重量很重！国务院发布文件:统一建设用地市场，振兴宅基地，将集体土地纳入

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最近，中共中央、国务院发布了《中共中央、国务院关于建立和完善城乡一体化发展体制、机制和政策体系的意见》(以下简称《意见》)。全面贯彻落实党中央关于建立和完善城乡一体化发展体制、机制和政策体系的重要决策和部署，标志着我国城乡关系正式进入了“统筹发展”的新阶段，经历了“全面发展”和“统筹发展”两个阶段。

《意见》的提出为乡村旅游的发展提供了更大的空范围，是推进“乡村振兴”战略和城乡一体化发展的重要指导意见。

《意见》的六大亮点:

1.逐步取消对城市住区的限制

今年4月初，国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，城市住区取得重大突破，包括100万至300万常住人口的二类大城市完全取消了住区限制；常住人口在300万至500万的I型大城市应全面放开和放宽居住条件。

该《意见》进一步明确放开和放宽了除部分特大城市以外的城市居住限制，提出到2022年逐步取消城市居住限制，到2035年基本建立起有序的城乡迁移体系。家庭改革的方向和路径已经明确。人是城乡一体化的核心，户籍改革推动的人口流动和迁移必将给国家经济地理格局、城市竞争格局、产业结构体系等带来重大变化。

2.建立统一的城乡建设用地市场

城乡间土地要素市场发展的不平衡和不统一是城乡二元壁垒的突出表现。虽然十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到建立统一的城乡建设用地市场，这不是一个新提法，但这一《意见》提出，到2022年，城乡建设用地统一市场基本建成；到2035年，统一的城乡建设用地市场应全面形成，并给出明确的时间表，这对实施这一重大改革措施至关重要。

3.家园被进一步“释放”

土地是城乡要素流动和市场配置的关键点。在“三地”中，宅基地尤为复杂和重要。《意见》不仅提出探索宅基地所有权、资格和使用权的“三权分立”，而且赋予宅基地以权力；同时，建议鼓励农村集体经济组织及其成员振兴闲置宅基地和闲置房屋的使用。在符合条件的情况下，县级政府可以有效利用分散的农村建设用地，探索对现有宅基地实施退出补偿。也就是说，那些不放弃的人被允许集中使用、振兴和增加价值，那些放弃的人被允许尊重他们的权利并给予补偿。

延伸阅读:如何进入宅基地市场？

中共中央、国务院《关于建立和完善城乡一体化发展体制、机制和政策体系的意见》指出，除探索宅基地所有权、资格和使用权分离外，还应建立集体建设用地市场准入制度，加快农村集体建设用地使用权登记发证工作:

在符合土地空规划、用途控制和合法征用的前提下，允许农村集体经营建设用地进入市场；在农民自愿的前提下，村集体可以依法将已归还的限制宅基地和废弃的集体公益性建设用地转为集体经营性建设用地进入市场。

新一轮土地制度改革始于四年前。有专家表示，虽然过去宅基地被视为集体建设用地，但不能直接作为集体建设用地投入市场，此次发布的意见是当前土地制度改革的延续。

4.建设用地集体管理进入市场“扩张”

集体建设用地入市是“三地”试点改革的任务之一。然而，据统计，在农村集体建设用地中，商业建设用地仅占14%左右，许多地区根本没有集体建设用地。《意见》提出，按照国家的统一部署，在农民自愿的前提下，允许村集体将闲置的宅基地和废弃的集体公益性建设用地依法转为集体经营性建设用地进入市场。这一提法为三个建设用地的改造开辟了一条通道，无疑是这份文件中最“含金量”的政策之一，必将产生重要而深远的影响。

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1.集体经营建设用地直接进入市场意味着土地所有者可以自由进入土地市场买卖和租赁土地，这将对土地价格产生一定的影响。不过，由于土地类型只限于工业用地、商业用地及其他商业建设用地，此举在短期内不会影响住宅用地，也不会影响商品房价格，更遑论引起楼市突变。但是，值得注意的是，“出租屋”市场，因为在这次土地改革中，出租屋并没有受到限制，而是增加了空。此外，深圳之前提出要加快建设租赁住房，所以可以推断，这次改革也是为了给租赁住房建设提供更多充足的土地。

第二，集体经营建设用地的市场进入主要影响服务业、工商业、化工等建设用地。，其中一、二线城市的商业用地受影响最大。毕竟，一旦非农业用地进入市场，人口净流入量最大的城市和土地供应最紧张的城市将首先受到影响。

第三，土地供应模式可能会改变。如今，土地供应市场萎缩，土地收购成本和土地价格一路攀升。如果该草案正式颁布，征地的成本和环节将大大降低，这不仅增加了供应方的数量，也降低了土地的基准价格，这也将与高房价形成对抗，最有利的是正在推进城市化的农村地区。

5.集体经济“混合改革”

国有经济和集体经济是公有制的实现形式。国有企业混合所有制改革已经开始，但大量集体资产已经“沉睡”了很长时间。截至2017年底，中国农村集体账面资产总额为3.44万亿元，平均每村达到610.3万元。引进其他所有制经济，引进资本、工业、技术等。发展集体混合所有制经济应该是发展和壮大集体经济的有益探索。《意见》提出要探索政府引导下工商资本与村集体合作的双赢模式；创新农村集体经济运行机制，探索混业经营等多种实现形式。集体经济的“混合改革”会成为下一个出路吗？

6.建立国家城乡一体化发展试验区

试点是一种重要的改革方法。建立和完善城乡一体化发展的体制、机制和政策体系，实质上是改革旧的、创新的、改革土地制度的、建立统一的城乡建设用地市场等。，其中涉及面广，方式不够明确。有必要在市县两级建立一个全国城乡一体化发展试验区。对于国家城乡一体化发展试验区，后续应有具体的实施意见和应用计划。

随附的政策图:

文章来源/国务院

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