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8月17日,上海市静安区中兴社区地块的总成交价格达到110.1亿元!底价超过10万元/平方米!保险费率是139%。消息宣布后,市场一片哗然。大家都在讨论这块土地为什么这么贵,但是很少有人注意到这块土地需要永久持有15%的房产,这样可以最大限度的摊销项目的房地产开发成本,降低利润风险。

在今年的博鳌房地产论坛之后,新城控股(601155,BUY)高级副总裁欧阳杰发表了一篇署名文章,他的个人公开号为“欧阳宪生”——“在资本泛滥的时代,重资产是最好的资产?!欧阳杰认为,如果开发商持有已开发的房产,而不是全部出售,那么即使是三线和四线的商业地产,也能实现12%的投资回报率,这在目前“资产配置短缺”的情况下是一种稀缺的优质资源。

地产业重塑进行时:盈利模式面临重建

最近,当《国家商报》记者参加视点房地产新媒体与《国家商报》联合举办的2016博鳌房地产论坛时,他发现整个房地产行业的商业模式正在悄然重塑,但这一重塑过程可能极其漫长...

在过去的一两年里,大多数房地产老板的脸上都充满了“转型”的焦虑,尽管他们害怕被别人归类为传统行业,但这个行业已经是这样了。

传统产业是拥有大量资产的产业。许多房地产企业迫不及待地想摆脱沉重的资产负担,轻装上阵。然而,自年中以来,被低估的地产股突然飙升,万科等大型蓝筹股遭到资本追逐。

日前,权威统计数据显示,中国房地产销售增速创新高,新增住房抵押贷款占社会贷款的比重大幅上升,核心城市“新地王”继续涌现,但房地产投资增速出现逆转。

在博鳌房地产论坛上,中国银行(601988,BUY)行业协会首席经济学家巴曙松表示,国内居民的实际债务杠杆被低估,抵押贷款收入比率接近发达国家。许多房地产企业的高管也承认,他们从未如此困惑于罕见的市场不确定性,希望房地产能够回归理性。然而,目前的房地产市场更像是一场游戏,房地产企业也面临着囚徒困境。

●房地产市场升温加剧了“流动性陷阱”?

自2014年11月以来,中国央行多次宣布降息、RRR降息或定向RRR降息,或plf和mlf等货币政策工具,意在让更多资金流向实体经济,尤其是融资成本较高的民营企业。

迄今为止,市场上一年期无风险利率低至1.5%,三年期无风险利率仅为2.7%。根据央行官方网站的最新数据,上海银行间市场一年期银行间拆借利率仅为3.02%,十年期政府债券收益率低至2.67%。

在市场参与者看来,一系列关键指标来自货币供应,突显了货币的流动性。根据央行数据,截至7月底,狭义货币(m1)余额为44.29万亿元,同比增长25.4%,增速分别比上月末和去年同期高0.8和18.8个百分点;广义货币(m2)余额为149.16万亿元,同比增长10.2%,增速分别比上年末和去年同期低1.6和3.1个百分点。

7月下旬,中国央行调查统计司司长盛松成公开表示,“从m1和m2之间的货币剪刀差趋势来看,中国企业已经经历了‘流动性陷阱’现象。”7月份m1和m2增长率之间“剪刀差”的扩大似乎是这种说法的最好证据。

近日,央行相关负责人解释称,m1增速继续上升。首先,中长期利率下降,持有活期存款的机会成本下降;二是房地产等资产市场活跃,交易性货币需求上升,尤其是房地产和建筑企业持有的货币资金增加更多。

目前,房地产作为“吸金大户”发挥了重要作用,这是不争的事实。例如,7月份新增贷款4636亿元,几乎全部属于家庭贷款,特别是个人抵押贷款,但非金融企业贷款减少26亿元。

上述央行负责人坦言,从家庭贷款来看,今年的增长确实相当突出,这当然主要与许多城市的楼市回暖有关。根据房地产机构的监测,刚刚发布半年度报告的世界银行(002285,BUY)表示,在无风险利率持续下降的背景下,房地产作为急需的消费和投资产品,能够有效抵御通货膨胀,保值增值,其金融属性越来越强。

从房企融资方面来看,除近期有限再融资外,境内外发债融资仍较为顺利。仅上半年,债券发行融资额就达到7000亿元,与去年几乎持平。

●去库存化隐藏了结构性扭曲

就房地产而言,著名经济学家、国家经济研究所所长范刚表示,所谓的“流动性陷阱”意味着,无论流动性有多高,每个人都不会花钱或买房。

现实表明,根据国家统计局的统计,前7个月,全国商品房销售面积为7.576亿平方米,同比增长26.4%;商品房销售57569亿元,增长39.8%。7月末,商品房销售面积为7.1382亿平方米,比6月末减少34万平方米。

