为什么打破7？房子是否贬值是最重要的！

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毕竟，我们见证了北京时间8月5日人民币对美元的离岸价突破7的时刻。这种期望去年一直存在，但当它真正到来时，仍然有一点影响。实际上，6.9和7.1没什么不同，但它可能只是一种个人心理防御，象征意义大于实际意义。因此，读者也更关心是否打破7。

第七次休市后，许多买家认为房市利润空且为负。今天，强叔叔来谈汇率和一些买房的事情！

本文从两个层面进行分析:1 .汇率对住宅企业的影响；2.汇率对买家的影响

汇率突破七对住宅企业的影响

它对海外房地产企业的影响最大。许多房地产企业都有美元债务。由于国内融资困难，许多国内住房企业借入美元，但人民币突破7，这将对海外住房企业造成很大冲击。将会有更高的还款压力和债务偿还成本。如果汇率一直处于高位，房地产企业未来将面临更高的金融汇率风险，市场实际上担心的是外债成本。

6月以来，房地产开发商发行海外债券的票面利率普遍较高，许多房地产企业的海外融资率超过10%，甚至达到15%。

郑融房地产发行优先可持续资本证券，本金总额为2亿美元，初始分配率为每年10.25%； 6月26日，红阳地产宣布将于2022年10月发行2.5亿美元到期的高级债券，票面利率为10.5%； 中南建设(000961)海外3.5亿美元债券的票面利率为10.875%； 阳光100宣布计划发行2亿美元的高级债券，票面利率为11.5%； 华南城市控股增加了2021年到期的6000万美元优先票据的发行，票面利率为11.875%； 景瑞控股发行2022年到期的2.6亿美元票据，年利率为12%； 幻想曲计划发行2022年到期的2亿美元票据，年利率为12.25%； 天宇房地产发行1.05亿美元票据，年利率为13%； 嘉园国际计划发行2022年到期的2.25亿美元高级债券，年利率为13.75%； 太和集团海外子公司太和集团全球(股份)有限公司于2019年7月10日在海外发行4亿美元债券，融资成本为15%，在市场上相当罕见。

2019年7月，同策研究院监测的40家典型上市房地产企业融资金额折合人民币897.07亿元，同比增长46.68%。40家典型房地产企业名单为:万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金谷、招商局、龙湖、R&F房地产、雅居乐、远洋运输、荣盛发展、新城控股、泰和集团、先锋、徐汇、中国金茂，根据债券余额，恒大地产、碧桂园、凯撒在融资规模上排名前三。

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汇率波动会带来汇兑损益，过度的融资成本正在挤压房地产企业的利润空，这最终会导致房地产企业的净利润下降！

2015年，房地产企业因换汇损失超过120亿元，其中恒大、雅居乐等负债金额较大的房地产企业均损失超过10亿元。

2018年，万科A、招商局蛇口和新城控股的汇兑损失分别为13.2亿元、5.36亿元和4.16亿元。

更值得注意的是，2019年，房地产企业将迎来债务偿还的高峰期。据Wind数据显示，2019年至2021年三年间，房地产企业海外债券的到期规模超过200亿美元，是近年来最大的还款规模。其中，2019年房地产企业海外到期债务66笔，到期规模237.57亿美元，较2018年增长30.91%。

在汇率突破7的那一天，100多只房地产股票下跌。就个股而言，碧桂园下跌3.35%，万科下跌3.57%，融创中国下跌4.9%，中国恒下跌3.18%，宝龙、龙光、、和建业跌幅均超过5%，中国奥林匹克公园下跌7.47%。

因此，房地产的高杠杆和高周转率始终是高风险，而过度依赖外资也注定了房地产企业潜在的高风险。你必须说高风险和高回报，而杨妈每分钟都在教你做人。

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汇率突破7对买家的影响

这房子以美元计价。

折旧意味着如果你有一栋价值700万人民币的房子，你可以把它换成美元去美国，但是在突破7之后，你可以把它换成101万美元，但是现在你只能把它换成100万美元。

房地产市场会崩溃吗？不要。

一般来说，如果本币贬值，以人民币计价的资产也会相应贬值，房地产首当其冲，热钱会加速流出，从而购买海外资产规避风险，这对房价空有利。

但在中国情况不同，因为我们有严格的外汇管制，资本很难流出。本币贬值将导致各种资产下跌的风险，而且没有其他房子。然而，由于对外汇的担忧，基金只能在中国找到避险渠道，此时房产已成为第二大避险选择。过去，买房是为了升值，但现在买房是为了抵御下跌。

汇率可以控制，房地产市场可以冻结，这是既定现实下的可行政策。在市场之外，行政手段尤为重要。

人民币已经破了七个，所以不要这么着急，好像你有很多房子一样。中国人的大部分资产基本上都在房地产上，而且每月的支付是固定的。汇率的波动不会影响任何事情。你没有大量的人民币和外币资产。

结论

同样，当本币贬值时，各种资产都有贬值的风险。在一个不确定的时代，我们需要冷静和坚定的思考。强叔叔支持的是住房而不是投机，所以房地产的投资属性正在减弱，至少不是唯一的渠道。在这个时代，我们需要关心的是最终的资金流动，而不是主要的资金流动。

如果你只需要买一栋房子并住在里面，买一栋房子没问题。如果你需要选择一个地方，你可以和强叔叔私下谈谈。来源/[聊天室] 版权说明:再次感谢原边肖的辛勤工作。如果转载涉及版权，请联系我们，我们会尽快处理。

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