停车位卖20万元,一个社区可以赚2000万元。事实上,许多社区的停车位价格超过20万英镑。

第三类:所有者的游泳池区域被用于盈利

社区广告收入归业主所有,物业费可少于一半

王庆华表示,仍有一些被视为共有的房产,是业主合理拥有的,物业公司应该向业主支付部分费用,但现实中很少有人会这样做。

“社区电梯、走廊和门厅中的一些广告位也归业主所有。在早期开发商或后来的房地产公司接管后,他们出售广告位以获取利润。他们不应该付钱给主人吗?”他说。

广告交易平台上社区广告的引用情况。

在广告交易平台上,社区中有各种各样的广告位置。广告位或屏幕可设置在社区出入口、电梯室、电梯门、社区灯箱、社区室外、停车场、停车场大门、单元入口屏幕、建筑物墙壁等处。,以便通过投放广告来赚钱。

记者注意到,不同城市不同广告位的价格相差很大,而一线城市的广告位大多起价在1000元左右。例如,北京中高档社区出入口的动态灯箱价格为6000元;北京路大门落地杆媒体位置报价为1800元,启动需要30帧,最短发布时间为1月。

王庆华认为,在一个中等规模的高端社区,如果广告收入反馈给业主,业主实际支付的物业费实际上可以减少50%。

辩论

——我们应该支付公共游泳池的取暖费吗?

另一个问题是购房者是否应该支付共用区域的供暖和其他费用。

目前,取暖费和物业费是按建筑面积计算的。也就是说,你不仅要支付房子的实际供暖面积,还要支付电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口门卫的供暖费用。

在这方面,北京大学房地产法律研究中心主任楼建波建议,每年公布的价格应该告诉每个人如何计算。每平方米公布多少,包括共有产权证书的总建筑面积,还是不包括?如果价格构成是透明的,股票是否包含在内并不是一个根本问题,关键是要科学透明。

在某区张贴收取采暖费的通知。

-可以取消泳池吗?

随着未来住房精装修政策甚至房产税的出台,我们将面临向哪个地区收费的问题。由于泳池缺乏标准和管理混乱,将来买房时能否只看套房的实际使用面积?

事实上,早在2002年,重庆就以地方性法规的形式首次规定了商品房的定价方法:商品房的销售和预售应以套内建筑面积为准,共用部位和共用设施应在商品房买卖合同和商品房证书中载明。

近年来,为响应人们的需求,广州、北京等地开始探索按套内建筑面积计价。

Xi交通大学房地产研究所所长杨东朗认为:

事实上,池面积的计算和管理是一个非常简单的问题,这在政策和技术上都可以实现,但问题在于交易信息是否透明,开发商是否愿意披露具体的池内容,以及他们是否涉嫌虚报池面积。

建议取消联营,根据实际使用面积计算房价,让买家更清楚地了解。

北京大学房地产法律研究中心主任楼建波说:

房子的总价是固定的。如果按套内面积计算,每平方米的单价肯定会提高。事实上,不管用哪种方式,最重要的是要把标准弄清楚,这样人们才能看得清楚。

有人建议,在现有的购房方式下,开发商或销售代理人应承担强制性义务,即应向购房者明确说明"分配了哪些面积"。

(资料来源:中国新闻网编号:cns 2012,边肖:虞丘)

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标题:如果你买一栋有100套公寓的房子,你只能买70套。游泳池有多深?

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