坚持“住房无投机”的定位原则，因为城市政策强调“分类监管”

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12月7日，当房地产开发商愿意为销售业绩支付高额渠道费时，这一市场的低迷就可见一斑了。自2019年初以来，虽然房地产企业的销售规模仍在稳步上升，但《证券日报》记者在与多家企业高管沟通后，感觉到融资压力和销售压力非常大。

在过去的一年里，可以说房地产行业的“玩家”普遍感受到了市场的“压抑”，但龙头企业感受到的“压抑”是压力，更多的中小企业感受到的“压抑”是生死。在最近的一次采访中，一家房地产企业的高管告诉《证券日报》记者，在未来，房地产行业的前30名企业可能没有发言权，整个行业将成为房地产企业负责人的“宴会”。

“在2008年至2019年的12年间，几乎所有退出的开发商都是因为现金流缺乏总体平衡。”兰德咨询公司总裁宋延庆在接受《证券日报》等媒体采访时表示，如果杠杆率过高，企业将难以渡过这个周期，现金流问题将会出现。

许多住房项目已经停止运作

12月3日，房地产行业陷入破产和重组，企业名单上又增加了一名成员。云南仁泽房地产公司破产重组，昆明西南海项目关闭多年。此前，百强房地产企业三胜鸿业的几个项目被关闭，陷入债务违约危机。上个月，已连续15年名列房地产企业百强的怡和地产的9笔债务出现违约，总额达50亿元人民币。近日，总资产达1万亿元的房地产巨头绿地集团旗下的武汉绿色中心关闭了一个月，武汉的另一个项目也随之关闭。

“我们平台上的一些建设项目已经暂停。事实上，今年一些建设项目确实很难完成，而且比往年暂停的项目更多。”一家企业的相关人士向《证券日报》记者透露，原因是多方面的，但市场太差，销售不强。

“停止房地产企业在建项目是减少资本损失和运营成本的最直接手段之一。据了解，停工项目一般分为两种类型，一是市场非常大，项目本身很难在短期内实现自身的现金流平衡；一是项目本身规模较小，但在企业集团层面存在问题，这将导致多个项目暂停的连锁反应。”金融评论员严跃进在接受《证券日报》采访时表示，背后的资金链存在问题，尤其是中小住宅企业，甚至较大的住宅企业也可能因资金问题而破产。

据统计，自2019年以来，共有13只房地产行业债券出现违约，涉及3家发行人，分别是怡和地产、国投和华业资本，均为小型住宅企业。今年10月，三生鸿业也因未能支付内部理财产品而受到员工权益保护。

然而，这仍是中小房地产企业在房地产行业周期性波动中遭遇的债务违约危机。当然，这种财务困境是很难解决的，可以通过出售项目换取暂时的喘息，在严重的情况下，它会破产和重组。但是，对于大型房企来说，融资渠道顺畅，抗风险能力强，目前市场带来的可能性只是压力。

前30名的房地产企业占前100名的64%

必须说，适者生存的寒冬进一步加速了房地产行业的分化。

根据华创证券的报告，从2019年1月到10月，50强房地产企业的销售额达到7.5万亿元，占中国商品房销售额的60%以上，但在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，前30名房地产企业的销售比例从15%上升到50%；十大房地产企业的销售额从10%增长到30%。“行业集中度已经加快。”华创证券这样总结道。

“销售端获得的销售收入和融资端借入的资金往往决定着房地产企业在未来一年甚至未来三年的发展路径，因为开发商通常是根据手头的现金状况来购买土地的。”业内人士直言不讳地告诉《证券报》记者，上述表面上关闭项目、实际上陷入金融危机的中小房企，无疑将成为房企龙头“大鱼吃小鱼”的目标。

早在2016年的一次会议上，被称为“M&A之王”的融创中国的掌舵人孙宏斌就对许多中小房屋业主说:“如果你们公司的现金流有问题，但土地仍然有价值，那么你可以找我。”

据公开数据显示，今年前11个月，房地产企业收购的100强土地总量约为2.5万亿元。其中，十佳住宅企业征地总量占百强企业的35.2%。前30名企业占前100名企业的64.2%，领先的房地产企业获取土地资源的优势依然明显。

“低价卖地的时代已经结束。在过去的两年里，这一点变得越来越明显。在传统的住宅市场中，土地的招标和拍卖价格逐年上涨，但由于价格限制，我们的利润空正在压缩。全国房地产利润持续下降，去年已经是11.9%。金科股份有限公司联合总裁方明富曾公开表示，房地产业已经走过了20年，人们越来越觉得以前的一些经验可能不切实际，或者现在已经失败。我们的项目利润越来越少，赚钱越来越难，企业之间的竞争也越来越激烈。"

方明富进一步表示，未来房地产企业将从“狼”走向“狮”，从过去的加速起飞走向未来的巡航模式，从激进扩张走向未来的稳定增长，企业也将追求规模，思考未来如何建设生态。

信息来源:证券日报

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