房地产信贷政策将明显分化

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“今年房地产市场的复苏主要体现在一、二线城市，而三、四线城市的去库存化压力仍然很大。”银行家告诉《中国证券报》，商业银行房地产信贷政策的分化趋势将更加明显，三、四线城市的房地产开发贷款将继续萎缩。分析师认为，今年第一和第二季度，一线城市的房地产市场呈现出明显的升温趋势，但这种爆炸性的复苏并没有蔓延到三、四线城市

“今年房地产市场的复苏主要体现在一、二线城市，而三、四线城市的去库存化压力仍然很大。”银行家告诉《中国证券报》，商业银行房地产信贷政策的分化趋势将更加明显，三、四线城市的房地产开发贷款将继续萎缩。分析师认为，一线城市的房地产市场在今年第一和第二季度出现了明显的升温趋势，但这种爆炸性的升温并没有蔓延到三、四线城市，也不会持续太久。随着房地产及相关金融政策的稳步回归，一、二级房地产市场增长将放缓，房地产开发贷款和个人住房抵押贷款需求将相应降温。

一二线城市的发展贷款或降温

根据国家统计局3月份公布的70个大中城市的住房销售价格变化情况，3月份新增商品房价格上涨的城市数量明显增加，达到62个，是近两年房价上涨城市数量最多的月份。大多数城市都扩大了增速，55个城市新建商品房价格涨幅高于上月，47个城市二手房价格涨幅高于上月。

这一轮价格上涨的背后，离不开商业银行的“杠杆”。央行最新发布的《金融机构贷款投资统计报告》显示，今年第一季度房地产贷款增速加快。截至2016年3月底，人民币房地产贷款余额为22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末提高1.3个百分点；一季度，增长1.5万亿元，同比增长5045亿元。其中，房地产开发贷款余额为5.22万亿元，同比增长13%，增速比上年末低4.9个百分点。

过热后，温度可能会下降。5月9日，《人民日报》发表了《问一季度开放大趋势——当局谈当前中国经济》。有关部门指出，“房子是供人居住的，这个定位不能偏离。”要通过城市化“去库存”人，而不是“去库存”增加杠杆，逐步完善中央政府的宏观调控和地方导向的差异化调控政策。”

分析师指出，这可能意味着以宏观政策为导向，各地的差别化监管将成为下一阶段“去库存化”的主要方向。未来，房地产市场将进一步明晰，过热的一、二级房地产市场将受到监管。

中原地产首席分析师张大伟认为，今年年初楼市处于火热状态，房价涨幅继续扩大，房价环比上涨的城市数量在过去两年达到新高。后续市场不仅面临自然调整的压力，上海和深圳等热点城市也正遭受历史上最严厉的调控政策。上海和深圳的领先指标持续大幅下降。3月底，两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下降的房屋超过了报价上升的房屋。政策的短期效应已经显现，市场将逐步调整。

摩根士丹利华信证券首席经济学家张军预测，一、二线房地产市场的房地产开发贷款将很快降温。一方面，一季度房地产市场的快速增长是短期的政策调整。另一方面，近年来商业银行的房地产信贷政策趋于谨慎，并将根据监管基调适时调整。

三线和四线城市的去库存化任务十分艰巨

作为拉动房地产需求的“主力军”，商业银行并没有在本轮楼市上涨中“冲昏头脑”，三、四线城市的房地产开发贷款仍然紧张。

“上海、深圳和其他一线城市拥有强劲的房地产市场，但大多数三、四线城市仍在苦苦支撑。”过去两年，我们对发展贷款非常谨慎，今年迄今为止，我们还没有发放发展贷款。”张延是一家全国性银行，江苏一个三线城市的分行行长。她告诉《中国证券报》，不仅是她的银行，大多数地方银行都是一样的。

张延告诉记者，目前的主要任务是储备，银行短期内不会放松对三、四线城市的开发贷款政策。“地方政府、银行和开发商都在研究如何消化库存，他们无意推出新的开发贷款。”

在一次采访中，《中国证券报》记者发现，一些中小开发商甚至直言不讳地表示，“不要要钱”。在海南三亚，一位私人开发商的负责人坦率地说:“现在银行不敢向我们贷款，也不敢拿土地。我们应该如何处理贷款？”我们现在需要的是盘活存量，盘活资金。"

据业内人士称，三、四线城市的库存与销售额之比仍然很高，去库存化的任务十分艰巨。地方政府和开发商应避免再次进入“卖地-买地-盖房-增加库存”的循环。在中原地产监测的重点城市中，4月份的股票较去年年底略有上升，除南昌和深圳外，其他城市均有所下降，杭州的股票下降了近70%。从消化周期来看，只有青岛、莆田、舟山、呼和浩特等。4月份重点城市库存消化周期超过一年。南京、苏州和合肥仍在两三个月内，供需矛盾短期内仍难以解决。

根据易居研究所监测的35个城市的数据，截至2016年3月底，一、二、三线城市新建商品房总存量分别为2493万平方米、17728万平方米和4257万平方米，同比分别增长-5.6%、-0.9%和0.0%，同比分别增长-18.7%、-5.3%和0.2%。其中，3月份三线城市新增供应量为349万平方米，新增成交量为349万平方米。新的供应和新的周转率是相等的，这使得库存变化很小，去库存的任务仍然是艰巨的。

个人贷款政策将进入调整期

经纪人认为，在目前情况下，一向被视为优质资产的个人住房抵押贷款也将进行调整。根据国家统计局公布的2016年1-3月中国房地产开发投资和销售情况，1-3月，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%。其中，存款和预收账款7882亿元，增长25.9%；个人住房抵押贷款达到4670亿元，增长46.2%。央行数据还显示，今年一季度个人购房贷款余额为15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点；一季度，增长1万亿元，同比增长4309亿元。

银行家们认为，这种爆炸性增长可能难以重现。一方面，购房者的需求已经得到很大程度的释放，未来潜在的购房者将进入观望期，这也是个人住房抵押贷款增速回调的主要原因。另一方面，预计央行和其他监管机构将进一步完善“分市”政策，并对部分房价上涨过快的城市调整个人住房抵押贷款政策。根据国家统计局的监测数据，近两个月来，合肥、南京、苏州等二线城市的房价增速远远超过一线城市。

该政策咨询研究部主任张宏伟对《中国证券报》记者表示，首先，从本轮楼市过热的表现来看，每当市场过热时，国家调控政策必然会出台，为过热的楼市降温。如今，房地产市场调控政策的基调已经转变为“分市实施政策”，这意味着目前过热的城市将面临调控风险。目前，南京、苏州、合肥等城市的房地产市场过热，这些城市出台了一轮“适度”调控政策。如果这些城市的房地产市场继续火爆，“每日CDs”和“土地王”将继续频繁出现，政策将不得不继续严格。其次，央行和其他相关部门已经对这些热点城市进行了研究，储备政策已经做好准备，正在等待时机发布。例如，第一套认证标准或调整；首笔住房贷款可能会从目前首付的20%提高到30%；第二套住房贷款政策可以从目前的首付40%提高到60%；由于贷款余额不足，公积金政策可能会被动收紧。