未解之谜！中国有多少空的家庭？

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1 深圳写字楼空入住率超过20%？

最近的一个消息让深圳市住房和建设局很紧张。

根据高力国际的一份报告，目前深圳甲级写字楼的入住率已经达到23%。尤其是前海已经成为受灾最严重的地区。截至2019年上半年，深圳甲级写字楼的入住率，福田区为16.1%，南山区为21.7%，前海区为65.7%。

文章甚至称，经济低迷是影响因素之一，尽管今年上半年深圳的国内生产总值增长率没有下降。

八月初，深圳市住房和建设局终于站了起来:我不是，我不是，别胡说八道！

“实际上，深圳写字楼的平均安置率约为15%。其中，前海地区的写字楼项目正在陆续竣工并吸引投资。有些项目有临时空的位置，这很正常。”

住房和建设局还解释说，平均办公楼入住率空10%-20%是健康合理的。因此，深圳写字楼市场整体上是健康的。

然而，深圳官员没有宣布15% 空的设定利率是如何计算的。这两个数据之间的不一致使人们不知道该相信哪一个。

2

办公楼空谁的入住率最高？

办公楼入住率空也可以用来观察一个城市的经济发展。

简而言之，办公楼入住率空是供需不匹配的结果。如果空太高，说明市场供大于求，侧面反映城市经济存在局部泡沫；相反，如果空的比率较低，则表明市场供求矛盾较小，需求丰富，反映了城市经济发展的动态。

事实上，即使深圳的写字楼入住率为23%，也不是全国最高的。

△数据来源:第一太平戴维斯

在第一太平戴维斯统计的11个城市中，截至今年第二季度，写字楼入住率最高的城市是天津、Xi和重庆，均超过30%，严重超标。成都和南京的空购买率也在20%左右。

在这些实力雄厚的二线城市，写字楼的入住率显然很高。有两个主要原因:

首先，它们都处于城市化的快速发展阶段。从短期来看，写字楼的供应量很大，但需求却没有跟上。自然，空的购买率很高；

第二，经济正在下滑。最明显的是天津和重庆。这两个城市的经济增长率在过去两年明显下降，尤其是天津。2018年的国内生产总值增长率只有3.6%，是全国最低的。有大量企业退租，当空时，购买率将上升。

然而，北方、广州和深圳四个一线城市的总体购买率相对较低。其中，深圳的比率最高，为0+ (18%)，其次是上海(11.9%)，北京和广州都低于10%，而广州的比率最低，只有4.1%，显然要健康得多。

一线城市城市化水平较高，商业需求旺盛，企业总部众多，也是强大经济实力的体现。

但总的来说，中国写字楼的入住率不容乐观。

中国社会科学院5月发布的《中国房地产发展报告(2019)》引用世邦魏理仕的数据，预计到2019年底，中国17个大中城市的平均写字楼入住率将超过20%。

其中，天津、青岛、上海、深圳、武汉、长沙等六个城市将超过10年的峰值空。天津甚至会超过40%，这真的很可怕。

只有北京、南京和广州的购买率为+0，将保持在10%以下。

这背后仍然是供需不匹配。

根据上述蓝皮书，2019年17个城市写字楼的新供应量预计将超过1000万平方米，同比增长超过60%。其中，上海新增供应量将超过100万平方米。

但与此同时，需求正在下降。蓝皮书预测，到2019年，全国17个城市对写字楼的新需求总量将降至约530万平方米。换句话说，实际需求只是新增供给的一半。

办公楼的入住率是有据可查的，但是很难知道中国住宅的入住率是多少。

3

秘密

在中国房地产市场，有两个数据一直是神秘的。

中国有多少栋房子？

中国房屋的购买率是多少？

造成这种情况的主要原因是，中国以前的住房制度、民政制度和户籍制度没有完全衔接起来，在中国获取具体的住房数量是不可行的。

嗯，在过去的两年里，房地产登记系统已经实施，大数据算法越来越成熟。这些数据可能会在未来几年内被计算在内。

但是空设置速率统计，就更加困难了。

首先，中国有多少房子的分母仍然未知，而且空的比率很难计算。

其次，也是目前分化最大的，即空设定率的统计标准难以统一。

国际上公认的空设定率的概念可分为广义和狭义。

广义空入住率是指只要房屋在某一时刻未被占用，它就是空入住率，所有装修中的房屋和不适宜居住的危险建筑都被视为空入住率，这往往高估了空入住率。

狭义空购买率从广义空购买率中扣除装修后的房屋和危房，方法更科学合理。

然而，如何定义无人居住以及无人居住时间的长短成为统计空入住率的关键。每个国家或地区的实施标准也大不相同:

