德国楼市罕见上涨 中国投资者身影隐现

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在一向以稳定著称的德国，房价很少上涨。来自欧盟和中国的买家已经成为德国房地产市场的主要投资者。不断上涨的房价引起了德国政府的警惕，并为外国买家设想了一种税收机制。

不断上涨的房价似乎已经席卷全球，中国的投资也出现在世界的任何角落。就连一向稳定的德国也不例外。

在世界发达国家中，德国是唯一一个房地产市场稳定、房价低廉的国家。作为社会福利的重要组成部分，德国政府鼓励租房而不是买房。几十年来，房地产市场一直以稳定著称，被称为“德国模式”。

然而，近年来，德国房价呈现整体增长趋势，租金也大幅上涨。根据海外房地产投资平台juwai.com的数据，2016年第二季度，德国住房市场增速位居全球第三，同比增长10.1%。

来自欧盟和中国的买家已成为德国房地产市场的主要投资者，低房价被视为资金的避风港。但是，德国政府对投机的利润有严格的限制和处罚，而且投机不能获得可观的利润；投资者更注重维持和增加价值或租金收入。

目前，不断上涨的房价已经引起了德国政府的警惕。例如，柏林市政府正在密切关注温哥华政府对外国买家的税收执行情况，并正在构思一个针对外国买家的税收机制。

德国房地产市场持续升温

第二季度10%的增幅是世界第三，这让人们对德国房地产市场感到好奇:这里发生了什么？

毕竟，在1977年至2010年期间，德国的平均房价仅上涨了60%。在2000年后的十年里，德国的平均房价每年增长2%，而房价只增长了1%。

《21世纪经济报道》的许多采访发现，德国房地产的稳定局面被打破了。自2008年金融危机以来，德国房地产价格的上涨速度开始加快。

根据德国统计网站statista发布的报告，到2013年，德国大中城市的平均房价比2007年几乎翻了一番。以西部城市杜塞尔多夫为例，2007年每平方米的平均房价为1775欧元(约合人民币15100元)，但在2013年第四季度上涨至3760欧元(约合人民币32000元)。

2015年，德国中央房地产委员会以一套约60-70平方米的高价住宅为例，调查了2015年1月至9月及2014年同期7个主要城市的房价涨跌情况。结果显示，斯图加特房价涨幅最高，达到18.8%，其次是柏林(14.4%)、慕尼黑(12.9%)和科隆(12.5%)

2016年，德国的价格上涨加速。根据全球最大的中国海外房地产平台juwai.com的报告，2016年第二季度，全球住房市场增长率排名前五位的市场是:新西兰(10.43%)、罗马尼亚(12.1%)、德国(10.1%)、土耳其(9.67%)和加拿大(8.40%)。

大城市的房价上涨趋势更加明显。据英国juwai.com欧洲和中东负责人伯尼·莫里斯称，柏林一直处于领先地位。自2007年以来，公寓价格上涨了97.7%，租金上涨了51.1%。

其他中小城市的房价也在上涨。根据德国中央房地产委员会发布的报告，2016年，德国县级和非县级城市的房价上涨超过6%。

值得注意的是，除了房价飙升之外，德国的租赁价格也在上涨。

在德国，有着成熟发达的房屋租赁市场和完善的房屋租赁政策，有一半的德国人选择租房。根据德国统计局的数据，只有大约50.4%的德国家庭住在自己的房子里，其中49.6%租房，70%以上的年轻人是“租房者”。

根据德国城市建设研究所的一项调查，从2015年到2016年，德国的平均租金上涨了3.3%。

一些大城市，如柏林、慕尼黑、汉堡等，租金涨幅更大。德国南部的一些大学城也增长了50%以上，巴伐利亚州首府慕尼黑的增长率达到了69%。

以上述七个主要城市的一套面积约60-70平方米的高价公寓为例，2015年1月至9月，慕尼黑的租金较2014年同期上涨了7.4%。其次是斯图加特(6.8%)、柏林(4.4%)、法兰克福(3.8%)、杜塞尔多夫(3%)、科隆(3%)和汉堡(1%)。

华林，一个住在杜塞尔多夫的中国学生，对房租上涨有明显的感觉。她告诉《21世纪经济报道》说，在过去的一年里，杜西特周围的米尔海姆地区的房租上涨了大约20%。

“房价避风港”的背后

是什么打破了德国房地产市场的平静局面？中国社会科学院欧洲研究所秦爱华博士指出，全球金融危机爆发后，一些欧洲国家的房地产市场受到严重冲击，欧元区国家房价暴跌，房地产泡沫破裂，自2008年以来一直处于下行状态。尤其是西班牙、希腊、意大利和其他南欧国家的房价跌幅更大。

价格稳定、风险较低的德国房地产市场已成为国际投资的避风港。一些欧洲国家的房地产投资者将资金转向德国，从而推高了德国的房价。

根据juwai.com的数据，2009年柏林房地产的15%被外国买家购买，去年这个数字上升到68%。

据伯尼·莫里斯说，除了法国、意大利、西班牙等邻国，中国买家对德国房地产的热情也在上升。2016年第二季度，中国人的咨询数量(网上访问和网上网下咨询的总和)达到有记录以来的最高值，明显高于2015年，其中购房投资占39.9%；柏林、法兰克福和杜塞尔多夫已经成为中国买家最青睐的德国城市。