8月12日,央行发布的数据显示,7月份人民币新增贷款增加4636亿元,同比减少1.01万亿元。细分行业方面,家庭贷款增加4575亿元,占当月新增人民币贷款的98.68%。由于绝大多数家庭的中长期贷款是抵押贷款,大多数市场分析师认为抵押贷款是7月份新增人民币贷款的主要力量。

以上数据表明,房地产仍在被消费和吸收,与去年同期相比仍在增长。然而,自4月份以来,上海、苏州、南京、杭州、合肥等城市频频出现新的“地王”,其中楼面地价的溢价尤为惊人。高地价直接推动了相关城市“地王”周围房价的快速上涨。

在头7个月,领先的房地产企业受益于典型的一级和二级房地产市场的回暖,这使得它们的销售业绩创下新高。比如万科超过2000亿元,恒大超过1800亿元。与此同时,这两大房地产巨头都把3000亿元的销售额作为他们的年度目标,尤其是恒大后来提高了目标预期。

通过媒体对上海楼市的报道,记者发现,去年年中当地的库存周期不到13个月,去年底只有7.9个月,今年2月底只有4个月。

今年3月,一线房价飙升背后的驱动力被“拉”出来,首付贷款成为众矢之的,杠杆购房被叫停。最近,住房和城乡建设部与中央银行、国家工商行政管理局和其他部门一起,试图纠正非法金融产品,如房地产代理商的首付贷款。

根据中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会成员巴曙松的研究结论,中国居民的杠杆率近年来增长迅速,从2005年的17.1%上升到2015年的39.9%。

“据估计,2016年这一数字将超过43%。每一轮房价上涨都伴随着居民杠杆率的不断提高。当房价稳定时,杠杆率一般是稳定的,房价越稳定,普通人(603883,买)借钱买房就越少。”巴曙松说:与英、美、日等国相比,我们比发达国家低,但与墨西哥等发展水平相近的国家相比,我们已经相对高了。

从微观角度看,针对房地产投资新增贷款的流动,中国工商银行博士后研究流动站(601398,BUY)和中国工商银行城市金融研究所撰文指出,这将形成抑制“去库存化”的两个桎梏:一是推高房地产交易价格;第二,它导致“去库存化”的结构性扭曲。

赞格博的第二个观点的逻辑是,该国东部、中部和西部地区的现有库存都有不同程度的下降,但这属于去库存化的短期繁荣。在它的背后,很难掩盖一年中供应方新建商品房由负转正的变化,也很难产生抵消效应,积累新的存量。

根据世界银行的数据,华北和深圳的房价收入比分别达到18.4、16.5和21.5。据认为,目前购房门槛越来越高,首付大幅增加,消费者上车门槛也大幅提高,相当一部分购房者被拒之门外。

●游戏地产理性回归

8月17日,年初在香港上市的荣鑫集团以每平方米14.6万元的价格,在上海静安区赢得了一处商业和住宅用地,创下了中国楼面地价的新纪录。

谁在推高地价和房价?在这个问题上,有人指出政府垄断了土地,有人指出购房者买了价格昂贵的房子,有人指出房企的不合理,但迄今没有共识。

范刚反驳道:“每个人都抱怨地价太高。如果它太高,你就不必拍了。对市场的分析和对市场的预期很多,因为我们(房地产企业)正在进行内部引导,引导房价上涨。”

中国房地产协会前副会长朱表示,中国的房地产市场仍然是一个政策导向的市场。与这种观点相似,著名经济学家、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系系主任陈淮也认为,中国房地产远非市场化。

基于当前中国房地产市场“政策城市”的鲜明特征,许多领先的房地产企业仍将企业战略和决策押在政策趋势上,而往往忽视自身行为的示范效应。

徐汇集团创始人、徐汇控股董事兼董事长林忠表示:“企业要改变环境非常困难,我们也要适应环境的变化。在博鳌房地产论坛这样的会议上,大家聚在一起形成共识,采取相应的行动。我认为,这不仅是因为我们正在适应这种环境,也是因为我们正在逐步改变这种环境。”

房地产企业真的能跟上步伐吗?就樊纲的上述观点而言,其立足点是个人住房企业在市场博弈中面临的“囚徒困境”。例如,在心理上,如果你不占有土地,别人就会占有它,被别人超越。个人住房企业的态度“缺乏食物和恐慌”也说明了这个问题。

徐辉、阳光城(000671,BUY)等相关房地产企业负责人在接受《全国商报》采访时均表示,市场回归理性后,他们将收回土地,并认为现在不是收回土地的好时机。

全国房地产商会协会主席顾云昌也表示,现在是房地产市场小周期的高点,那些赢得“土地王”的房地产企业未来可能会有困难。但截至记者发稿时,记者注意到一些热点城市仍频繁出现新的“土地大王”。

标题:地产业重塑进行时:盈利模式面临重建

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