美国将包括度假屋、周末屋和移动房屋，统计范围为空购房；

日本空购房的定义是，没有人生活很长时间，并且连续五年没有使用自来水和电；

加拿大温哥华将空房间定义为每月25天或一年中4个月无人居住；

在香港，正在装修的住房被包括在空购房的统计范围内。

中国从来没有一个明确的官方定义。大多数人使用“烘干电表”、“烘干水表”和“计数灯”的形式，但数据并不准确。

为什么当局不计算空的比率？

涉及的利益相关者太多了。如果空购房率过高，要么意味着一个城市对房地产投机和投机性购房的需求超过标准，要么意味着该城市的经济活力太差，人口不足，如东北和西部的三线、四线城市。这对开发商和城市管理者来说不是好消息。

那么，中国的空比率是多少？

4 什么是真实的空设置速率？

按照国际标准，住房入住率通常为5%-10%，供需基本平衡；10%-20%是危险区域。

有四个版本的中国空比率数据可供参考。

1)国家电网调查数据:空设定率超过10%。

国家电网将每户年用电量不超过20度的住房视为“空住房”。原中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文透露，根据这一计算，2017年大中城市住房0+住房率为11.9%，小城市住房0+住房率为13.9%。

根据这一结果，中国的空设定率刚刚达到临界点。

2)腾讯调查数据:大城市空购买率超过22%。

2015年，Tencent.com对中国196个城市的网民进行了抽样调查。结果显示，我国主要城市住房0+入住率总体水平在22%至26%之间，其中一线城市0+入住率为22%，二线城市为24%，三线城市为26%。

根据这一结果，中国的空设定率已严重超过国际标准。

但令人困惑的是，腾讯基于这份报告得出的结论-空 30%在中国是一个合理的水平，其可信度直接落到了地上。

3)根据CICC《计算中国存量住房》的报告数据，截至2017年底，中国城镇住房0+入住率分别为16.9%和12.1%。

在这份报告中，CICC还计算了中国的住房总量。截至2017年底，中国城市住房总存量为261亿平方米，总计2.7亿套(不含集体宿舍)。家庭平均住房为1.13套，但城市家庭平均住房只有1.07套。

该报告更倾向于缩小空入住率的结果，即中国城市地区的住房率为9.7%，而整个城市地区的住房率为12.1%，基本上在合理的范围内。

我也倾向于相信这些数据，这是更真实的。

3)根据西南财经大学“2017年中国城镇住房空分析”的报告数据，2017年中国城镇住房空为21.4%。

本次调查覆盖29个省、市、364个县，样本丰富。该报告将空住房定义为调查时未入住的住房，包括两类:

首先，只有一套住房的家庭由于外出工作和其他原因拥有自己的住房；

第二，多套房家庭拥有的房屋，既不是自用也不是自己出租的(包括正在装修的房屋或拍卖行)。

该报告还计算出，2017年，中国城市住房总量为3.05亿套，0+住房数量为6500万套。

从城市结构来看，二线城市和三线城市的入住率分别高达22.2%和21.81%，远远高于一线城市的16.8%。

因为装修和拍卖都包括在内，空的购买率自然要高得多。按照这个标准，中国的0+比率比其他欧美国家高得多。

不管你更相信这四个版本中的哪一个，它们都指向两个结论:

首先，中国的0+安置率至少在10%以上，这需要关注；

第二，三级以下城市空购买率，远高于一、二级城市。城市化的步伐仍在大步前进，特别是近两年来，棚改货币化引发的三线、四线房价飙升，以及购房热，导致三线、四线购房率高于零，埋下了隐患。

然而，中国的0+比率更高，其背后的干扰因素极其复杂。

开发商的销售欺诈、低租金收益、缺乏监管政策等。，催生了大量空的房屋购买。

例如，房产税和空购置税等政策长期没有实施，导致空购房几乎没有持有成本，这也直接助长了住房市场的投机情绪，特别是在2016年的这波市场之后，住房的投资性已经众所周知。

如果空购买率继续上升，那么房产税和空购买税的政策就该下降了。

来源|米篮投资(米团头子)

边肖|老队长

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