在德国西部北莱茵-威斯特伐利亚州的首府杜塞尔多夫，专业房地产经纪人ruediger holey在接受《21世纪经济报道》采访时表示，“越来越多的投资者前来投资，他们倾向于购买10万至50万欧元的房产。”

记者访问了该网站，了解到杜斯特有大量的中国学生和中国人来这里做生意。许多中国买家买下了杜斯特的整栋旧楼，然后把它改造成公寓出租，赚了很多钱；许多中国投资者一次性付款，因为海外投资者无法借钱买房。一些总价几十万元的小公寓很受欢迎。

此外，为了刺激经济复苏，欧洲央行实施了低利率政策，这也促进了德国房地产市场的强劲增长。金融危机后，基准利率持续下降。截至2016年8月8日，欧洲央行的基准利率已降至-0.4%。

Ruediger holey说，低利率是导致价格上涨的主要因素，这使得更多的人买得起，并推高了价格。「在过去五年，德国七个主要城市及其邻近地区的物业价格增长率更高达百分之三十。」鲁迪格·霍利说。

总的来说，德国经济近年来呈现出积极的趋势。据德国联邦银行预测，2016年德国经济增长将超过3.0%，经济增长将在一定程度上增加对房地产的需求。许多投资者认为，德国房地产价格的上涨是由宏观经济趋势决定的。

经济增长对人口的吸引力也在增加。仅在柏林，每年就有4万人搬到这里。伯尼·莫里斯(Bernie morris)预测，近年来柏林新增居民约100万人，但人口仍低于二战前，而且/0/房间仍大幅增加。

此外，难民涌入德国，仅在2015年，柏林就接收了54，000名难民。

根据德国邮政银行的报告，只有1%的人口增长会使城市公寓的平均价格上涨3.5%，单户住宅上涨1.9%。根据该报告的分析，难民人数的上升不会直接影响房地产成本，但会导致价格的“多米诺骨牌现象”。住房补贴将增加需求，进而推高需求和高端租赁成本，并最终提高购买价格。

政府控制房价

多年来，德国房地产一直处于政府的严厉干预之下，调控的重点始终是抑制房价上涨，打击房价投机，切实保障民生。

面对火热的房地产市场，德国政府继续对房地产市场采取强硬措施，并出台了一系列措施来增加住房供应和抑制房地产投机。

根据德国统计局公布的数据，德国获准建造的房屋数量在1994年达到峰值后逐年下降。

然而，自2009年以来，德国政府批准的住房数量稳步增加。其中，2014年批准建设的房屋数量同比增长近5%。2015年1月至9月，德国政府批准的住房数量同比增长4.8%，新增10，300套住房。

以柏林为例，柏林政府决定到2026年将公寓数量从8万套增加到40万套。为此，柏林的六家国有房地产公司将从市场上购买26，600套公寓，并建造53，400套新房以满足市场需求。

与此同时，柏林市政府将33个社区指定为“城市保留区”，并禁止在保留区进行再开发项目；该社区的房东不能将房子作为管理公寓出售，以免房产投资者抬高房价。

事实上，在德国严格的税收环境下，空房地产投机的利润并不大。在德国，待售房地产必须缴纳评估价值1%-1.5%的房地产税，而房屋销售则需缴纳3.5%的交易税。如果你通过买卖获利，你必须缴纳15%的利得税。如果新购住房在7年内转让，综合税率高达50%。如果五年内售出三套或三套以上，将收取利润25%的资本利得税。

Ruediger holey告诉记者，虽然现在新建公寓的投资比例占了很大一部分，但很少有人想通过投资房地产赚取差价，大多数人都是在低利率政策和廉租房短缺的双重压力下购买自用住房或寻找避风港。

德国也通过严格的房价定价机制稳定房价，德国的房价、地价和租金都实行指导性价格制度。德国法律还规定，如果房地产开发商设定的房价超过“合理房价”的20%，则为“超高房价”，构成违法行为。如果房地产开发商设定的房价超过“合理房价”的50%，就是“房价倒卖”，构成犯罪。

Ruediger holey谈到了德国的最新规定:如果在20%到30%的新房地产项目中有100套以上的公寓，那一定是低价公寓。

在租房方面，德国有严格的《租房法》，并出台了一系列政策鼓励租房建设，保护租户权益。德国政府建造了大量的商品房，其标准与开发商出售的标准没有什么不同，几乎可以满足所有低收入家庭的住房租赁需求。

德国不允许政府或业主任意提高租金。德国法律限制租金的上限:类似于“指导价”制度，如果租金超过政府规定的“合理租金”的20%，就是非法的。如果超过50%，将构成犯罪，并可能面临三年监禁。

在柏林，租房者占城市人口的85%，政府最近发布了一项新规定，要求新签署的租赁合同中的房价不得高于城市平均水平的10%。为了促进这一规定，柏林政府正在通过要求房东披露以前的租金价格来监测新收取的租金是否符合政府规定。

尽管房价不断上涨，政府采取了抑制措施，但投资者仍对房地产市场有信心。伯尼·莫里斯说:“柏林是世界上最合理的城市，它的价格远远低于其他西方国家的首都。”这里每平方米2500英镑的价格非常便宜，相比之下伦敦是5000英镑，巴黎是6000英镑。柏林房地产市场要达到与这些城市一样的高价位，还需要一段时间。”