10月8日，抵押贷款利率“变锚”，买家如何计划？利率是如何变化的？

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在个人住房贷款利率正式"锚定变化"后不到一个月，各地都在逐步界定地方抵押贷款利率的下限。买家打算如何平稳地更换锚？银行是如何准备的？未来抵押贷款利率将如何变化？

各地纷纷宣布房贷利率下限

由于中国人民银行宣布贷款市场报价(LPR)是银行发放新贷款的主要参考，个人住房贷款的定价自然从原来的基准贷款利率改为LPR。央行已明确表示，自10月8日起，新发放的商业个人住房贷款的利率将以最近一个月同期的LPR为基础。

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记者从有关部门了解到，当前房贷利率“锚定变更”工作稳定有序，地方和金融机构正在稳步推进LPR加分和系统升级工作。新的抵押贷款利率定价政策实施后，实际利率水平与之前相比将基本稳定，确保“锚定变化”前后的平稳过渡。

为确保差别化住房信贷政策的有效实施，与普通新贷款定价不同，个人住房贷款利率不仅应参照LPR，还应受到三个因素的制约:央行抵押贷款利率底线、地方LPR加点下限和银行浮动加点。

据了解，13个省、自治区、直辖市的市场利率定价自律组织已经确定了本地LPR的下限，其他地区将在月底前公布。

据了解，北京方面已明确表示，首套住房的利率不应低于以LPR为基准的55个基点，第二套住房的利率不应低于105个基点。根据8月20日超过5年的LPR数据，北京个人住房抵押贷款的下限是5.4%，第二套住房抵押贷款的下限是5.9%。

一位在一家大型国有银行抵押贷款部门工作的员工告诉记者，在改革之前，北京的第一套房在4.9%的基准利率基础上上涨了10%，第二套房上涨了20%。根据这一计算，在北京实施新增下限后，抵押贷款利率水平与改革前基本一致。

记者走访了许多地方，了解到当地银行正在根据当地抵押贷款利率下限调整利率波动，与改革前的利率水平相比变化不大，反映了当地情况和城市政策。

考虑到江苏抵押贷款利率的下限，一家大型国有银行江苏分行在南京的第一套房给LPR加80个基点，第二套房加105个基点；苏州的第一套房至少增加120个基点，第二套房至少增加150个基点。“改革前，苏州的第一套房基准利率上调了25%，第二套房上调了30%。下限实施后，不会对最终利率产生太大影响。”该行苏州分行住房金融部的一名人士表示。

“招商银行的深交所按揭业务利率已与LPR挂钩，最近一个月LPR同期第一、二套住房贷款利率分别提高了30个基点和60个基点。”招商银行的一名工作人员说。

值得注意的是，央行要求的底线和地方政府确定的下限都不是静态的。记者从有关部门了解到，今后，将根据房地产市场供求变化和LPR的波动情况，调整个人住房贷款利率的上下限。

买家变得理性起来，不再专注于申请贷款

记者走访了北京、南京、广东等地的许多楼盘，但没有发现新政实施前大量购房者集中购房或申请贷款的现象。

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“我知道抵押贷款利率在11日之后可能会改变，但从银行和中介机构的反馈来看，它对整体购房贷款的影响很小。实际上，我更关注房价。”正在南京青年奥林匹克公园附近看房的胡先生告诉记者。

记者从多家商业银行了解到，近期有很多客户询问按揭利率，但没有大规模签订贷款合同。「在推出新的按揭定价政策后，按揭贷款的增幅与前期并无太大改变。买家是否申请按揭贷款主要受所购房屋的情况影响。”招商银行深圳分行的一名工作人员说。

目前，许多城市还没有确定地方利率的下限。中国人民银行上海总部相关负责人表示，上海本地LPR的下限尚未确定。总的基调是在“按市决策”的原则下，确保利率定价机制的顺利转换，保持上海个人住房贷款利率的基本稳定。

上海目前是中国抵押贷款利率较低的城市之一。记者从两家国有银行的上海分行了解到，仍有买家享受首套住房95%的利率折扣。一旦新规实施，首笔住房贷款的贴现率将难以实现。

马先生正在上海奉贤区地铁5号线沿线看房，他为记者计算了一个账户:100万元、20年期、等额本息还款法的个人住房抵押贷款按8月20日的5年期以上计算，利息将较之前5%的基准利率增加2.55万元。“这没什么效果。我仍然会根据我的实际需要决定是否买房子。”

荣360数据研究所的分析师认为，目前用户仍然可以在新旧合同之间进行选择，而且还有心理接受时间。考虑到LPR未来巨大的市场预期，抵押贷款用户将接受新的定价模式并顺利签署合同。

银行繁忙促销的细节需要澄清

新的个人住房贷款利率政策将于10月8日起实施。目前，各银行正在推进贷款合同修订、制度转型升级、员工培训等工作。

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「目前，我们正研究实施细则，例如按揭利率的调整方法及增加一些数值。」中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有刚表示，建行正在加快业务系统转型，并已指示分行做好LPR利率转换的准备。

“工行目前正在进行系统测试，该系统可以在9月中下旬完成支持LPR按揭贷款定价的准备工作。”中国工商银行个人金融业务部副总经理任表示，定价法已纳入工行个人贷款管理，并将于9月中下旬下发全行。

李万甫认为，过渡性水测试工作可以帮助银行做好与用户沟通和市场测试的准备，确保抵押贷款市场的平稳过渡。

不过，一些银行基层工作人员表示，过渡时期个人房贷利率实施的细节仍需细化。“新利率的实施日期以银行合同或客户购买合同为基础。这些细节还不清楚。”一名银行工作人员说。

资料来源:经济参考

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