热门城市通常有一个新的产权共享政策，除了房价减半之外，还有两个主要优势

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周围的房价是6万元，但一个住宅项目只卖2.9万元。是不是很诱人？这种美好的事物在近两年的共有产权住宅项目中经常出现。

年底和年初，北京、上海、广州等地相继调整了共有产权房的管理政策，这往往“放松”了购房资格，符合一定条件的非居民群体也可以购房。

例如，1月10日，上海市宣布《上海市人民政府关于修改〈上海市共有产权住房保障管理办法〉的决定》(以下简称《决定》)，将于2020年2月1日起施行。

新政的主要变化之一是将非上海常住人口纳入共有房产的供应范围。根据《决定》，未在上海登记的家庭，如果符合居住证和积分、住房、婚姻、社会保障支付、纳税、收入和财产的要求，可以申请购买共有产权住房。

无独有偶，广州的共有产权房也向非居民群体开放。1月7日，广州市住房和城乡建设局颁布了《广州市共有产权房管理办法》，规定购买具有学士学位的共有产权房不受户籍限制，单身购买者必须年满30周岁。

益居研究院智库中心研究主任严跃进认为，最近所谓的“限购放松”实际上已经出现在了公租房中。预计随着2020年我国公租房建设的推进，后续的购房政策将有所放松，公租房将真正推向市场，进一步体现小康住宅社会的政策目标和方向。

1月12日，北京市市长陈吉宁也在北京召开的“两会”上表示，今年将优化公租房的分配政策。

帮助稳定房价数据

在对共有产权住房政策进行微调的背后，一方面需要进一步完善住房供应体系，另一方面也是现实的需要。由于配套政策不完善，产权分割导致流通受限，部分产权共有的项目一度被放弃。如果认购资格仅限于注册人口，可能会出现共有房产的供需不匹配的问题。

什么是共有产权房？各地的规定略有不同，但基本原则是相似的。共有产权房的特征包括:购买者和政府分享一定比例的产权，符合一定资格的人可以购买，购买后的转让是有限的。

国内房地产类型本来就复杂，如廉租房、公租房、经济适用房、自住房、限价商品房、商品房等。，分别对应低收入至中高收入群体的各种住房需求。

既然房地产市场如此复杂，我们为什么要推出一个共享的房地产房间？

中国房地产市场向来注重购买而非租金，但纯商品房价格过高，低价经济适用房和限价房往往没有资格购买。中等收入群体——城市夹心阶层——的需求往往难以满足。

然而，适用的共有产权房群体相对广泛。由于产权的划分，房地产的单价和总价相对较低，一般公众都买得起。与此同时，由于房地产的单价远低于周边的纯商品价格，房地产企业的土地收购价格也将大幅下降。地方政府将在土地转让中损失部分收入，但他们可以通过持有部分产权来弥补这一损失。

“共有产权住房和普通住房的本质区别在于减少流动性，以换取购买成本的降低。换句话说，共有产权房的转让有一定的限制，即政府优先回购，这降低了购房者的购买成本。”阎跃进说。

如果经营得当，共有产权房将是一个令多方满意的产品，其效果可谓一举两得:人们可以购买低价房来满足自己的生活需求；地方政府不必像建造经济适用房那样免费分配土地；与此同时，由于共有产权房的总价格远低于周围同类房屋的价格，政府推出一定数量的共有产权房也将有助于在城市房价上涨的背景下稳定当地房价。

“在解决急需的群体住房和稳定住房价格方面，共有产权住房无疑发挥了很大作用。”阎跃进说。

这种预期的双赢局面将成为地方政府推动公租房的主要动力。

北京的25万套目标

推广共享产权住房，一线城市率先示范。2017年，住房和城乡建设部发布专项文件，支持北京和上海深化发展共有产权住房试点工作，大胆探索，努力形成可复制、可推广的试点经验。

2017年，北京市住房和城乡建设委员会表示，未来五年，北京将完成25万套共有产权住房的土地供应，通过加快住房供应和公平合理分配，进一步稳定社会预期，抑制投资性购房投机需求。

