新房价格上涨，城市数量连续六个月下降

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根据国家统计局昨天发布的11月份房地产数据，就房价而言，各种房价指数的增长率与10月份持平或略有放缓。其中，11月份，70个大中城市新建商品房价格指数分别上涨0.3%和7.3%，11月份二手房价格指数分别上涨0.1%和3.8%。从具体城市来看，银川市新房价格涨幅居全国之首，乌鲁木齐市新房价格涨幅居全国之首。唐山的二手房价格逐月上涨，而韶关引领下跌。房地产投资表现依然强劲，市场成交量在短期内出现反弹。1-11月，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%。销售业绩方面，1-11月，商品房销售面积14.9亿平方米，同比增长0.2%；商品房销售额达到14.0万亿元，增长7.3%。

未来的市场趋势是什么？一些分析师表示，房价增速预计将在2020年收窄，而且仍是同比正增长。在销售方面，今年年底，房地产企业将面临业绩冲击，加大促销力度，短期内销售增速将略有回升。“据估计，2020年商品房销售面积可能会保持稳定并呈下降趋势，同比持平或下降5%以内。”一些分析师表示。

新房价格:银川的上涨导致了全国乌鲁木齐的下跌

根据国家统计局的数据，11月份70个大中城市新建商品房价格指数环比分别上涨0.3%和7.3%，比10月份分别低0.2%和0.7个百分点。从数量上看，11月份有44个城市新建住宅价格上涨，这是近两年来市场的最低点。这是上升城市数量连续第六个月下降。

从新建商品房环比数据来看，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，比10月份上涨0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别增长1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.2%，环比下降0.3个百分点；35个三线城市新建商品房和二手房销售价格环比分别增长0.5%和0.3%，环比分别下降0.1%和0.2个百分点。

其中，新建住宅增长率最高的城市是银川、唐山、北京、锦州、呼和浩特、西宁、兰州、长春、秦皇岛和武汉，增长率分别为1.9%、1.9%、1.7%、1.6%、1.5%、1.3%、1.1%、1%、1%和0

乌鲁木齐、济南、南昌、郑州、广州、贵阳、安庆、湛江、遵义和泸州等城市环比降幅居前，分别为0.9、0.7、0.6、0.5、0.5和0.4个百分点。

从新建商品房同比来看，11月，一线城市新建商品房同比增长4.9%，增速比10月高0.2个百分点。二线城市新建商品房销售价格同比上涨7.9%，较10月份下降0.8个百分点，两者均连续7个月下跌。三线城市新建商品房销售价格同比增长7.0%，比10月份下降0.7个百分点，连续8个月持平或下降。

二手房价格:唐山涨幅居前，北京连续五个月下跌

11月份，二手房价格指数环比和同比分别为0.1%和3.8%，与10月份持平，较10月份收窄0.4个百分点。从数量上看，11月份有33个城市的二手房价格较低。

四个一线城市的二手房销售价格环比上涨0.2%，比10月份高出0.1个百分点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上升1.4%。31个二线城市的二手房销售价格环比上涨0.1%，与10月份持平。35个三线城市的二手房销售价格环比上涨0.3%，比10月份低0.2个百分点。

二手房价格涨幅较大的城市是唐山、哈尔滨、深圳、沈阳、西宁、丹东、银川、福州、秦皇岛和漳州，涨幅分别为1.8%、1.5%、1.4%、1.3%、1%、0.9%、0.8%、0.8%、0.8%

二手房价格跌幅较大的城市是韶关、Xi、青岛、岳阳、郑州、济南、金华、牡丹江、乌鲁木齐和贵阳，跌幅分别为0.9、0.8、0.8和0.6、0.6、0.5、0.5和0.5个百分点

从同比来看，初步估计11月一线城市二手房销售价格同比上涨1.0%，比10月份上涨0.5个百分点。

北京二手房价格环比下降0.4%，已经连续五个月下降。二线城市二手房销售价格同比上涨3.9%，比10月份低0.5个百分点，两者均连续7个月下跌。三线城市二手房销售价格同比增长4.1%，比10月份下降0.5个百分点，连续8个月持平或更低。

前11个月，住房企业的征地面积下降了14.2%，住房企业加大了促销力度

从房地产开发投资的角度来看，房地产投资依然强劲，但却从一个较高的水平下降。据国家统计局数据，1-11月，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，1-10月增速下降0.1个百分点。

其中，约占60%的建安投资依然强劲，预计在后续阶段将保持快速增长。1月至11月，房地产开发企业住房建筑面积87.5亿平方米，同比增长8.7%，自2019年3月以来保持在8%以上，是过去五年最高的增长平台。同时，建设和竣工的增长趋势趋于趋同。从1月到11月，新建和竣工住房面积的累计增长率分别为8.6%和-4.5%，与10月相比，增长差距缩小了2.4个百分点。

“缩短项目周期、加快建设步伐是开发企业应对资金紧张压力的较好选择。工业项目建设仍处于高峰期。预计建安投资将在2020年保持快速增长。交通银行首席经济学家连平说。

另一方面，土地投资已经减弱。数据显示，1-11月，房地产开发企业征地面积2.2亿平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月窄2.1个百分点；土地交易价格为1.2万亿元，下降13.0%，降幅收窄2.2个百分点。

“由于建安投资强劲，土地投资疲软，预计2020年房地产投资增速将从高位回落至7%左右。”连平说。

从商品房销售看，1-11月，商品房销售面积14.9亿平方米，同比增长0.2%，增速比1-10月快0.1个百分点；商品房销售总额14.0万亿元，增长7.3%，增速基本持平。

连平认为，下半年以来，融资渠道全面收紧，迫使房地产企业加大量价促销力度，加快资金周转，交易趋势有所好转。

■分析

房价增长率预计将在2020年收窄

未来房地产价格、投资和销售的趋势是什么？

东方金城首席宏观分析师王庆表示，调控政策是由房价决定的。在市场交易稳定下降和土地溢价降低的影响下，预计2020年房价增速将收窄，但仍将保持同比正增长。结构差异类似于上述交易差异。

从销售的角度来看，很多业内人士表示，今年年底，房地产企业将面临业绩冲击，加大促销力度，短期内销售增速将略有回升。然而，连平指出，自2016年以来，房地产的下跌期已长达43个月。在“五限”政策下，市场持强烈的观望态度。目前，交易的短期反弹仍难以作为判断是否迎来拐点的依据。有再次萎缩的可能性；如果调控政策的目的是稳定市场和防止过度冷却，并且由于城市的政策进行了局部的反向纠正，将有一个释放空的购房需求。

从结构上看，连平认为一线城市的基本面有望保持稳定，在监管任务的限制下，成交量和价格可能相对稳定；二线、三线重点城市已经开盘续篇，市场成交量可能较大，销售增速领先，且一位数在增加；三线、四线城市将逐步暴露本地实际需求不足和前期透支的影响，成交量同比可能下降5%-10%。“据估计，2020年商品房销售面积可能会保持稳定并呈下降趋势，同比持平或下降5%以内。”连平说。

北京新闻记者侯润芳

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