“商改住”东风频吹 有多少商业地产能被拯救？

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在成都乐凯广场的电梯厅里，一则“办公室，创业，来下客岛”的广告引人注目。它还描述说:“它像酒店一样舒适，像超市一样方便，像校园一样有趣。”

与霞客岛类似，作为一个联合办事处，它刚刚在成都蓬勃发展，但它已经像一线城市一样遍地开花。上周，决策层还呼吁培育和发展住房租赁市场，特别是商业租赁，并给予水、电、煤等优惠条件。

今年以来，住宅地产的去库存化的声音一直没有停息，商业地产也相继出现。目前，有多少商业物业可以转换成出租房屋？

一些商业地产老手表示，目前很难估计可变动的商业股票数据。办公楼等已建企业可以改造成公寓，但存在许多技术问题。政府发布了更多指令，要求改变规划土地的商业用途，这将客观上抑制房价。

库存公寓的商业变更

5月4日，国务院总理李克强在国务院常务会议上强调，要实行购租并举，发展房屋租赁市场，依法培育房屋租赁企业和个人财产出租。首先，商业建筑应按规定转换为出租房屋。

去年年初，住房和城乡建设部发布了培育和发展住房租赁市场的专项文件，包括培育专业的住房租赁机构和推出住房租赁房地产投资信托产品。

然而，在当时全国房地产市场持续低迷的背景下，住房和城乡建设部的上述文件被外界一致解读为“稳定”全国住房市场的一项重大举措。

一年多来，有客一家、有+青年公寓、蘑菇公寓在“互联网+”的帮助下蓬勃发展，许多新租赁企业实现了多轮融资，加快了在全国的进驻。

今年以来，在广东、重庆、四川等省的供给侧结构改革方案中，可以找到“同时出租和出售”等字眼。例如，广东明确表示，“通过建设一个市场化、专业化、规模化的房屋租赁平台，1000万平方米的商品房库存将在未来三年内再次被化解”，但广东的目标仍然是住宅去库存化。

受2010年中国“最严格”房地产市场监管的影响，国内房企加大了改造商业地产开发的力度，在当地土地利用规划的指导下，商业地产迅猛发展。到目前为止，高库存的隐忧已经凸显。

中华全国工商业联合会商业房地产委员会主任朱令波告诉《商业日报》，可用于振兴的商业总量无法估计，但盈余是事实。

以写字楼为例，世邦魏理仕分析师预测，到2016年底，中国17个主要城市写字楼的空累计建筑面积将增加32%，约1530万平方米。

上述分析师表示，同一城市的城市和不同行业之间的差异将继续加大，广州是唯一一个空入住率超过10%的一线城市；南京、杭州、宁波和大连是仅有的四个空购买率低于20%的二线市场；重庆、无锡和长沙的空入住率将至少连续第三年超过30%,显示出严重的供过于求。

世邦魏理仕表示，一线城市将迎来供应高峰，以上海虹桥商务区为例，年内将增加15万至20万平方米。预计全国零售租金(一楼)增长率将从3~5年前的每年5%~7%下降到0~2%。

然而，国务院允许部分商业地产用于住宅租赁的政策，不仅可以有效吸收部分商业地产的空建筑面积，还可以通过引进人口来聚集人气和促进消费，从而提高商业地产的盈利能力。

龙湖集团商业地产总经理李楠对商业地产的盈利前景非常乐观。她表示，龙湖每年将以集团年销售额的10%作为业务投资上限，每年新开2~3家商场，以天街为主要品牌，重点布局一线和主流二线城市的交通节点。预计2016年投资性房地产收入将达到20亿元，2017年将达到25亿至30亿元。

影响房价，但有限

年初以来，典型的一二线城市房价突然非理性上涨，令普通买家和业内人士担忧。现在，如果商业地产可以按规定转换成出租房屋，会不会抑制上述城市房价的过度上涨？

朱玲波说，客观上是有关联的，但更多的是从去库存的角度来看商业地产，因为转型后，它相当于一个三明治产品，如把一个办公楼变成公寓或酒店。如果是这种格式，将会降低成本和转换的难度。

记者注意到，以四川日报报业集团为例，原来的办公楼已经老化，现在新的办公楼已经交付使用，而旧的办公楼经过第三方装修后已经改造成了阿图尔酒店。

从目前的市场情况来看，武汉等商业地产在核心城市遭遇了空高入住率，大量建成的高品质写字楼处于闲置状态，但也面临着技术改造的困难。

中国商业地产联盟秘书长王永平表示，在建购物中心的结构已经固定，很难改造，因此存在很大的局限性。他认为，当办公楼变为公寓时，商业用途从土地出让环节变为租赁住房用途，建议各地尽快出台变更规划等相关操作规程。

日前，四川省出台了“由商转房”的指导意见，涉及待开发土地和在建商品房。针对正在建设的业务，世邦魏理仕中国西部战略咨询部副主任范小林表示，传统方式在促进减股和利润实现方面效果有限，应实现从产品到运营的升级和创新。可以考虑依靠空现行政策给予的功能调整，尝试将金融市场在资产运营和处置方面的多元化创新结合起来。