根据中原地产近期统计，2017年至2019年三年间，北京共提供212块住宅用地(含部分流量标准)，其中52块为共有产权的住宅用地。

▲新华社，北京市石景山区首个公租房项目“玉井阳光”的施工现场

如果土地供应充足，能否及时转化为住房？

2019年4月23日，北京市住房和城乡建设委员会公布了共有产权住房的进展情况。北京共有64个共有产权的住宅项目(包括33个改造项目)实现了土地供应，可提供约6.55万套住房。

从数据来看，北京的共有产权房的供应量有了很大的增加，但是作为一个新生事物，买家接受了多少呢？

中原地产首席分析师张大伟表示，从政策设定来看，北京的共有产权房符合“无投机住房”的定位。剔除投资属性后，从购买条件和使用条件来看，都符合以自住为主的政策预期。

“从会计角度来看，共有产权没有投资价值。买家购买了共有房产。将来，以共有产权房为跳板，房屋升值的可能性很低。在一定程度上，共有产权房实际上已经成为部分产权的公共租赁房，可以转让，但投资属性较弱。”张大伟说。

正是由于投资属性低，一些共有产权住房项目位置偏远，周边设施不完善，许多中了彩票的家庭一度放弃了住房选择。张大伟表示，在北京的一些地区很难出售共有产权房项目，但总体而言，最好是整体取消共有产权房。

“从市场供给来看，除了郊区的几个项目外，北京的共有产权房基本售罄，这也说明了共有产权房在解决地方区域需求方面发挥了巨大作用。此外，共有产权房对降低北京房地产市场的平均价格有很大影响。”张大伟说。

让外界更加关注的是，2019年，北京还首次使用集体土地建造了公租房。

2019年9月12日，北京尚瑞房地产有限公司以15.1283亿元的价格，在北京市大兴区瀛海镇赢得了YZ00-0803-2010、2013A、2014和2016地块。

这是集体建设用地。根据规划，该地块将建有共有产权的房屋，平均售价为每平方米2.9万元，包括总装修费用。该地块规划建筑面积为108，059平方米。按成交价计算，底价约为14000元/平方米。

这应该是中国第一个在集体建设用地上建造可以公开出售的房屋的案例。

"大兴这个小区，无论是从北京市场还是全国市场来看，都是一个重大的创新."阎跃进曾告诉《第一财经》记者。

但是，产权共有的住房是一个新生事物，利用集体建设用地建设产权共有的住房是一个新生事物，这也带来了更高的观望情绪。与上述出售地块一起列出的另外两个集体建设用地至今尚未成功出售。

配套政策影响人们的购买热情

除了北京和上海，共有产权房的推广势头很大，近两年其他城市也相继启动了共有产权房项目。

2018年，Xi市出台了《深化住房供应面结构改革实施方案》，提出2018年至2021年全市规划建设和筹集公共租赁住房20万套，共有产权住房15万套。

自2019年12月1日起，烟台市重新颁布的《共有产权房管理办法》(以下简称《办法》)正式实施。与以往政策相比，《办法》将出售的产权份额调整为60%、70%和80%，由购买者根据自身支付能力选择，增强了灵活性。

此外，为了更好地体现“房无投机”的原则，新《办法》将产权购买增加的限制期限从两年延长至五年，并确定成功购买者自缴纳契税之日起五年内不得增加产权购买份额。

但总的来说，一些二线城市的共有产权房建设仍处于探索阶段，总量不大。

阎跃进告诉第一财经记者，共有产权房在总房源中的比例不是很大。在推进共有产权房的过程中，一些配套政策没有完全到位，这也对其购买情况产生了一定的影响。

在一些城市，虽然已经实施了产权共有住房政策，但房地产税收发票、子女入学等配套政策不明确，引起了购房家庭的关注。

“共有产权房最初是为了解决急需住房的问题。出发点是好的，但教育、税务等许多相关部门应进一步加强协调和沟通，落实解决住房紧缺问题的政策。”阎跃进说。

来源/第一财经边肖/刘占超

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