营改增细则落地： 不动产纳入抵扣,二手房交易政策平移

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改革阵营的规则:房地产被纳入扣除范围，二手房交易政策被翻译

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3月24日，财政部、国家税务总局公布了全面推进营地改革试点的办法。从5月1日起，营业税改征增值税试点在全国范围内展开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等营业税纳税人全部纳入试点范围。有一些过渡性政策，以确保行业税收负担只是减少，而不是增加。营地改革带来的最大减税是扣除房地产。据估计，每年的减税将超过3000亿元人民币。

我们的记者周晓宇从北京报道

3月24日下午，财政部和国家税务总局发出通知。经国务院批准，从2016年5月1日起，营业税改征增值税试点在全国范围内启动。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等营业税的纳税人全部纳入试点范围，由缴纳营业税转为缴纳增值税。

外界关心的政策安排已经一个一个解决了。例如，对于房地产开发企业，土地成本不包括在销售中；企业从银行贷款的融资成本不属于投入扣除范畴。

有一些过渡性政策，以确保行业税收负担只是减少，而不是增加。比如，个人二手房交易中的增值税完全转化为原来的营业税政策，交易环节的税负不会增加；举例来说，在建造业，鉴于一些人事成本较高的商业模式，企业可以选择简单的税务模式，而3%的税率是适用的。与营业税相比，企业税负并没有增加。

营地改革带来的最大减税是扣除房地产。据估计，每年的减税将超过3000亿元。房地产扣除政策已经明确。新购房地产两年扣除，第一年扣除比例为60%，第二年为40%。

行业税收负担只能减少，不能增加

本次发布的通知包含四个附件，包括试点实施办法、试点有关事项规定、过渡性政策规定、增值税零税率和免税政策适用规定。

一家大型房地产企业的区域财务总监告诉《21世纪经济报道》，他们集团的财务部门仍在组织对阵营改革文件的研究，估计阵营改革后企业税负不会上升。

由于营业税改为增值税，税率从5%提高到11%。在具体文件被发现之前，许多房地产企业认为税收负担会增加。

房地产企业税负不上升的原因之一是土地成本不包括在销售中。土地成本约占房地产企业成本的30%-50%，能否扣除一直是外界关注的问题。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡在接受《21世纪经济报道》采访时表示，房地产企业的税收负担不应该增加，因为销售中不包括土地成本，房地产企业购买的其他机械设备、办公用品和房地产都可以扣除。

建筑业的税收负担也有望降低，因为有更多的过渡性政策。在其余四大行业中，建筑业的税率增幅最大，从营业税的3%增至增值税的11%。

中国社会科学院财政经济研究所税务研究室主任张斌告诉《21世纪经济报道》，建筑业上游的建筑材料有很多可抵扣项目，可以抵消税率的提高。对于那些投入很少的格式，本次试点引入了许多过渡性政策，以确保不同格式的税收负担不会增加。例如，在合同结算的业务模式中，允许企业选择简单的税收计算方法。简单计税法的征收率为3%，基本相当于营业税的3%，但也略有下降。

在建筑服务方面，《营改试点有关事项规定》明确规定，一般纳税人可以选择采用简单计税方法，通过合同结算方式提供建筑服务，一般纳税人为甲方项目提供建筑服务，一般纳税人为旧建筑项目提供建筑服务。

增值税是对商品和服务流通过程中产生的增值税。一般的征收方式是一个接一个地征收，相互扣除，而简单的征收方式类似于营业税的征收方式，即按销售额的一定比例(即征收率)缴纳增值税。

此前，建筑行业反映了改为增值税后难以获得上游抵销发票的问题。据《21世纪经济报道》记者报道，税务部门将增加开票点数，以方便砂石等上游供应商开具增值税发票。

金融业和生活服务业已从营业税的5%变为增值税的6%。张斌表示，这两个行业的税率只提高了1个百分点，因为允许扣除投入，如银行业购买自动取款机等设备和办公用品，行业税负可以保证下降。

房地产也包括在扣除范围内

营改增试点进一步明确了增值税抵扣范围。房地产可以扣除，但贷款服务不能扣除。

2016年，预计减税5000亿元，其中房地产将被扣除，这将带来60%以上的减税规模。

据财政部有关负责人介绍，扣除房地产使用年限分为10年。后来，在制定政策时，征求了行业和地方的意见，并对政策进行了调整。现在的政策安排是2年，第一年允许扣除60%，以便更好地帮助企业减轻负担。

通过外包、租赁和自建方式新增房地产的企业将从中受益，原增值税纳税人和前期试点纳税人的总体税负将相应降低。

截至2015年底，营改增后的减税总额为6412亿元，其中试点纳税人为3133亿元，原增值税纳税人为3279亿元。原增值税纳税人主要是制造业和工业企业。由于可抵扣项目的增加，总体减税规模大于营改试点纳税人。

胡表示，如果房地产被纳入抵扣范围，原增值税纳税人将进一步受益。在增值税的第一次转型中，机械和设备被纳入扣除类别，允许一次性扣除机械和设备，而考虑到企业的负担减轻和财政承受能力，房地产在两年内扣除。

对于企业贷款是否可以扣除的问题，外界此前一直关注，答案是不能扣除。具体而言，“纳税人为贷款服务支付的投融资咨询费、手续费、咨询费等与贷款直接相关的费用，不得从销项税额中扣除进项税额。”

上述房地产公司区域财务总监向《21世纪经济报道》表示，财务成本不能包含在扣除范围内，这对大型开发商影响不大。因为银行对大企业的开发贷款基本上是基准利率，现在不会超过5%，这对企业的成本来说不是太大，而且会通过信托等渠道对一些小开发商产生较大的影响。

“虽然营改增的税收负担不会增加，但可能会带来土地增值税的后续增加。随着增值税的开征，土地增值税是否会相应调整，是业内普遍存在的问题。”那个人说。

安永大中华区间接税管理合伙人梁在接受《21世纪经济报道》采访时表示，总体而言，营改增后，企业税率将有所下降，但企业不仅要关注税负，还要关注自身利润——从技术上讲，企业成本会下降，收入也会下降，这取决于哪些变化更大。

在这四个行业中，税制转型的过程中还有很多工作要做。梁说，离五一只剩下一个多月了。例如，金融业依赖系统开票，这要求企业开发合适的系统。建立一个相对完整的数据信息系统并不容易。有必要收集客户纳税人识别号、交易信息、银行账号等。像生活服务行业一样，许多综合服务提供商，如酒店，出售商品，提供住宿、餐饮和其他服务。不同的营业税税率是不同的，所以要分开纳税，经营管理任务也比较重。

(编辑:李波，如有任何意见或建议，请联系:周xx @ 21京基，李波@ 21京基)