地产投资触底反弹

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根据国家统计局发布的数据，1-2月，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%；新开工面积1.56亿平方米，同比增长13.7%；征地面积2236万平方米，同比下降19.4%；商品房销售面积1.12亿平方米，同比增长28.2%，商品房销售额8577亿元，同比增长43.6%；房地产开发企业资本金2.14万亿元，同比下降1.0%，其中个人住房抵押贷款2817亿元，同比增长30.4%。

然而，国海证券(报价为000750，BUY)对一线和核心二线城市的成交量增长能否在近期继续保持持谨慎态度。

需求发布

自2016年第一季度以来，政府大力推行了减少首付款、降低交易税和费用等政策。在多种有利条件的催化下，需求加快。前两个月，商品房销售继续回升，并呈现上升趋势。商品房销售面积同比增长28.2%，同比增长21.7个百分点；商品房销售同比增长43.6%，同比增长29.2个百分点。从区域表现来看，东部地区商品房销售面积和销售量分别同比增长35.5%和57.7%，销售改善率明显领先于其他地区。

然而，国海证券对于一线和核心二线城市的成交量增长能否持续并传导至准二线和三、四线城市一直持谨慎态度。一方面，国海证券认为，春节后一线城市(北方和南方)市场的繁荣不仅取决于货币效应，而且供应的极度短缺也导致了房价的非理性上涨。一线城市的需求从来都不是问题。问题在于，在短期供应格局无法实质性改变的背景下，预计第二季度后一线城市的成交量下降、价格上涨的可能性很大。

另一方面，住房价格过度上涨导致的需求边际挤出效应将逐渐显现。在二线城市，在需求增量不确定的前提下，预计房地产销售的整体增速将从下半年开始平稳放缓。

对于三、四线城市，国海证券认为，本轮销售复苏可能不会对这些城市产生传导效应。三线和四线城市的问题只是需求方面。毫无疑问，三、四线城市的房地产周期正在下降。然而，货币政策和产业调控政策在小周期内的推动作用非常有限，其库存去库存化必然是一项长期任务。接下来，我们仍然需要引入更有针对性的去库存解决方案。

全年仍对投资保持谨慎

1-2月，全国房地产开发投资同比增长3%，同比增长2个百分点；新建筑面积同比增长13.7%，同比下降14%。从数据来看，投资增速两年后首次反弹，热卖向新开工建设传导的逻辑已经实现，但新开工建设反弹的范围和速度超出了此前预期。

房价的快速上涨确实在短期内刺激了开发商对新建筑的热情。然而，根据国海证券最近的研究和路演反馈，房地产开发商普遍对年成交量和价格增长的可持续性持谨慎态度。在这种背景下，大多数企业更愿意加快现有土地的变现，以收回资金，从而在短时间内进行明显的修复。从另一个角度来看，新建设的趋势显然不利于促进去库存化，而征地区的疲软表现进一步反映出开发商补货的力度仍然不足，传导的连续性可能被篡改。

鉴于投资增速触底，国海证券认为，一方面，由于去年同期基数较低，另一方面，写字楼投资增速高的贡献略微盖过了数据内容。总体而言，对年度投资和新增建设的判断仍趋于谨慎，保持2%-3%的年度投资增长率判断。

然而，海通证券(报价600837，BUY)认为，每一轮房地产市场都无法逃脱监管的影响，因为监管是价格上涨的背后原因。只不过2016年调控的方式不同，第一线要抓，第二线和第三线要放开，其逻辑属于一线房价的“点刹车”，同时保证二线和三线城市能够有效实现去库存化。考虑去库存仍然是目前的首要任务。在1月和2月的数据恢复后，我们应该珍惜难得的良性趋势，而不是立即做出全面的政策改变。因此，尽管一线城市在后期的政策收紧并不排除，海通证券仍然认为“靴子”的落地是一个分阶段购买地产股的机会。