限购迫使海外投资者撤退，澳大利亚房价连续15个月下跌。是讨价还价的时候了

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边肖|第一财经武江

根据国际清算银行的统计，在过去的50年里，澳大利亚房地产一直是世界上投资回报率最高的资产之一，平均价格上涨了60多倍，并且一直处于连续三年没有下跌的上升周期。

然而，自2018年以来，情况发生了明显变化。根据不同机构的估计，去年澳大利亚房地产的平均价格下降了5-6%，悉尼和墨尔本甚至下降了10%以上。

根据中国海外房地产平台juwai.com提供的数据，2018年澳大利亚的咨询数量同比下降20%。juwai.com董事总经理兼首席执行官卡丽·劳(Carrie Law)在接受《中国商报》采访时表示，由于一系列政策限制，买家对澳大利亚房地产的投资低于实际市场需求。

澳大利亚的房地产市场正经历一个罕见的调整期，那么当地的房地产值得投资吗？

▲资料来源:澳大利亚统计局

购房政策的收紧导致房价跳水

2008年金融危机后，大量海外热钱流入推动澳大利亚房价飙升，从2011年到2017年平均每年上涨约8%至9%。以房价最高的悉尼为例。当地房价中值一度接近100万澳元(最新汇率:1澳元=4.87元人民币)。相比之下，澳大利亚统计局的数据显示，悉尼的平均年薪不到9万澳元。

为了抑制失控的房价，降低高家庭债务造成的信贷风险，澳大利亚近年来实施了一系列监管政策，如提高首付标准和贷款审批门槛。此外，由于20%的买家来自海外，海外买家已成为监管政策的首要目标。

根据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)，悉尼，新南威尔士州和墨尔本，维多利亚州最受海外买家欢迎，同时，这两个州对海外投资者的限制最大。

在新南威尔士，外国买家的印花税是本地买家的两倍，达到8%。此外，外国业主的年土地税附加费从0.75%增加到2%。维多利亚州的情况类似，外国买家的印花税为7%，本地买家仅为3%。此外，2017年5月，澳大利亚政府向外国投资者推出了所谓的“影子税”，即如果投资的房产每年租金不到6个月，就需要向政府缴纳5000澳元的年费。

一系列针对外国投资者的“限购”政策确实取得了立竿见影的效果。根据FIRB的数据，2017年，外国投资者在住宅市场的申请数量下降了三分之二，只有13，198宗，而2016年同期为40，149宗。与此同时，2017年，外国住宅房地产投资总额同比下降65%以上。

外国资本流入的减少有效地减少了房地产泡沫，但也将投资者对澳大利亚房地产市场的信心降至最低点。根据澳大利亚房地产行业协会和ANZ银行1月份发布的一项调查，2019年第一季度房地产行业整体信心指数同比下降15.5个百分点，为2013年9月以来的最低水平。

与此同时，澳大利亚的房价也下跌了。根据不同机构的估计，2018年澳大利亚的平均房价下跌了约5%至6%，而悉尼和墨尔本的综合房价去年甚至下跌了10%以上，这两个城市的综合房价超过了澳大利亚所有其他城市。就交易量而言，根据HIA住宅产业协会的数据，去年12月澳大利亚新住宅的交易量也下降了6.7%，只有4622套，为2001年以来的最低水平。

▲资料来源:住宅产业协会(HIA)

2019:寻找便宜货？还是等着瞧？

惠誉评级(Fitch Ratings)在1月中旬发布的2019年全球房地产展望报告中表示，澳大利亚房地产在2019年将进一步下跌，但跌幅将略低于2018年的5%左右；自去年以来，悉尼和墨尔本的房价也将继续下跌，跌幅最大的达到两位数。然而，考虑到澳大利亚稳定的国内生产总值增长和强劲的移民净流入，澳大利亚低迷的住房市场将在2020年得到改善。

今年1月的实际情况完全符合惠誉的预测。2月1日，澳大利亚房地产研究所CoreLogic发布的最新数据显示，澳大利亚住房市场持续低迷，全国住宅平均价格环比下降1.0%，比2017年10月的峰值高6.1%。

同样持有相同观点的还有爱普资本投资公司的首席经济学家谢恩·奥利弗。他认为，房价将进一步下跌，直到2020年，比峰值价格低20%。然而，他并不认为房地产会全面崩溃，因为这一波调整主要是由于监管者的监管政策，而不是由加息或经济衰退引起的，而且监管政策可能会随着政府的更迭而改变。

事实上，面对不断下跌的房价，澳大利亚政府的相关部门并非完全无动于衷。去年12月，澳大利亚审慎监管局(APRA)宣布，从2019年1月1日起，将取消向提高贷款标准的银行发放带息住房抵押贷款的限制，并表示该政策作为2017年的一项临时限制措施，“已实现其目标”。澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia)副主席盖伊·德贝尔(Guy Debel)也警告称，在房地产市场低迷期间，大银行不应过度限制贷款，否则它们可能吓跑借款人，并对经济产生负面影响。

此外，虽然本地房屋价格暂时未有复苏迹象，但租金收益并没有下降而是上升，即租金与销售的比率仍在上升，这亦反映本地房屋市场并不像看似“冷”。根据CoreLogic的数据，2018年9月澳大利亚的平均租金收益率为3.75%，高于2017年的3.6%。悉尼和墨尔本的租金收益率分别为3.2%和3.1%，两者都在逐年上升。

其他有利因素包括，根据澳大利亚储备银行的预测，2018年和2019年的经济增长率在3%以上，高于2017年的2.2%。与此同时，住房贷款利率保持在较低水平。2018年9月，住房贷款平均标准浮动利率为5.3%，平均贴现浮动利率为4.55%，与2017年同期基本持平。

▲来源:世界银行

罗告诉第一财经记者，澳大利亚房地产的海外买家中有22%来自中国。尽管2018年中国买家对澳大利亚的咨询数量有所下降，但澳大利亚仍是中国买家投资海外房地产最热门的国家之一，尤其是2018年第四季度，中国买家的咨询数量开始明显上升。

她认为，由于一系列政策限制，买家对澳大利亚房地产的投资低于实际市场需求。她说:“中国买家的巨大需求就像大坝堵住的水。”一旦澳大利亚放松对海外投资者的限制，长期积累的需求将迅速爆发。

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