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从9月底开始,楼市降价的消息逐渐汇成一片忙乱,冷交易的市场状况席卷全国多个城市,仅仅一个多月就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度。

事实上,除了少数几个城市前期涨幅过大外,大部分城市没有明显的降价,大部分降价发生在城市郊区。房企在价格调整中也表现出“微妙”。他们中的大多数人通过限定时间的特殊房间、精装房改以及交付空房间和停车位等方式变相降价。直接价格调整是罕见的。

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尽管市场变冷已经成为事实,但仍很难预测它会以多快的速度回落。中原地产首席分析师张大伟认为,虽然房地产市场短期内将继续调整,但由于房地产市场受政策影响较大,因此很难对长期趋势做出明确判断。

观望情绪越来越强烈,热门城市的营业额正在下降

许多城市都出现了交易面积缩小的情况。10月份,在该机构监管的29个重点城市中,商品房交易面积为2302万平方米,同比增长9%,环比下降6%。该月的总交易面积低于2018年1月以来的月平均水平。

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其中,一线城市的低成交量趋势在10月份戛然而止,同比和环比均有所下降,环比大幅下降45%,同比小幅下降3%。

二线和三线城市的营业额环比持平,同比增长10%。各城市市场热度继续分化,成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持高位热度,同比和环比均有所上升;长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市的市场明显降温,预计市场成交量将保持小幅下降。

中原地产研究中心还表示,今年的“金九银十”不够好,大多数热点城市的商品房交易量出现环比下降。10月份,中原地产研究中心监测的20个热点城市的总交易量为1448万平方米,同比下降11%。

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“‘金九银十’实际上是一个传统的概念,已经不存在了。过去,在冬天很难建造,在零下也基本不可能建造。开发商不得不在9月到10月间提前出售房子,所以这两个月的营业额非常高,但是随着技术的进步,这个问题已经不存在了。从市场来看,近年来,由于长假,9月至10月的整体成交量低于11月至12月。”张大伟说。

周转不灵也导致库存增加。据克里房地产研究中心(Cree Real Real Estate Research Center)统计,10月份,超过一半的热点城市的库存面积略有回升,但增幅在10%以内,而同比增幅则越来越小。

总体下降幅度较小,差异更为严重

与交易量相比,房价在一些地方仅略有下降,仅用上涨或下跌来描述市场是有偏见的。分化不仅发生在城市之间,而且在城市内部也有不同的表现。

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自9月底以来,在许多城市,以特价房、精装房改和赠送停车位等促销手段取代直接降价已经非常普遍。张大伟表示,变相降价的方式相对温和,这也说明降价在一定程度上并不明显。然而,这种价格调整很容易陷入“价格黑洞”,这使得统计数据难以反映真实的市场价格。

张大伟表示,现阶段城市降价仅限于一线城市和一些二线城市,整体降价幅度有限,大多数城市处于平抑状态。在一些三线和四线城市,价格仍在上涨。

根据58住房研究所监测的中国67个城市的房价,三、四线城市的房地产交易市场相对活跃。10月,保定、岳阳、徐州、乌鲁木齐和大连位列前五,其中保定以5.3%的环比增幅位居第一。找房子,三线和四线城市的受欢迎程度明显上升。

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“从城市下降的角度来看,它更多地反映在大城市的一些项目中,而整个地区不一定会下降。最近一些城市供应的增加也有可能压低房价。易居研究所智库中心的研究主任严跃进说。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中信经纬表示,就交易量而言,房地产市场确实存在拐点,价格有所松动,但整体跌幅并不大。对于购房者来说,由于按揭利率的提高,购房的实际负担并没有减轻。

它在短期内仍会被收回,在长期内是不可预测的

房地产市场的调整可能才刚刚开始。许多内部人士认为,未来几个月房价仍有可能回调。

58住房研究所首席分析师张博认为,未来两个月,商品房的整体交易量和价格不会出现明显波动,但2018年储蓄的下行力量可能会出现在2019年上半年,房地产市场可能会出现降价潮扩大和热点城市降温。一线城市的降温将更加明显,一些一线城市将出现无市场价格的局面。

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张大伟表示,支撑股市上涨的三线城市近期表现疲软,热门的一线和二线城市逐渐呈现整体降温趋势。在融资紧张、偿债压力加大、项目淘汰率下降的情况下,房地产企业可以选择以价格换数量,以保证现金流,实现年度销售目标。

不过,严跃进表示,目前的降价浪潮不仅受到资金的影响,而且还与房地产的密集供应有关,因此有必要在此时降价。然而,在11月之后,如果销售回报良好,住房企业的定价策略可能会趋于强硬。

许多专家对房地产市场的长期趋势持乐观态度。“年底有许多好消息,比如抵押贷款利率达到峰值,贷款速度加快,这将对市场交易产生一定影响。尽管市场情绪悲观,但供应量正在增加。如果政策到位,市场交易可以完全恢复。”严跃进表示,上一轮房地产周期呈现涨多跌少的趋势,很容易下跌。因此,后续看涨的驱动力仍然很强。

专家预测:明年上半年,楼市可能真的会降温吗?

谢逸枫认为,从现在到明年第一季度,房地产市场将继续降温。然而,由于库存的减少,工棚改革的政策仍有一个操作空,而财政收入的压力越来越大,明年房价上涨的压力将会更大。

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对于未来两年的市场走势,同策研究院给出了详细的判断。同一政策研究所预测,一线和强二线城市将在2018年稳步下降,2019年上升,2020年价格上涨,但价格涨幅有限空;疲软的二线城市在2018年降低了价格,在2019年稳定下来,在2020年下跌,但幅度有限;三线城市和四线城市的市场是分开的,大都市地区三线城市和四线城市的未来趋势与强势二线城市相似。其他三线和四线城市目前正在崛起。虽然工棚改革工作已进入下半年,但未来仍有结构性机遇。

专家预测:明年上半年,楼市可能真的会降温吗?

但张大伟表示,由于房地产市场受国家宏观调控影响较大,政策方向不可预测,因此很难对房地产市场的长期趋势做出明确判断。

资料来源:中信经纬应用

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