社区变公共空间？“豪宅”卖点可能要缩水

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中新网2月24日电(记者孙房地产频道)未来，人们的居住区可能要冲破围墙，外面的行人和车辆将会通过社区。那会是什么样的情况？最近，一份关于“加强城市规划建设管理”的意见草案引起了强烈关注，意见中“不再封闭住宅区”的内容引起了人们的口水战。//

在众多的讨论中，社区开放后的安全和物业管理等问题备受关注。

“新的住宅建筑应该推广街区系统。原则上，不应该建造封闭的住宅区。已建成的住宅小区和单元庭院应逐步开放。”-意见草案。

新城控股高级副总裁欧阳杰认为，住宅小区和院落的开放不仅可以实现内部道路的公共化，解决交通网络布局问题，促进城市土地的节约利用，还可以提供更多的停车泊位和公共绿地，变相增加更多的公共设施。

k2房地产的一位不愿透露姓名的负责人告诉记者:“在欧洲、美洲和东亚，像中国这样的大社区并不多。”打开封闭的墙壁，疏通城市毛细血管，应该是我们这个时代进步的标志。”

但是，在肯定上述措施的同时，负责人也对新规定的实施提出了一些建议。例如，拆除围墙后，居住区将由封闭的大型社区变为独立的单元，这就需要根据实际情况制定具体的尺度和边界。

易居研究院智库中心主任严跃进告诉记者，在国家层面上，人们希望这种城市规划能以一种试探性和建议性的方式来实施，而不是行政上的“一刀切”，因此房企和业主仍有很大的选择或调整空间。

高端社区将不再神秘

值得注意的是，该政策的内容将对在建和在售的房地产市场产生更大的影响，房地产市场的走势也备受关注。

市场上许多楼盘的社区花园是该项目的卖点之一，并以良好的私密性设计成为重要的销售价值点。与已建成的普通住宅区和单位大院相比，正在建设和出售的高端住宅区会有什么影响？

雅豪营销总监郭毅表示:“为了满足买家的生活质量，高端社区也是建筑环境不可或缺的一部分，除了一些高科技应用和精致的内部设计。”独家享受高质量的社区环境资源，确保富人阶层的安全和隐私，也是高端社区的重要价值观。如果传统的封闭社区不再封闭，这些卖点可能会被打破。”

郭毅认为，虽然这一意见的发布将促使未来高价拿地的豪宅开发商在政策落地期内迅速申请规划，但这将有助于加快出让住宅用地的开发进度。然而，从长远来看，这将降低豪宅的质量，并充分考验开发商的产品规划智慧。

“住宅小区系统的建设将使后续高端物业的建设面临更大的冲击。过去，许多高端物业实际上尊重封闭或私人社区建设。在封锁制度下，在某种程度上，这种隐私条件可能难以完成。”严跃进也表达了类似的观点。

以北京为例，高端住宅建筑的成交量在过去一年大幅上升。据叶巍我爱我家数据中心统计，2015年，北京共有3388套商品房，总成交价超过1000万元，同比增长60%以上，为历年最高；平均价格为59172元/平方米，达到历史最高水平。未来豪华住宅市场的数量和价格将如何变化，仍取决于新规定的推广。

守住大门≠守住金矿

然而，新的政策环境也将促进房地产市场的演变。

为此，k2房地产相关负责人进一步表示，对于房地产开发商来说，守口如瓶的想法等于守着金矿，传统的依靠人来管理和维护的线下服务链将会遇到挑战。“公司正在探索新的物业管理方法，如采用移动互联网、物联网技术和基于数据的智能自助服务模式。智能门禁、通道门、电梯刷卡、闭路监控甚至人脸识别等新技术将大面积应用，这将加快整个行业向互联网+时代的转型速度。”

在严跃进看来，随着智能化城市管理的推进，这类社区的管理将更加精细化、精细化，一些潜在的隐患如社区交通问题也能得到有效解决。“在这种假设下，一些房产的居住价值将会增加，而空房价的相应上涨将会相对较大。”(中信。房地产频道)