房地产与信托的兴与变

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房地产一直是信托资产投资的五大行业之一。随着房地产市场的变化，信托公司的业务重点也应相应调整。今年前三个季度，许多信托公司扩大了房地产业务。随着房地产调控政策的大力推行，房地产信托业务也将在短期内下降。未来，信托公司应调整资源配置方向，抓住相关领域的商机。

房地产市场的繁荣会对信托业务产生影响，房地产信托的兴衰也在一定程度上反映了房地产市场的繁荣。

2016年7月以后，一线城市和二线热点城市的房价迅速上涨。据用益物权信托统计，7月份房地产信托的建立规模环比增长17%，8月份环比增长40%，而6月份房地产产品规模同比下降17%。

“十一”前后，全国20多个热点城市相继出台了限制楼市、提高首付等新政策。，而监管和控制的努力是空.经过这些有针对性的调整后，房地产市场发生了变化:15个一线城市和一些热点二线城市的房价涨幅得到明显抑制，房价走势趋于稳定。根据新建商品房的交易量，10月上半月，4个城市的交易量下降了80%-60%，3个城市下降了60%-40%，3个城市下降了40%-20%。与此同时，9月份，根据实益信托的统计，房地产信托环比下降29%。

房地产一直是信托资产投资的五大行业之一。随着房地产市场的变化，信托公司的业务重点也应相应调整。

新的房地产政策被大力推行

为了防止房价过快上涨，促进房地产市场健康发展，自9月份以来，中央政府和地方政府都在大力出台调控政策。从10月份楼市的变化来看，房地产市场变得更加理性。

在地方政府出台调控政策的同时，监管部门也引导金融机构加强房地产信贷风险管理，要求银行控制地方分行的信贷节奏，配合地方政府做好房地产调控工作。例如，上海银监局要求严格检查开发商用于土地拍卖交易的融资资金。业内人士表示，这意味着银行对征地项目和高地价项目的信贷融资将在未来受到严格限制。

在收紧银行信贷的同时，房地产企业也在收紧发债。据了解，有关部门正在制定的房地产企业发行公司债券的新标准要求进入门槛为aa级以上，并应满足其他条件。未来，低评级房企或中小房企通过发行债券筹集资金可能会更加困难。

“这一轮监管主要集中在一、二线城市，这些城市在此前一段时间增长过快。这项规定主要包括限制购房数量和提高第二套住房的首付比例，目的是抑制对商品房的投资需求。”SDIC泰康信托R&D部门在分析新政后表示。

此外，在近期各部门联合开展的互联网金融风险专项整治中，房地产企业融资被列为重点整治对象。房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融机构未取得相关金融资格，不得利用p2p点对点借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；规范“众筹买房”等互联网行为，禁止各类机构开展“首付”业务。这也将对中小房地产企业的融资产生影响。

房地产信托的比例逐渐下降

随着房地产市场的起伏，房地产信托也在经历波动。总体而言，信托资产投资于房地产行业的比例逐渐下降。从过去几年的数据来看，房地产信托股在全行业资本信托中的比重在2011年第三季度末达到17.24%的峰值后开始下降；2013年第二季度末，该指数跌至9.12%的最低点，随后略有反弹；在2014年的所有季度，这一比例都保持在10%以上；自2015年第一季度以来，该比例略有下降，年底降至8.76%；2016年第二季度，房地产信托比例为8.52%，同比下降约0.41个百分点，这与近年来房地产市场降温和信托公司的积极选择有关。

“近年来，随着房地产和能源价格下跌等风险因素的逐渐增加，信托公司已主动收缩房地产信托和矿产信托等高风险业务。”用益物权信托的相关分析师认为。

从2010年至2015年信托公司信托资产的行业分布来看，除2010年和2011年外，其他四年房地产资产的分配比例均在10%左右。2015年，由于房地产市场持续低迷，市场方向不明，信托公司在权衡利弊后，谨慎维持房地产资产比例。从2015年年报可以看出，在房地产行业的资产比例中，工银信托以83.31%的比例位居行业第一，长城鑫盛继续占据前三。根据中国人民大学信托基金研究所的研究，在2012年以后的几年里，房地产行业信托公司持有资产比例的变异系数远远高于其他资产形式，这表明信托公司对房地产行业发展前景的判断逐渐分化。

信托业务面临调整

今年前三个季度，许多信托公司扩大了房地产业务。随着房地产调控政策的大力出台，房地产信托业务也将在短期内下滑。未来，信托公司应调整资源配置方向，抓住相关领域的商机。

对于信托业务未来的调整，SDIC泰康信托R&D部认为主要有四个方面。

首先，资本市场业务面临机遇。随着房地产业的调整，房地产投资所需的资金急需改变。然而，中国股市经过长时间的深度调整，风险基本释放。未来，资本市场有望成为房地产市场资金分流的主要目的地，股票市场和债券市场都将有一定的投资机会。信托公司需要密切监控资本流动，抓住资本市场的结构性市场机会。

第二，基础产业仍是重要支撑。房地产和基础产业投资是中国经济增长的主要动力。随着房地产调控力度的加大，房地产投资受到抑制，基础产业投资将承担稳定经济增长的重任。因此，信托公司应该更加关注基础产业融资领域的机会。

第三，更有必要深化同行间的合作。随着房地产市场的调控，可投资于市场的稳定高收益资产面临急剧下降，金融机构的“资产短缺”问题进一步加剧。今后，信托公司应进一步加强与银行、证券公司、保险等金融机构的合作，对银行间合作的服务模式提出新的要求。

第四，提高房地产企业的专业能力。房地产调控政策的重点主要是控制房价过度上涨引发的恐慌，防止泡沫扩大。由于中国的新型城镇化在未来将经历一个漫长的过程，住房需求将呈现增长趋势。在这种情况下，信托公司应继续提高房地产业务的专业和运营管理能力，重点发展新的业务模式，增强其在房地产业务领域的核心竞争力。