房企迎来新一轮“洗牌”:谁会扔掉包袱？谁会接受这个提议？

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最近，房地产行业出现了许多收购。对于卖家来说，去库存和现金是今年房企的主要任务；对于买家来说，逆向操作、抓住机会调整结构、扩大规模是当前的方向。在楼市整体疲软的情况下，新一轮房企洗牌和换房正在上演。

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华夏幸福减轻了对北京的严重依赖

10月9日晚，华夏幸福宣布计划与北京万科企业有限公司就北京周边33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价格约为32.34亿元。

华夏幸福表示，万科在房地产开发项目层面的引入，是年初提出的全面开放合作战略的具体实施，也有利于盘活自身存量项目，优化现金流。各方同意建立长期合作关系。在同等条件下，华夏幸福同意优先与万科合作北京周边的其他项目。

根据公告，万科计划通过收购华夏幸福五家项目公司的部分股权，共同开发华夏幸福在涿州、大厂、廊坊、霸州的十个土地项目。

欢景是华夏幸福的大本营。本公司2018年半年度报告披露的储备开发用地为887.63万平方米，大部分集中在北京周边地区，如霸州、固安、怀来等。在北京崛起的背景下，中国的快乐工业新城一直蓬勃发展。

然而，重点关注北京的战略是一把双刃剑。当北京周边的房地产市场火热时，中国的幸福生活会更好。当北京周边的房地产市场趋于下跌时，中国的去库存压力是可以想象的。华夏幸福在2018年中国房地产百强企业中排名第九。截至2018年6月底，公司存货余额为2446.11亿元，是公司2017年营业收入的4.1倍。一些分析师指出，前十大房地产公司和a股领军企业万科和保利地产的库存余额分别是前一年营业收入的2.6倍和3.3倍。

从去年开始，华夏幸福就提出了“异地复制”的战略，向长三角、粤港澳和长江经济带扩张。出售北京周边一些项目的股权表明，该公司希望减少对北京周边市场的严重依赖。

逆周期扩张的生存逻辑

最近，房企收购的热点事件还包括一个尚未解决的收购案例，即万科计划收购海航大厦，万科计划将位于朝阳区东三环的海南航空空大厦等商业地产纳入其中，以进一步配合北京万科的存量资产改造计划。然而，10月12日，陷入债务危机的海航集团在2018年召开了第七次临时股东大会。HNA控股拟将北京海航大厦以一定价格转让给万科的提议遭到超过90%的股东拒绝。

9月底，行业龙头企业万科将“现场”作为秋季例会的主题，激起了业内人士的情绪。然而，刚才喊“住”的万科一直很大方，并保持了更积极的征地趋势。根据最新公告，9月份万科在全国范围内新增14个项目，股票价格为120.01亿元。尽管与7月和8月相比，股权收购的土地数量有所放缓，但仍高于上半年平均每月96.37亿元的水平。根据Cree发布的最新数据，从2018年1月到9月，万科以5071.5亿元的住房企业新增增加值排名第四。

行业分析师指出，反周期扩张需要勇气，也需要克服市场周期的战略眼光。现在是一个迎头赶上的好机会，尤其是在市场前景仍然看好的城市，或者地价调整到位的地方，这将迎来一个更好的征地窗口。

积极应对行业波动

除了收购万科，龙湖集团最近还收购了北京李泽金融商务区首创置业51%的股份。

10月18日，首创置业有限公司宣布其在北交所上市的北京开元何岸投资有限公司51%的股权已到期，并获得符合登记条件的意向受让方:重庆龙湖天杰商业房地产有限公司..资料显示，北京开元平安主要持有位于北京市丰台区卢沟桥镇李泽金融商务区F-03地块的商业地产项目，并从事该项目的开发和运营。

据了解，龙湖将在接管后在北京建设第六个天街。

根据克里的研究报告，市场的调整已经开始，成交量变冷已经成为不可否认的事实。行业的周期性波动是不可避免的，所以与其消极逃避，不如积极思考对策。克里表示，目前开发商至少可以做到以下几点:第一，谨慎投资，更多考虑现有土地和项目的快速去转型，以加快资金提取，为冬季储备“粮草”。第二，借此机会培养内部实力，注重自身产品实力的提升。毕竟，“闭眼卖房”的时代已经过去了，所有未来能够生存的企业都必然拥有“一技之长”。第三，对于不擅长发展业务的中小住宅企业，也可以密切关注政策动向，积极响应国家号召，在多元化房地产的“蓝海”领域寻求新的发展机遇。

来源/建筑周刊

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