明年房地产市场将会怎么走？中央透露这些信号

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12月16日正式闭幕的中央经济工作会议，为中国房地产市场提出了新的定位和工作安排。“房子是为了生活，而不是为了投机”的说法被认为削弱了住房金融的性质。同时，会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、实现人地联动等方面的部署，也将决定明年楼市调控的基调和市场趋势。

"这房子是用来居住的，不是用来投机的。"

——今后，金融资金将严格防范房地产投机

"房子是用来居住的，不是用来投机的。"在2017年部署中国房地产市场时，中央经济工作会议率先确定了这一战略地位。

这个看似容易理解的表达背后的含义是什么？中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉Zhongxin.com，上述定位意在削弱金融属性。住房属于耐用消费品，其基本功能是居住，而不是为了投资和投机赚钱。

倪鹏飞表示，今后金融监管的重点是防止股票市场、债券市场、保险和银行资金非法进入房地产市场。“本轮楼市过热的主要原因是，金融机构利用监管漏洞，采取不同形式将资金分流到房地产市场”。

“房地产投机最可怕的不是用自己的资金去投机房地产，而是用金融资金去投机房地产。金融机构的参与是造成高杠杆的主要因素。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任、中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受记者采访时承认。

作为实践者，该研究所智库中心研究主任严跃进解释说，“政策含义非常明确，住房需求应继续得到保证，房地产需求应得到控制和遏制。”

为了保证正常的购房贷款需求，会议提出宏观调控货币，微观信贷政策支持合理的自住，严格限制信贷流向投机性购房。

抑制房地产泡沫，防止大起大落

——由于城市的地方政策，我们必须坚持分类管理

会议要求综合运用金融、土地、财政、税收、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制，遏制房地产泡沫，防止大起大落。

“可以看出，这项政策已经明确了明年房地产调控的总体思路。”严跃进告诉记者，首先是遏制房地产泡沫，主要是土地市场和房价的泡沫；二是防止市场大起大落，使市场更加稳定，使预期更加稳定。"

房地产泡沫被挤出后，供求之间的真实关系就更容易展现了。根据倪鹏飞的分析，决策层清楚地了解房地产的定位，绝不会容忍投机的泛滥。如果采取措施保证住房回归住宅和消费属性，将有助于房地产市场挤出泡沫，展现真实的供求关系，有利于房地产市场健康稳定发展。

会议明确指出，在去库存化方面，要坚持分类监管，分城市、分地区落实政策，重点解决三、四线城市房地产存量过大的问题。有必要将去库存化与人口城市化结合起来，改善三、四线城市与特大城市之间的基础设施互联互通，提高三、四线城市的教育、医疗等公共服务水平，增强农业转移人口的吸引力。

实行人地结合的政策

-一线和二线城市或增加土地供应指标

会议指出，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。为落实地方政府的主要职责，房价上涨压力大的城市应合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置低效土地。特大城市应加快部分城市功能的释放，促进周边中小城市的发展。

倪鹏飞认为应该区别对待:三、四线城市的情况是地方政府供给大量土地，由于供给多，房价会低；然而，在一、二线城市，由于主客观功能的作用，土地供给不足，导致了饥饿和土地短缺。此外，土地拍卖制度使得土地价格极高。

“一、二线土地市场供给不足导致的地价和房价上涨，可以从两个层面解决。”倪鹏飞建议，首先要提高土地供给指数，采取人地结合的模式；其次，由于一线和二线城市的土地储备更多，因此也有振兴的空间。

严跃进说，“政策的初衷是考虑到大城市人口流动的不同特点。”预计明年继续实施限购的城市将有更多机会获得开发用地和土地转换，房地产市场供应紧张的局面预计将在2017年下半年改变。

加快住房租赁市场立法

——城市住房结构进一步改善

会议还指出，要加快住房租赁市场的立法，加快发展制度化、规模化的租赁企业。加强对住房市场的监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

今年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年，基本形成供应商多元化、业务服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成基本、公平、可持续的公共租赁住房保障体系。为加快培育和发展房屋租赁市场，鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务，并允许商业建筑按规定转为租赁房屋。

在严跃进看来，住房租赁市场的发展是为了迎合城市各级住房者的租赁需求；或者从进一步改善城市住房结构的角度来看。