武汉限购升级融资收紧 还未放款的表外全部暂停

本篇文章2207字，读完约6分钟

“事实上，在武汉之前，人们谈论的很多，下的雨很少，但这次是真的。”这种表外房地产相关融资，只要没有贷款，不管它走什么程序，它都会停止。”一些当地股票银行家表示。

目前，武汉已经成为继上海之后政策最严格的城市之一。

11月14日晚，武汉市住房保障和房屋管理局官方网站发布了《市人民政府办公厅关于进一步促进武汉市房地产市场持续、稳定、健康发展的意见》(以下简称《意见》)，再次提出了武汉市限购的要求，包括限购两套本地户籍住房，以及连续两年购买外国户籍住房需缴纳社会保障或个人所得税。

同一天，深圳也调整了住房公积金贷款的首付比例。在深圳以员工家庭的名义存入公积金没有问题，第一套房最低首付比例为30%；如果名下有套房，回购首付比例不得低于70%。

同时，在土地市场方面，武汉明确规定土地拍卖保证金不应低于起拍价的60%，并严格控制高地价和高地价项目的出现。

此外，《21世纪经济报道》记者还从武汉银行业获悉，11月11日，湖北银监局下发文件，加强房地产贷款风险控制，落实银监会专项检查要求。“表外房地产相关融资，只要没有贷款，不管它走什么程序，都停止。”一些当地股票银行家表示。

当地户籍限制在2套以内

自今年年初以来，武汉的房价一直在上涨。

根据国家统计局的数据，截至9月底，武汉市新建商品房销售价格指数同比增长22.5%，二手房销售价格指数同比增长17.65%。

《意见》要求，在武汉登记的家庭，主城区第一套房(含新建商品房和二手房)申请商业抵押的首付款最低为30%，普通商品房第二套房首付款比例为50%；二手房非普通商品房最低首付比例为70%。主城区仅限于江岸、江汉、桥口、汉阳和武昌。

最严重的是，那些拥有2套及以上套房的人将被暂停向他们出售上述地区的房产。在主城区购房的非武汉居民，需提供购房日前2年(含2年)连续缴纳社会保障或个人所得税的证明，逾期不缴纳的不予承认。首付比例是30%。对于那些拥有一套或多套房子的人，出售将暂停。

这是自去年10月以来，武汉市第三次调整贷款限制和限购政策。

根据10月6日发布的《中国人民银行武汉市分行湖北省监管局(601988，购房)行业监管委员会关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》，第二套房最低首付比例为50%。停止三套当地户籍套房的贷款(但不限于购房)，停止两套外国户籍套房的贷款(但不限于购房)。

值得一提的是，在短短三天内，武汉又一次提高了首套住房的最低首付比例，从10月3日设定的25%(之前为20%)提高到30%。

据《21世纪经济报道》记者从武汉银行业获得的数据显示，截至前三季度，湖北银行业新增住房抵押贷款达到1500多亿元，占新增贷款的30%。“监管也有一些风险。一旦房地产市场出现回调，可能会对银行的个人抵押贷款产生影响。一些高端买家的还款能力和意愿可能会下降。”银行家说。

在全国楼市降温的背景下，上海10月份的个人住房抵押贷款也出现了小幅反弹。根据央行上海总部11月15日发布的数据，10月份上海个人住房贷款增加261.4亿元，同比增长14.2亿元，同比增长107.9亿元，其中二手房贷款同比增长169.6亿元和77.5亿元。

房地产表外融资收紧

除住房抵押贷款外，《意见》还对土地供应方面提出了相应的要求。

根据《意见》，要进一步加快储备房地产土地的上市和供应，对尚未开工的土地进行清理，逐一监管，并依法处置。

此外，武汉还提出增加住宅用地和住房供应，加强商品房预售许可管理，加强房地产市场监管。为防止土地市场价格过快上涨，还要求房屋项目的土地投标保证金不低于土地出让起价的60%，交易价格的溢价部分应在10个工作日内付清。

事实上，10月20日，武汉市国土资源和规划局列出了18块土地，限制了地价上限。

在这18块土地中，有1块工业用地、1块科学和教育用地、4块纯商业用地和6块纯住宅和商业用地。值得注意的是，武汉市国土资源和规划局首次设定了11块地块的最高限价。根据最高限价，每座楼宇的保险费率控制在100%以内，有些甚至低于50%。

“还有一种方法可以抑制开发商的高价土地拍卖，这需要支持开发。例如，一些医院，学校和搬迁的房子应该一起发展，与纯房子相比，利润会减少。”一家华南证券交易所向公众告诉《21世纪经济报道》记者。

与此同时，兴业银行武汉分行的一位人士透露，11月11日，湖北银监局发布紧急通知，加强房地产贷款的风险控制。其中，要继续严格执行银行理财资金投资非标准资产的比例限制和自营贷款管理要求，严禁资金违规进入房地产领域。同时，强调“渗透”原则的具体实施，不得通过同业和资产管理计划等多种渠道规避监管要求。

当地银监局也明确表示，信托公司不得充当融资渠道或贷款渠道，不得发放信托贷款支付土地出让金，不得向房地产开发企业发放流动资金信托贷款。

“事实上，在武汉之前，人们谈论的很多，下的雨很少，但这次是真的。”这种表外房地产相关融资，只要没有贷款，不管它走什么程序，它都会停止。”一些当地股票银行家表示。

11月4日，银监会向包括武汉在内的16个城市的银监局发出了关于开展房地产相关业务专项检查的紧急通知。除了表内信贷，与外观相关的融资也在不断收紧。

“总行的信贷政策已经调整。禁止通过信托计划进行财务管理筹集资金，有回购条件的股权和债务资金参与房地产开放式融资项目。”一位负责股票管理的人士告诉《21世纪经济报道》记者。