楼市调控“打七寸” 严防资金“吹泡沫”

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为了抑制房地产市场的资产泡沫，金融业正在不断努力。

继银监会禁止银行理财资金非法进入房地产行业，以及上海证券交易所(以下简称“上海证券交易所”)明确规定房地产公司债券不得购买土地后，为维护房地产金融市场秩序，央行上海总部3日发布了《关于切实贯彻上海市房地产监管精神，促进房地产金融市场有序运行的决议》(以下简称“决议”)。

据兴业银行(601166，BUY)首席经济学家鲁正伟称，央行上海总部作为行业主管部门，尤其是监管部门，在“上海六条”出台前重申了房地产调控政策，相当于地方政策的“强化版”。

据《中国商报》采访，目前，许多银行在总行层面传达了对房地产业务“严格准入”、“加强风险控制”或“严格执行地方监管政策”的精神。

许多业内人士在接受本报记者采访时表示，要严格控制各种资金的非法进入，如用于土地市场“降温泻火”的信贷。《决议》的发布也有可能成为地方政府从金融领域加强房地产市场监管的“第一枪”。

严格控制住房融资

中央政治局在7月和10月的两次会议上都提到了“抑制资产泡沫”，而第二次会议则直接细化为货币政策，要求“在保持合理充裕的流动性的同时，要注意抑制资产泡沫，防范经济金融风险。”

在业内人士看来，在许多房地产企业拼命收购土地的背景下，严格控制土地交易资金来源可以更好地降低整个房地产行业的风险。

事实上，“党的三次会议”在金融领域调控房地产市场的措施越来越多。中国银监会于10月下旬发布了第三季度经济金融形势分析会议的内容。会议指出，要加强理财资金的投资管理，严禁银行理财资金非法进入房地产领域；加强房地产信托业务的合规管理。10月底，上海证券交易所发布了《关于房地产及产能过剩行业公司债券试行办法的函》，明确规定房地产公司债券募集的资金不得用于购买土地。

央行上海总部的《决议》是金融领域对地方房地产市场监管的首个“升级版”，进一步加强了对商品房土地交易资金来源的监管。

根据该决议，各商业银行有效地防止了信贷等各种资金，特别是金融管理资金非法进入土地市场。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，严格控制土地交易资金来源是上海许多城市房地产调控新政策的创新点。

《中国商报》记者昨天采访了一家股份制银行上海分行的相关业务人员，了解到开发商对接土地市场的融资，特别是新业务的产品设计和一些结构性融资，已经出现收紧的迹象，项目审查更加严格。

张大伟表示，今年国庆期间，全国20多个城市出台的房地产调控政策被称为“历史上最严格的”，其严格程度并不体现在政策本身的力度上，而是体现在实际执行上。“这一轮房地产调控不同于以往。过去，中央政府基本上颁布了国家调控政策，然后它就到处传播。本轮各城市出台的政策不尽相同。这确实是一个“一个城市，一项政策”，每个城市继续“修补”并继续深化和深化一些内容。”

值得注意的是，虽然南方几个热点城市的信贷业务或发债业务的银行融资大门正常开启，但银行对房企融资的准入标准也有所加强，房企融资的利率也有所提高。

“(住房融资)利率已基本全面上调，这也是风险定价的体现。”一家股份制银行广州分行信贷审批部的一位人士告诉记者，该行对一家大型综合性房地产开发商的业务利率已从5.4%上调至6%。

抑制投机需求

在严格控制房企融资的同时，各地也在加强对个人住房抵押贷款的审计，利用需求面抑制投机和投资需求。

这次下发的《决议》强调，要继续加强首付款资金来源的审查，加强对借款人及其配偶收入证明真实性的审查，认真评估借款人家庭的偿债能力，禁止变相规避调控政策和住房信贷管理规定。虽然该决议主要针对上海，但对其他地方今后启动类似监管具有指导意义。

《中国商报》记者从交通银行(601328，BUY)获悉，该行现行个人贷款政策的关键词是“差异化”，即保持对居民自住住房购买需求的“积极支持”，同时进一步加强住房信贷业务的风险管控，确保良好的客户准入。换句话说，在抑制房地产投资和投机的情况下，正常的购房需求不会受到影响。

交通银行发言人师帅告诉记者，目前房地产市场正在蓬勃发展。一方面，它是在以前政策的支持下，对自谋职业和改善住房购买的需求的集中释放；另一方面，它也具有明显的资本驱动特征。居民金融杠杆扩大，价格泡沫在一定程度上存在并继续聚集。因此，银行将高度警惕后续的市场风险。

银行个人贷款部的许多人告诉记者，许多银行在个人抵押贷款的操作层面实施了一些严格的控制措施。其中，“转贷款”、“联合贷款”等信贷产品收紧。

上述个人贷款理财产品的设计模式是父母或子女成为对方的共同借款人，借钱买房。一家股份制银行上海分行零售行的管理层告诉记者，该行正在加强对上述产品贷款的审查，并汇总相关贷款的总体规模和比例。"据估计，下一步将是监督检查的重点."

在贷前审查方面，一家大银行的相关业务人员表示，该行将进一步与房地产贷款申请人进行面对面的面谈，核实房地产贷款人家庭收入证明的真实性。

此外，鉴于此前许多地方出现的夫妻依靠“假离婚”来规避贷款限制的行为，一家股份制银行上海分行的“升级贷款审查”做法是为“离婚家庭”进行水、电、煤、电话和宽带服务。调查公用事业的计费信息，观察计费情况是否发生变化；从申请人居住地的住宅物业、居委会和邻居，我们可以了解到“离婚”夫妇是否还住在一起，他们的感情是否和谐等。，从而判断这对夫妇是否有“假离婚”的可能性。

调节效果显著

控制信贷增长是本轮房地产市场调控的重要方向之一。据统计，自9月30日以来，已有22个城市出台了新的楼市调控政策，具体措施包括限购、限贷和提高首付比例。在许多市场参与者看来，货币是推动本轮房地产增长的重要因素之一。因此，解决货币过度和控制信贷规模也成为抑制房地产泡沫的重要突破。

10月6日，在华盛顿举行的20国集团财长和央行行长第四次会议上，中国央行行长周小川指出，目前中国经济存在产能过剩问题，适度的信贷增长可以起到反周期调整的作用。去年，中国资本市场有所波动。为了保持金融稳定，当时更多地依赖银行信贷融资，但在市场恢复稳定后没有大的增长。随着全球经济复苏逐渐正常化，中国也将控制信贷增长。他还说，中国一些城市的房价最近上涨很快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场健康发展。

10月12日，央行召集5家国有银行和12家股份制银行的高管以及个人贷款和资产负债部门的总经理召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控会议精神。央行要求各商业银行理性对待房地产市场，加强信贷结构调整，加强住房信贷管理，控制相关贷款风险。

目前，地方房地产市场的集中监管效果显著。

据央行数据显示，7月份以来，当月个人住房贷款占新增贷款的比例逐渐下降，7月和8月分别达到98.69%和71.20%，9月份进一步下降至35.7%。

根据国家统计局10月21日发布的15个一线和热点二线城市10月上半月和9月住宅销售价格变化对比数据，房价走势开始趋稳。