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从3月起,个人住房抵押贷款利率应转换为LPR利率或固定利率。你为什么要皈依?哪些贷款需要转换?如何选择更具成本效益的?几天前,央行对一些热点问题做出了回应。
你为什么要皈依? 这是利率市场化改革的重要一步。2019年8月,央行改革了贷款市场的报价利率(LPR)。根据央行要求,从2020年3月起,各银行开始将浮动利率贷款的定价基准转换为LPR基准。 金融机构应与现有浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价模式转换为以LPR为定价基准的加分(加分可以为负),加分值在合同剩余期限内固定;它也可以转换成固定利率。 据央行介绍,LPR一直是大多数新发放贷款的定价基准,但现有浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款的基准利率。自2015年10月以来,基准贷款利率保持不变。与基准贷款利率相比,LPR更加市场化,能够及时反映市场利率的变化,自2019年8月以来已经多次下降。 为了保护借款人和贷款人的权益,特别是让借款人享受到利率下调带来的好处,央行明确表示,从2020年3月1日起,将推进现有浮动利率贷款定价基准的转换。
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哪些贷款需要转换? 央行表示,需要转换定价基准的贷款必须同时满足几个条件: 一是2020年1月1日前已经发出,或者合同已经签订但尚未发出; 二是参考贷款基准利率定价; 第三,浮动利率。 参考贷款市场报价(LPR)的固定利率贷款和浮动利率贷款不需要转换。 上一个重新定价周期的现有浮动利率贷款可能不会被转换。 公积金个人住房贷款不需要转换,但组合贷款中的商业个人住房贷款也需要转换为定价基准。 LPR和固定利率哪个更好? 在皈依时,个人面临两种选择: 首先是选择固定利率。抵押贷款利率将从您当前的利率水平保持不变,您的抵押贷款利率将保持不变,无论LPR利率在未来如何变化; 第二是选择浮动利率。抵押贷款利率随着LPR的变化而变化。 然后问题来了,哪一个更好? 央行表示,这两种转换方法各有优势,如何选择取决于自己的判断,尤其是未来的利率走势。 如果你认为LPR在未来会衰落,最好转而参考LPR的定价; 如果你认为LPR未来可能会升值,那么转而采用固定利率将是有利的。
照片来自中央银行的公开号码 例如,如果您当前的个人抵押贷款利率是基准5年期贷款利率的10%,那么您的实际执行利率是4.41%(=4.9%×0.9)。根据中国人民银行公告2019年第30号,个人住房抵押贷款转换前后利率水平保持不变。 首先,如果您选择更改为固定利率,4.41%的利率将在合同的整个剩余期限内实施。 第二,如果您选择转换到参考LPR定价,个人抵押贷款利率将根据“LPR+(-0.39%)在5年内确定”。其中,-0.39为固定点利差,根据2019年12月公布的5年期当前实际执行利率(4.41%)与LPR利率(4.8%)之差确定。在转换到第一个重新定价日之后,抵押贷款利率仍然是4.41%,但计算方法变成了“LPR 4.8%+(-0.39%)”;从第一次重新定价之日起,抵押贷款利率将成为“最近5年LPR+(-0.39%)”;在未来的每个重新定价日都是如此。 与上述方法相比,很明显,如果判断LPR+(-0.39%)在未来5年以上>:4.41%,即LPR在未来5年以上>:4.41%+0.39%=4.8%,这意味着未来LPR高于4.8%,所以可以选择第一种方法;相反,如果判断未来LPR低于4.8%,可以选择第二个。
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事实上,无论转换方式如何,除非LPR降低利率,否则转换后的按揭利率不得低于原来的利率水平。这主要是为了落实房地产市场的调控要求,坚持“住房和住房无投机”的定位,不给房地产市场发出错误信号,也有助于控制住宅行业杠杆率的迅速上升。 具体来说,业内专家预测,未来LPR 空仍将有一定的下降趋势。对于借款人和银行来说,在平等的基础上谈判并采用LPR作为定价基准(浮动利率)可能是一种常见的方式。 银行会故意提高LPR的报价吗? 据中央银行介绍,LPR报价机制已经尽可能地保证了报价银行的报价,所以LPR的公开是公平的。LPR 18家报价银行都是同类型银行中影响力、信誉度和定价能力都很强的银行,它们需要按照银行的贷款利率向最优质的客户报价,也就是说,报价银行的报价有真实的交易支持。 同时,央行和利率定价自律机制严格监督各报价银行的报价行为,定期评估其报价质量,并根据评估结果对报价银行进行优胜劣汰。 资料来源:综合经济日报记者陈,中国新闻网记者李,中央银行 版权说明:再次感谢原边肖的辛勤工作。如果转载涉及版权,请联系我们,我们会尽快处理。
标题:如何选择更具成本效益的抵押贷款利率转换?央行给出了答案→
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