二线城节后成交量腰斩 北京新建商品住宅网签下降45%

本篇文章2280字，读完约6分钟

随着地方调控政策的逐步实施，10月份的房地产市场也经历了一些变化。

据中原地产统计，截至10月16日，全国54个主要城市共签约商品房130，944套，与9月份同期签约商品房137，483套相比略有下降，结束了之前的持续增长趋势。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，“由于网上签约的滞后效应，实际交易并没有完全反映当前楼市的真实数据。如果排除政策最后一班车的影响，最近一周市场的向下调整应该在35%左右。”。

据悉，许多新、二手房交易在节前敲定，都集中在10月份的网上签约，因此目前的交易数据似乎相对稳定。“但月底很难说。如果再次收紧信贷，肯定会出现成交量和价格下跌的局面。”一些内部人士指出。

二线城市的交易量减半

在22个已经采取控制措施的城市中，一些二线城市有严格的政策，它们的市场降温也是最明显的。据报道，二线城市的营业额连续两周低于4万套，这是春节后的第一次。与此同时，上周33，600台的销量与节前相比减少了一半。“二线城市普遍升级的限购和限贷政策已经开始影响市场成交量。”一些内部人士指出。

三线城市收入对二线城市的溢出效应表现为短期的向上交易。然而，由于缺乏城市统计数据，整体市场增长率有限。在一线城市中，北京和上海的营业额分别比上个月同期下降了42%和16%，而深圳和广州的签约量增长了50%以上。此外，受末班车政策影响，杭州、青岛、昆明、南宁、石家庄、南昌等城市的合同也有所增加，而苏州、济南、长沙等城市的合同较上月有所减少。

“网上签约数据不能反映当前受监管的市场状况。从实际签约情况来看，受新政影响的22个城市的营业额已经明显减少，实际下降幅度已经达到30%-40%左右。从10月下旬开始，它将逐渐反映在签约数据中。”张大伟指出。

此外，业内人士指出，年末房价面临的最大压力是前期涨幅过大、外国投资者在交易量中所占比例过大的城市。政策效应将导致投资资金的迅速撤出，这将导致交易量的下降，并且价格将在以后的博弈过程中波动。这些城市包括大城市周围的城市，由于有利的规划，这些城市的房价在短期内上涨过快，以及由于大城市投资者的溢出效应，这些城市的成交量和价格迅速上涨。本轮强化调控政策的一个明显特征是，第二套对购买资格和购买门槛做出了严格规定。第二套房首付比例高达80%，这将对抑制投机性投资需求产生立竿见影的效果。

然而，在供需矛盾较大、短期土地供应短缺的城市，由于需求水平和短期土地供应不同，买卖双方对房价上涨仍有长期预期。从这一政策对这些城市的调控来看，以北京、上海、深圳为代表的一线热点城市的房地产市场政策一直处于全国最严格的状态。这一政策的进一步收紧主要是为了重启之前的一些政策，而市场的反应很难超出基于历史经验的预期，但不可避免的是，市场将从高位小幅波动。

市场告别大幅上升

事实上，新政一出台，北京的交易量就急剧下降。据叶巍我爱我家集团市场研究所统计，2016年10月上半月，北京共有1579套新商住楼在网上签约，同比下降45%，环比下降42%。

根据“9？30新政，北京首套普通住房首付比例从30%提高到35%，非普通住房首付比例从30%调整到40%；两栋普通房首付比例仍为50%，非普通房首付比例由50%提高到70%。与此同时，对于二套房的定义，新政改为“认房子不认贷款”。只要有个人名下的房子，不管有没有抵押，在买新房子的时候都会算作第二套房子。

在这方面，叶巍我爱我家的副总裁胡景晖认为，交易量的下降是由于信贷紧缩和首付比例的提高，这使得一些资金紧张的家庭推迟或取消了新的购房计划；另一方面，对公寓面积的要求和加快自住商品房的供应，有效地稳定了市场预期，平复了以往购房者的恐慌性购买心理，改变了大量房屋的需求由急于求成的局面。

与此同时，据《证券日报》记者报道，北京一些商业银行已经开始计划收紧房贷优惠，银行贷款利率也开始放缓。

10月12日，央行召开17家商业银行住房信贷会议，要求银行理性对待房地产市场，加强信贷结构调整，加强住房信贷管理，控制相关贷款风险。对此，张大伟分析称，有迹象表明，本轮房地产信贷监管收紧并不局限于一个城市和一个地方，也绝不是表面文章。与此同时，他说，“由于‘一城一策’的原则，这一轮调控因城市而异，有些城市下了很大力气，这也给许多政策力度较小的城市带来了压力。预计这些城市可能会继续超重。总体而言，本轮政策非常强劲，市场将告别明显的上涨。而一旦央行在年底的额度吃紧，抵押贷款规模迅速收缩，房价下调可能会波及更多城市。”。

二手房的数量和价格都下降了

受各种调控的影响，二手房的调整更大。

根据深圳中原研究中心的数据，70%的本地二手房业主最近下调了房价，其中43%在1%-5%之间，20%在5%-10%之间。截至10月10日，已有许多项目报价跳水。

与此同时，合肥，那里的房地产市场是非常热之前，不必排队等待转让二手房。当地房地产从业人员也表示，最近有很多交易，基本上没有外国客户。

然而，由于首付款比例的提高和预售证书的资格控制，北京市10月份上半年的新房和二手房成交量均大幅下降，环比降幅超过40%。截至10月15日，我家新买卖二手房的上市量较9月份增长了10%，但新买卖客户数量较上月下降了36.6%，全市网上签约二手房7386套，较上月下降了41%。

对此，有业内人士指出，这项规定对二手房市场影响较大，主要压力来自首付比例的调整。

“随着这一轮上涨周期的结束，二手房成交量将率先下降，然后积极降低报价的业主数量将逐渐增加。二手房市场的整体价格是不可避免的。”一些市场分析师表示。