& # 8203；当“商业租赁”政策出现时，你买的公寓不再是一个大坑！

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[1]“变废为宝”

如果说房地产市场上价值最高的房子是“学区房”，那么价值最低的房子无疑就是“商品房”。

商品房往往以公寓的形式出现，而且价格比同一地段的住宅楼低得多，所以很多购房者头脑发热时就开始赢钱。然而，看似价廉物美的商品房却隐藏着致命的缺点。

由于商业地产不受限购政策的影响，许多买家开始投资。然而，根据历史数据，商业房地产的升值速度很慢，房价的上涨往往不能赢得市场。此外，在交易过程中支付的税极高，不可能享受到“五个独一无二”的税收减免，这使得投资者很容易得不偿失。

对于独立购房者来说，由于商业地产的属性，商业和住宅的价格，水，煤气等。是按商业标准征收的，生活费用比普通房子高得多。与此同时，商业地产的产权一般只有40年，而不是70年的居住期，不可能在学区定居和享受，这对有子女教育需求的买家来说无疑是一大痛苦。

最近，商业地产似乎迎来了双方命运的转折点。

7月16日，广州市发布了《广州市商业、商业、写字楼存量房屋改造租赁房屋指导意见》，指出已完成的有偿土地使用手续或商业、商业写字楼混合非住宅存量房屋的初始登记，已转换为以建筑为单位或相对独立部分的租赁房屋。

只要广州市的非住宅存量房屋符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、产权标准、配套设施完善和技术标准等七项要求，就可以向有关部门申请租赁房屋改造。改造后，水、电、气可以享受民用标准。

无论是对居民还是开发商来说，这都是一个好消息。

[2]政策背后

在“转商为租”政策的背后，中国一、二线城市的大量商业地产处于闲置状态。

以广州为例。由于各种原因，如加强监管和控制，积压的商业地产在广州是极其严重的。去库存化的高峰期长达53个月。2019年上半年，广州写字楼入住率高达7.55%，同比增长15%。随着新兴商业区项目被推向市场，业内人士预计，广州写字楼的入住率明年将继续上升。

对于开发商来说，大量的房屋空无疑是对资源的极大浪费，而在目前的房屋租赁市场上房屋短缺也是一个不争的事实。因此，“企业租赁”的登陆可以被视为一次冲击。

事实上，我国对“以租换商”的政策一直持鼓励的态度。

早在2016年，国务院就发布了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，明确规定商业建筑按规定转为租赁住房，土地使用年限和容积率保持不变，土地用途调整为住宅用地。调整后的水、电、气价格按居民标准执行。

此后，上海、安徽等城市都试图从商业转型为租赁，但广州是第一次大规模转型。

[3]这是笔好交易吗？

这项政策实施后，对目前的楼市会有什么影响？

对居民来说，将商业用房改为租赁用房最直接的影响是，水、电和煤气将按照民用标准收集，这可以大大降低生活费用。而大量的“商改租”房将进入租赁市场，这也将在一定程度上缓解目前住房资源不足的局面，降低租金水平。

与此同时，一些专家认为，“商租”是“商住”的缓冲阶段。如果实施顺利，各地可以随时升级“商改居”政策，让居民享有直接定居和就近上学的权利。

另一方面，与原设计相比，“商租”房是住宅，在户型设计上存在一定的缺陷，大大降低了居住的舒适性和实用性，在选择居民时需要慎重考虑。

来源/方天霞特别室边肖/小学徒

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