楼市去库存新进展：相关部门酝酿新政鼓励房企成房东

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《经济参考报》记者了解到，有关部门正在围绕住房租赁市场的发展，研究制定相关指导文件和补贴政策，鼓励机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的房屋提供者，鼓励发展以房屋租赁为主业的专业化企业。

据了解，近日，有关部门和机构已致电万科、魔方公寓、链家等尝试“长期租赁”的企业，就税收、行业补贴、建筑标准等问题征求意见或建议。

“这次召集之后，每个家庭都必须提交一份提案报告和其他内容，而且在两天之内提交是很紧急的。”上面提到的人说。

事实上，2016年，中国的房地产政策正在发生变化，中国房地产市场的政策布局正在逐步显现。我们改变了过去促进销售和消费的政策，把“租卖并举”放在了前台。去年底，中央经济工作会议明确指出，要发展房屋租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的房屋提供者，鼓励发展以房屋租赁为主业的专业化企业。

最近在四川省召开的省住房和城乡工作会议也表示，在去库存化措施中，建议建立一个购买和租赁相结合的住房制度，并把房地产租赁作为一个关键产业。指出鼓励大型企业特别是房地产企业购买房屋出租，支持开发企业同时出租和出售，鼓励部分房屋在新的商品房项目中长期出租。同时，表示将在年内出台相关政策，在财政、税收和土地使用方面支持从事上述行业的企业。

原中国房地产协会副会长朱在接受《经济参考报》采访时表示，推进住房租赁市场的大规模发展，有利于降低市场进入成本和消费者购房压力，使其从长期还贷模式向短期租赁模式转变。“未来，以需求为导向的供应模式改革将为住房企业提供一个转型方向。”

住房和城乡建设部房地产市场监督司司长高志勇近日在第五届“中国房地产百强”会议上表示，当前中央政府要求加快供给方面的结构性改革，这一方面将增加政策环境的创造，为企业发展创造新的动力。同时，房地产产品的供给也存在结构性改革的问题。过去，依靠单一产品，“一招新鲜”的伎俩已经过时，因此必须努力改善产品结构，更好地适应新的市场需求。

高志勇指出，应加快住房租赁市场的发展，以满足新市民的住房需求。据初步估计，2014年租赁市场涉及1亿多人，年租金已超过1万亿元。这是一个巨大的市场，也是房地产开发企业转型升级的重要机遇。我们鼓励房地产开发企业抓住机遇，进入房屋租赁市场，发展以房屋租赁为主营业务的专业化企业，形成薄利多销的房屋经营模式。

高志勇说，他最近去了链家地产调查其“免费房屋”租赁产品，该产品始于2011年。到2015年1月，一个稳定的20万人的客户租赁集团已经在四年内形成。从2015年1月到11月，稳定客户的数量在10个月内从20万增加到40万。在这个数字背后，每个人都可以看到房屋租赁市场的广阔前景。

事实上，除了连锁住宅，从事长期租赁公寓行业的魔方公寓从2014年的约30家门店跃升至2016年初的100家门店。魔方公寓首席执行官刘佳表示，魔方公寓也将实现跨越式增长。据估计，门店数量将在2016年达到300家，2017年达到600家，2018年达到1000家。

然而，目前租赁业的发展仍面临瓶颈，这也是相关部门收集企业需求的重要原因。据上述人士介绍，对于租赁业来说，长期租赁业是一个新兴行业，税收负担仍然很重。此外，由于所有企业都采取轻资产战略，目前中国没有针对轻资产企业的抵押贷款解决方案，因此银行很难借款或需要更高的利率。

万科表示，目前，万科的长期租赁公寓大多来自工业用地或集体土地，这需要获得批准才能改变物业性质。万科卧室公寓的做法是将一些闲置的房屋作为一个整体出租，如农民的房子和工厂的房子，然后进行改造，类似于家庭旅馆。

此前，由未来产业研究院发布的《中国互联网加长期租赁公寓商业模式创新及投资战略规划分析报告》指出，虽然房企对长期租赁公寓持乐观态度，但仍面临一系列困难和挑战，如空房利润小、盈利模式不明确、前期投资大、回报周期长等。

根据该报告，长期出租公寓的归还期限短至一年，长至三至四年。虽然回报周期比酒店略短，但投资企业仍面临很大的财务压力。住宅企业在公寓市场的布局是着眼于巨大的市场需求，在于市场的无限潜力。通过租赁，房企可以有效实现存量房屋的去库存化，这也是盘活资产的有效途径。此外，从长远来看，轻型资产和资产证券化通常被认为是长期租赁公寓的出路。

根据该报告，中国有近1亿住房存量，大规模住房存量急需振兴。一线城市仍有不少闲置房屋没有流入租赁领域。