房企做长租公寓同样拿房难 轻、重资产道路各有追捧

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每一个记者蔡雅贞每一次编辑梁

长期租赁公寓是一个规模达数万亿的蓝色海洋市场，是一个受国家政策支持的热门行业。该领域的“参与者”已经从最初的初创企业和中介机构逐渐成长为更大规模的住房企业。

根据凯瑞的数据，前30名中有30%的房企已经进入了长期租赁公寓市场。去年12月底，碧桂园在上海建成了第一个大型+国际长期租赁公寓社区。融创对这一战略进行了自由投资。华润和绿地都宣布进入长期租赁公寓市场。万科园居、龙湖关羽、徐汇已经形成规模，复星、世茂、凯撒...长期租赁公寓领域涉及的房地产企业名单不断扩大。

与其他参与者相比，房企拥有更强大的资本和购房能力，这被认为是一股搅动长期租赁公寓市场格局的洪流，也是长期租赁公寓多重困境的破坏者。然而，国家商报记者了解到，知名的房地产企业也面临着诸如难以获得住房、回报期长、权衡轻重等问题。

●寻找住房公司也面临着获得住房的困难

施琅董事长田明曾表示，目前的房企把长期租赁公寓理解为消费部门自己剩余的房产，当一些存量房产不容易出售时，就把它们变成长期租赁公寓，让长期租赁公寓消化掉房产，这是无效的。

事实上，当长期租赁公寓成为“窗口”时，市场上用长期租赁公寓消化房地产上市是非常普遍的。

万科内部人士在接受《国家商报》采访时表示，自从他们开始在市场上寻找现有房产，并准备成为长期租赁公寓的品牌后，许多企业都主动寻求合作。他指出，“有些资产实际上不容易处理，并问我们是否想做长期出租公寓。”

在此人看来，“市场上的一些企业把长期租赁公寓当成工具而不是生意，他们会用未售出的资产来制造长期租赁公寓，这似乎是处理低效资产、开展新业务的好办法。”然而，由于资产质量不高，长期租公寓很难盈利。只要是有长远眼光的开发商，就不会有这样的上市。”

目前，在建设长期租赁公寓项目时，住房主要是通过自建、收购或租赁获得的。然而，除了使用可自我维持的房产之外，住房企业要在一线和二线城市的核心地区找到令人满意的资产来建造长期租赁公寓并不容易。

成都龙湖冠宇相关人士向《全国商报》表示，租金承受能力、运营和支付的盈利能力以及资产规模都是住房扩张的难点。尤其是在城市的核心区域，关羽通常希望房间的数量在300到500间之间，但是这样大的商业资源并不多。

对于获得住房的问题，万科前述内部人士指出:一方面，不同城市的住房成本会有所不同，公司也会对回报期提出要求；另一方面，长期租赁公寓的市场拓展需要与快捷酒店和商业酒店争夺住房，但短期租赁酒店的租赁能力强于长期租赁公寓。例如，在酒店房间中，200元/晚的入住率是每月50%，所以很容易实现3000元/月的租金，但是通过改为3000元/月的长期租赁公寓来实现高入住率就不那么容易了。

●看到模型更重比更轻更有利可图

广东省房地产协会专家委员会委员刘策在接受《商业日报》采访时表示，目前房地产企业长期租赁公寓的经营模式并不顺畅，主要受融资成本和租金收入倒置的影响，只能使用少量租赁土地和被低估的商业地产。

在住宅企业长期租赁公寓模式中，“以规模评估资产，以利润评估资产”的观点似乎已成为共识。目前，大部分房企都是轻而重的，将逐渐向注重资产和自我维持的方向倾斜。

至于轻重资产两种模式的利润差异，在龙湖之前的中期业绩会上，管理层透露，轻重资产的内部收益率可以达到15%以上，毛利率超过35%。资产密集型模型的内部收益率约为10%，毛利率达到65%。轻、重比例的分配也在前期从8: 2调整到6: 4。

与万科将停车和住宿比例控制在5: 5的想法类似，开发商更注重通过大量资产实现自我维持。长期租赁公寓项目除了租金等相关收入相对稳定外，还可以在退出时获得财产增值收入，还可以通过资产证券化盘活资产。

然而，与龙湖和万科不同的是，施琅的长期租赁公寓开发(已转变为轻资产战略)重视轻资产的规模。施琅告诉《国家商报》记者，其收购的大部分房屋都是通过轻资产收购的。今年第一季度新增9个项目，手术室总数将达到3800个。施琅还提出了在2018年达到35，000人的短期目标。

作为长期租赁公寓的早期参与者，龙湖告诉记者，在获得项目资产时，它在原有“轻资产”和“重资产”的基础上，提出了“中等资产”的概念。在它看来，轻资产实际上是纯品牌经营的产出和管理。需要通过租赁经营、股权合作、委托管理等方式支付租金、装修资金和营运资金，租赁期限在10年以上的，为中型资产。

在龙湖关羽的大本营成都，截至去年年底，关羽已经落户14家门店，共有7500套住房。在这14家店铺中，有7家店铺位于成都龙湖收购的7个地块上，属于自持性质。成都冠宇内部人士告诉记者，冠宇后续将重点关注资产持有。

刘策表示，由于长期租赁公寓利润低、回报期长，房企需要通过忽视资产来提升品牌影响力和运营能力，从而大规模打造长期租赁公寓，然后在等待租金上涨后逐步转变为注重资产持有，租金与销售收益率合理，融资成本合理。

上述万科内部人士认为，在利润结构上，除了租金收入，开发商在长尾服务和产业链开放方面比其他运营商有优势。例如，加入联合办公和商业消费后，它已成为城市资源的聚集点，成为长期租赁公寓新的利润增长点。

编辑朱昱