5月份，40家住宅企业融资额下降50%以上，土地市场的“高烧”成为导火索

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长期以来，企业债券和其他债权融资一直被视为住房融资的两大“救命药丸”，但在去年5月却同时宣告失败。

根据同策研究所的数据，今年5月，40家典型上市房地产企业的融资总额为367.99亿元，比上个月下降52.07%，为2019年以来的新低。

据《国家商报》记者分析，5月份监管部门出台的政策是推动融资收紧的重要因素，而土地市场的“高烧”是导火索。然而，目前的政策基调是寻求稳定，而不是抑制稳定，融资紧缩是一个阶段性现象。

2019年4月和5月典型上市房地产企业融资情况比较

融资额下降了52%。这项政策收紧了住宅企业的“钱袋”

根据同一政策研究所的数据，5月份40家典型上市房地产企业的债务融资额为326.67亿元，其中信托贷款100亿元，占27.17%；发行公司债券95.85亿元，占26.05%；国内银行贷款77.69亿元，占21.11%；其他债务融资53.13亿元，占14.44%；中期票据、委托贷款和海外银团贷款的融资金额为0。

此外，股权融资也有所下降。5月份股权融资41.32亿元，同比下降36.96%。其他债权融资总额仅为53.13亿元，较上月107.43亿元大幅下降50.54%。

然而，最明显的下跌是公司债券。数据显示，5月份仅发行6只公司债券，融资总额为95.85亿元(其中2只美元债券融资总额为4.5亿美元)，较上月473.13亿元大幅下降79.74%。

海外融资也不容乐观。5月份外币融资总额为32.64亿元，占8.87%，比上个月的524.91亿元下降93.82%。其中，美元融资总额为31.05亿元人民币(仅两笔美元债券，合计4.5亿美元)，较上月美元融资总额下降93.23%，占融资总额的8.44%。

2019年5月典型上市房地产企业融资方式占比(单位:1亿元，%)

同策研究所所长张宏伟表示，40家上市房地产企业的样本足以代表整个行业的趋势。春节过后，房地产融资突然反弹，5月份再次下跌，因为在4月底和5月初，银监会正式发出了反对金融机构向住宅企业乱输血的声音。

《国家商报》记者了解到，今年5月8日，中国保监会下发了[2019]23号《关于开展“巩固治理混乱成果，推进合规建设”工作的通知》(以下简称《通知》)，涉及多个房地产行业。

根据《通知》，涉及房地产行业的整改内容包括:银行机构直接或变相将表外资金用于土地出让融资；

不严格审查房地产开发企业资质，非法向“四证”不全的房地产开发项目提供融资的；对“四证”不全、开发商或其控股股东资质不合格、资金不足的房地产开发项目直接融资；或者通过股权投资+股东贷款、股权投资+债权认购、应收账款、特定资产收益权等方式变相融资；

个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被挪用购房；资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场；M&A贷款和经营性房地产贷款等贷款没有得到认真管理，资金被转用于房地产开发。

但张宏伟认为，融资紧缩是阶段性的，对行业基本面有影响，但对单个企业影响不大。

融资阶段收紧是土地市场过热的主要原因

为什么住房融资在5月份大幅缩水？在业内人士看来，土地市场的“高烧”是不可忽视的导火索。

张宏伟直言不讳地表示:“目前，由于土地市场过热，经过一段时间，当土地市场的高烧消退，融资渠道的限制将放缓。”

一位排名前20位的房地产高管也对《国家商报》表示，目前融资渠道的收紧与前一阶段土地市场过热有关。

“虽然融资渠道的收紧对单个企业影响不大，但融资毕竟是企业的血液和生命线。

目前，住房企业的融资主要用于补充现金流、在建工程资金，最重要的是土地收购。”执行官说道。

值得注意的是，一些城市的地价确实较高。

记者查阅了相关数据后发现，今年3月以来，热点城市的地价普遍在20%以上，有的甚至高达100%。

58住宅研究院首席分析师张博告诉记者，2019年上半年，一、二线土地市场经历了一轮热复苏，尤其是在杭州、武汉等一些热点二线城市。春节过后，新屋市场热复苏迅速，直接刺激了土地市场的升温。

与此同时，由于三线、四线城市棚改力度减弱，住房企业回归一二线城市的步伐加快，这也在一定程度上促进了一二线城市的土地需求。此外，今年的土地市场可能处于“热点”状态。

炎热城市的土地变暖压力在未来仍然很大，但是不同的城市可能会采取不同的政策。张博认为，苏州、合肥等城市相继出台了土地管制政策，不排除今后会有更多城市跟进土地管制。然而，目前相关政策相对“温和”，因为目的是稳定，而不是压制。

“事实上，这一针对住房企业的融资政策也释放了‘稳定’房地产市场的基调——控制房价和地价的决心不会改变。因此，企业应该保持稳定的心态进入市场。毕竟，土地市场和房价是稳定的，融资环境可以继续放宽。”张博说。

资料来源:中国住房网

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