住房信贷政策应该“爱憎分明”

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不久前，中央经济工作会议给了房地产业一个明确的定位和目标，这不仅要坚定不移，而且要抑制房地产泡沫。

众所周知，自2016年以来，一线和二线城市的房价上涨过快，似乎本地房价存在泡沫。一些人认为有必要去杠杆化泡沫。然而，总的来说，中国目前的房地产杠杆率是高还是低需要仔细分析。

所谓的杠杆实际上揭示了经济主体的净负债情况，如果净负债过高，杠杆就更高。通常，对这个问题的讨论主要是针对经济问题，而不是工业。

按主要类别划分:一是政府部门；第二类是企业部门；第三类是住宅部门。目前的共识是，政府部门的杠杆率总体不高，尤其是中央政府的债务状况较好，而地方政府则稍差。近两年来，地方政府债券互换已经实施，大大减轻了地方政府还本付息的压力。目前，主要问题是企业部门的杠杆率相对较高，而国有企业在企业部门的杠杆率相对较高。

平心而论，仅凭住宅行业的杠杆率很难得出过高的结论。事实上，中国居民部门的债务主要是抵押贷款。从抵押贷款存量与gdp的比率来看，去年年底约为23%，日本为41%，美国为53%。在次贷危机期间(2007年、2008年)，美国的这一比例非常高，达到70%以上。

但这更具争议性。以上统计数字不包括公积金贷款。扣除公积金贷款后，这个比例接近30%，仍然不高。

从包括公积金贷款在内的抵押贷款存量来看，同期占11.4%，与我们在日本的水平相当，但远高于我们在美国的水平，达到38%。从上述两种股票的储蓄率来看，同期中国的储蓄率为37.2%，接近日本的两倍，美国甚至更高。目前，中国居民部门的资产负债率低于日本和美国。2014年，中国为12.2%，日本为15.6%，美国为16.9%。上述情况表明，中国居民部门的杠杆率不是很高。

从动态来看，今年的抵押贷款增长率确实很高。截至11月底，抵押贷款总额约为5万亿元。据目前统计，信贷增量约为11万亿元，其中按揭贷款约占45%，非常高。

然而，今年银行信贷供应中有一个特殊情况需要关注，那就是地方政府债券互换的影响。据分析，今年以来，地方政府已经置换了约4.5万亿元的银行信贷。当地政府发行债券，买家主要是商业银行。与此同时，地方政府向银行返还了几乎相同数额的信贷，使银行的信贷存量减少了约4.5万亿元。银行继续以再融资的方式提供相应的信贷。事实上，今年的11万亿元信贷是在银行补充了大约4.5万亿元信贷后减少的。然而，从m2数据、总信贷数据和总社会规模融资数据中，我们看不到这种增量。加上这部分，今年投放的按揭贷款占了近30%。

然而，在出台调控政策后，抵押贷款像前几个月那样快速增长的可能性大大降低，明年抵押贷款的增长率肯定会下降。纵观近十年来的房贷业务，经历了多次脉冲增长，然后急剧下降。2007年，抵押贷款呈脉冲式增长。2009年，抵押贷款增速再次呈现脉冲式飙升，2012年至2013年也大幅上升。从增长率来看，这次不如前一次。当然，现在余额已经比较大了，所以低增长率实际上增加了很多。

从长期观察来看，它往往是低速增长后的几年脉冲增长，但平均增长率实际上相对较低。从动态的角度来看，另一个值得注意的数据是房价与收入的比率。事实上，近年来，除了一线城市和个别二线城市，房价收入比有所上升，而其他50个大中城市基本上略有下降。也就是说，从许多城市的角度来看，居民购房的承受能力已经降低。然而，中国的问题发生在少数城市，尤其是一线城市和主要二线城市。最近出现了一个新的特点，即城市群中的三、四线城市的房价正在迅速上涨。城市群中小城市房价上涨的原因是高速公路和高速铁路的快速发展将其与大城市联系起来。住在这样小城市的人去附近的大城市工作很方便。

因此，无论从静态还是动态分析，住宅行业的杠杆率仍处于合理水平。中国城市化发展迅速，目前常住人口的城市化率仅为56.1%。根据诺森的理论，城市化只有达到70%以上才能放缓。在未来5到10年，中国的城市化将会加快，这将带来许多新的住房需求。目前，中国人均收入明显上升，这使得对住宅的需求不断增长，这也将构成对住宅需求的持续增长。面对日益增长的自谋职业和改善住房购买的需求，没有抵押贷款的支持，金融无法满足普通居民的基本住房需求。农民去城市买房子，年轻人结婚买房子，市民的收入改善他们的生活条件是完全合理的。金融业提供合理的信贷是绝对必要的。根据央行最近的一项调查，绝大多数购房者都是首次购房者和改善型购房者，这基本上属于自住型购房者的需求。因此，有必要在政策上考虑好这个问题，不能为了抑制局部泡沫而意外伤害正常需求，这将导致“去库存化”的过早死亡。

在我看来，2017年的住房信贷政策应该“与爱和恨截然不同”。应该压制的要大力压制，应该支持的要全力支持。一方面，要加大支持自住需求的力度，满足首次置业者和改善置业者的合理杠杆要求；对第一套普通自住购房贷款的需求仍应给予优先支持和优惠待遇；下一阶段适度控制改善住房贷款的投资规模。另一方面，坚决不向房地产投机者提供任何金融支持，严格管理投资购买行为，限制购买和贷款，并大幅提高获得金融支持的门槛。对二次及以上抵押贷款实行“惩罚性”首付比例和利率；积极降低非普通住房和个人申请商品房贷款的比例，严格确定首付比例和利率；对于那些具有投机性购房特点的人，购房贷款应该暂停。银行应升级贷款审查措施，加强对投机和假离婚的甄别，如调查抵押房屋周转频率，核实水、电、煤、宽带等公用事业的计费信息，核实申请人居住地的房产和居委会。同时，监管部门要从税收和监管方面严格管理交易需求。提高投机性购买的税率，缩短免税期；增加库存，严肃处理提供场外融资和欺诈的中介机构；加强银行按揭贷款的窗口指导，特别是检查各种形式的个人信用创新方法，如假按揭和次级按揭。

中央经济工作会议明确提出要建立长效机制。笔者认为，长效机制包括土地制度、税收制度、住房制度、投融资制度和市场管理制度。这些方面都有很大的改革和建设。最重要的是土地制度。各级地方政府管理土地，土地是地方政府收入的重要来源；土地价格在很大程度上受地方政府的影响。房价的大幅上涨需要控制泡沫，但利益相关者很难控制泡沫。因此，有必要下大力气进行深入改革，从根本上解决“土地财政”问题。我希望这次提出的长期机制能够稳步扎实地向前推进，尽快建立一个健康的房地产市场。

(作者是本报专家委员会成员，交通银行首席经济学家)