【独家】上海严查银行“输血”房企拿地资金！

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10月12日上午，上海银监局召开辖区内机构高级管理层会议，发布严格控制房地产贷款风险的警示。《中国商报》独家从一位接近参与者的人士处获悉，监管要求严格，银行资金进入商品房土地的交易将受到深度监管。

最初，即使银行贷款无法发放，银行资金仍有许多创新渠道绕过土地市场。然而，如果监管受到严格调查，这项业务将不得不萎缩。那个人说。

此外，一家股份制银行的个人金融部门的一位人士向本报表示了收紧的趋势，预计非法抵押贷款和首付消费信贷也将得到基本整改。

银行资金如何通过渠道输血获得土地？

事实上，日前由上海市住房和城乡建设管理委员会和市规划国土资源局联合发布的《关于进一步加强上海市房地产市场监管，促进房地产市场稳定健康发展的意见》(以下简称《意见》)已下令阻断支付投标保证金、保证金及后续土地出让价款的五个渠道:银行贷款、信托资金、资本市场融资、资产管理计划配置和保险资金。

从理论上讲，银行贷款不能被开发商用来获得土地，但这一行业中灵活的方法已经普遍了很多年，并且已经在全国许多地方出现。

本报记者从采访中了解到，一些银行已经开创了土地交叉业务，或者银行资金已经通过产业基金进入土地市场，银行与房地产企业共同成立有限合伙经营土地收购基金。另一方面，我行的资金可以通过销售理财产品来解决，这些资金可以在资金的优劣势结构分层中优先使用，以控制理财产品的风险。

根据中国债券披露的2016年上半年数据，有2.09万亿元的理财资金投向了房地产行业的债券、非标准资产和股权资产。据业内人士估计，通过信托和资产管理计划进入房地产土地收购开发的银行资金并不少见。

此外，在过去两年中，住房企业发行了债券，所筹集资金的使用不受具体项目的限制。从认购者的角度来看，作为购买者，这些公司债券并不缺乏银行融资和保险资金。

该行的修改还包括通过信托发放贷款。中信建设证券(CITIC Construction Securities)分析师陈申在接受媒体采访时表示，该行的理财资金可以通过信托产品设立的spv，向项目公司发放信托贷款或委托贷款。到期后，开发商或相关方将偿还本金和利息，以实现提款，这通常是在项目获得四个证书之前发行，这被称为夹层贷款。

永久债务是一种贷款

除了上述更为常规的替代方法之外，《中国商报》记者最近独家获悉，香港一家大型上市房地产企业正在通过广东多家银行分行实施一种融资方式:发行永久债券。银行资金进入的方式是利用一定的渠道，如资金子公司，使资金进入一个专门的项目资产管理计划，然后进入这个房地产企业的项目公司，即作为项目公司的永久债务。

顾名思义，永久债务本身有一个永久的或极其长期的期限。然而，一位批准该项目的银行家告诉本报，为了使购买房地产企业的永久债券等同于向银行贷款，银行会篡改利率，如同意每年提高利率，或前两年的利率为一般定期贷款利率，在第三年突然提高，迫使企业偿还债务，因为无力承担利率。

就像每年5%的利率增长一样，谁能永远借钱？银行家说。

为了避免对资金使用的限制进行监督，合同还将规定项目公司的借款目的是偿还股东的贷款，即利用母公司的永久债务偿还其债务。事实上，项目公司从母公司借入的资金主要用于征地。因此，虽然我们在会计科目上走了弯路，但其实质是房地产企业从银行融资中获得土地。

这家香港上市房地产公司乐于借入永久债务的另一个原因，是为了让这份声明看起来健康。根据相关规定，永久债务是报表中的权益项目，而不是负债。

所有这些技巧都包含在这个监督中。《意见》封锁的五个渠道已经包括信托基金、资产管理计划等。然而，对银行资金流管理的监管要求比正式要求更为重要，这也将切断银行的地下输血线路。

如果宽松资本是土地市场泡沫的源头，那么观察灰色资本运输链往往是挤出泡沫的有效方法。