如何选择更具成本效益的抵押贷款利率转换？央行给出了答案→

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从3月起，个人住房抵押贷款利率应转换为LPR利率或固定利率。你为什么要皈依？哪些贷款需要转换？如何选择更具成本效益的？几天前，央行对一些热点问题做出了回应。

你为什么要皈依？ 这是利率市场化改革的重要一步。2019年8月，央行改革了贷款市场的报价利率(LPR)。根据央行要求，从2020年3月起，各银行开始将浮动利率贷款的定价基准转换为LPR基准。 金融机构应与现有浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价模式转换为以LPR为定价基准的加分(加分可以为负)，加分值在合同剩余期限内固定；它也可以转换成固定利率。 据央行介绍，LPR一直是大多数新发放贷款的定价基准，但现有浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款的基准利率。自2015年10月以来，基准贷款利率保持不变。与基准贷款利率相比，LPR更加市场化，能够及时反映市场利率的变化，自2019年8月以来已经多次下降。 为了保护借款人和贷款人的权益，特别是让借款人享受到利率下调带来的好处，央行明确表示，从2020年3月1日起，将推进现有浮动利率贷款定价基准的转换。

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哪些贷款需要转换？ 央行表示，需要转换定价基准的贷款必须同时满足几个条件: 一是2020年1月1日前已经发出，或者合同已经签订但尚未发出； 二是参考贷款基准利率定价； 第三，浮动利率。 参考贷款市场报价(LPR)的固定利率贷款和浮动利率贷款不需要转换。 上一个重新定价周期的现有浮动利率贷款可能不会被转换。 公积金个人住房贷款不需要转换，但组合贷款中的商业个人住房贷款也需要转换为定价基准。 LPR和固定利率哪个更好？ 在皈依时，个人面临两种选择: 首先是选择固定利率。抵押贷款利率将从您当前的利率水平保持不变，您的抵押贷款利率将保持不变，无论LPR利率在未来如何变化； 第二是选择浮动利率。抵押贷款利率随着LPR的变化而变化。 然后问题来了，哪一个更好？ 央行表示，这两种转换方法各有优势，如何选择取决于自己的判断，尤其是未来的利率走势。 如果你认为LPR在未来会衰落，最好转而参考LPR的定价； 如果你认为LPR未来可能会升值，那么转而采用固定利率将是有利的。

照片来自中央银行的公开号码 例如，如果您当前的个人抵押贷款利率是基准5年期贷款利率的10%，那么您的实际执行利率是4.41%(=4.9%×0.9)。根据中国人民银行公告2019年第30号，个人住房抵押贷款转换前后利率水平保持不变。 首先，如果您选择更改为固定利率，4.41%的利率将在合同的整个剩余期限内实施。 第二，如果您选择转换到参考LPR定价，个人抵押贷款利率将根据“LPR+(-0.39%)在5年内确定”。其中，-0.39为固定点利差，根据2019年12月公布的5年期当前实际执行利率(4.41%)与LPR利率(4.8%)之差确定。在转换到第一个重新定价日之后，抵押贷款利率仍然是4.41%，但计算方法变成了“LPR 4.8%+(-0.39%)”;从第一次重新定价之日起，抵押贷款利率将成为“最近5年LPR+(-0.39%)”；在未来的每个重新定价日都是如此。 与上述方法相比，很明显，如果判断LPR+(-0.39%)在未来5年以上>:4.41%，即LPR在未来5年以上>:4.41%+0.39%=4.8%，这意味着未来LPR高于4.8%，所以可以选择第一种方法；相反，如果判断未来LPR低于4.8%，可以选择第二个。

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事实上，无论转换方式如何，除非LPR降低利率，否则转换后的按揭利率不得低于原来的利率水平。这主要是为了落实房地产市场的调控要求，坚持“住房和住房无投机”的定位，不给房地产市场发出错误信号，也有助于控制住宅行业杠杆率的迅速上升。 具体来说，业内专家预测，未来LPR 空仍将有一定的下降趋势。对于借款人和银行来说，在平等的基础上谈判并采用LPR作为定价基准(浮动利率)可能是一种常见的方式。 银行会故意提高LPR的报价吗？ 据中央银行介绍，LPR报价机制已经尽可能地保证了报价银行的报价，所以LPR的公开是公平的。LPR 18家报价银行都是同类型银行中影响力、信誉度和定价能力都很强的银行，它们需要按照银行的贷款利率向最优质的客户报价，也就是说，报价银行的报价有真实的交易支持。 同时，央行和利率定价自律机制严格监督各报价银行的报价行为，定期评估其报价质量，并根据评估结果对报价银行进行优胜劣汰。 资料来源:综合经济日报记者陈，中国新闻网记者李，中央银行 版权说明:再次感谢原边肖的辛勤工作。如果转载涉及版权，请联系我们，我们会尽快处理。