房地产营改增： 是否减税关键看 进项税抵扣

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从5月1日起，营地改革试点全面启动，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业将纳入试点范围。已实施20多年的营业税将正式退出历史舞台。

根据新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。虽然房地产业和建筑业改革的实施细则尚未出台，但基于“只减不增”的原则，此次税制改革的实施，被税务系统视为一场“硬仗”，将会给行业内企业的税收结构带来新的变化。

对低利润住房企业有好处

房地产业的增值税税率基本确定为11%，而房地产业和建筑业采用的是5%的营业税税率。理论上，如果相关企业不能获得足够的投入扣除，他们的实际税率可能会上升。

据广东省某市国家税务局有关人士介绍，房地产和建筑业务改革的税率确定为11%，原营业税为5%。如果你不能得到投入扣除，就意味着要支付11分，所以税收负担自然会急剧上升。但是，从逻辑上看，所有涉及房地产的上游行业和企业都要充分利用增值税专用发票，改革阵营应该减税。

到目前为止，房地产业改革实施细则还没有完全实施，国家承诺所有税收负担只会减少而不会增加，这使得房地产业改革具体政策的设计更加受到重视。

例如，德勤(Deloitte East China)的间接税管理合伙人高立群不久前在一次媒体见面会上提到:“影响房地产企业税负的增减，有几个重要方面。例如，房地产企业筹集资金时可以扣除进项税吗？房地产企业的土地成本可以扣除吗？对于股票型房地产，如何应对过渡政策？”

在房地产行业内，财政和税务部门的人对5月1日将要推进的营地改革高度关注。

万科(000002.sz)在其最新发布的年度报告中表示，集团主营业务所使用的税收将在营改增后发生变化。然而，鉴于细则尚未实施，万科在年报中没有对税收变动对利润可能产生的影响进行预测性分析。

一位在广州一家上市房地产公司工作的人士透露，该公司已经为改革阵营对所有员工进行了专门培训，旨在让所有员工了解此次新税改及其可能对公司各营业网点产生的影响。

总部设在福建的一家房地产上市公司相关负责人表示，此次营地改革有利于规范和提高房地产和建安企业的财务和税收管理水平，完善房地产企业增值税抵扣链，有利于提高房地产企业建造精装房的积极性，增加建安成本的抵扣。

福建房地产企业负责人表示，税收和税率的变化对不同的企业甚至不同的项目有不同的影响。一般来说，高利润率项目会增加税收负担，而低利润率项目可能会减轻税收负担；未来，开发商对总承包商、分包商和材料供应商的资质要求将会更高。此外，土地和利息能否扣除是房地产税收负担增加或减少的关键。建议相关部门在出台具体实施措施时，考虑在这部分支出中扣除进项税。

建筑业改革将推高工程成本

建筑业是房地产业最重要的上游供应商。建筑业一旦全面推进营改增，不可避免地会对房地产项目成本产生直接影响。

目前，营业税和企业所得税的税率分别为营业额的3%和2%，加上城市建设和教育附加费，建筑业的实际税率约为5.39%。营改增后的税率为11%。

考虑到建筑企业构成的特殊性，如果想得到足够的扣除，也会在一定程度上推高房地产建设成本。

首先，在原材料方面，钢材、水泥和混凝土等大宗材料的供应商可以很容易地提供增值税发票，但砖块、石灰、砾石、土方和零星材料基本上由个体户、杂货店和小规模纳税人提供。这些当地的小材料供应商是否能提供增值税发票，以及提供的发票是否不是增值税发票，将影响到建筑商是否能扣除它们。

第二，人工成本约占项目总成本的20%~30%，未来还将继续上升。目前，建筑业还远远没有达到标准化管理的目标。大量施工队伍仍采用附属合格施工公司的商业模式。建筑公司只负责投标和收取固定管理费，并没有有效地监督附属施工队的工人。如果有必要向其控制下的所有农民工征税，那么建筑企业承担的税率也将上升。

四川一家一流建筑公司的相关负责人表示:“羊毛出在羊身上。一旦建筑行业的税收开始被批准，建筑企业肯定会对甲方(开发商)增加税收。”

目前，建筑业在投标项目时，一般将应纳税额作为成本写入合同，由项目业主承担。

举个简单的例子，在过去，一个建筑商用10元钱从一个供应商那里买了一个凳子，如果对方需要提供发票，那就是13元。同样，目前建筑工人的工资一般为240~300元/天/人，如果缴纳个人所得税，人工成本也会上升。作为施工方，必然会将新增成本转移给甲方，间接增加项目的施工成本。

“如果解决了建筑安装中的上述问题，并获得足够的投入，那么税收负担可能会低于5个百分点，这意味着相应的负担减少。”相反，如果没有得到足够的抵扣投入，就意味着建筑业未来将承担6%~11%的税率，高于现行税率。

促进流动性并减少库存

虽然细则尚未出台，但业内人士普遍认为，房地产行业最直接的好处是促进流动性和减少库存。

对于此次营改增对房地产行业的影响，高立群认为将有利于商业地产。他的判断是基于这样一个事实，即新的房地产投资包括在扣除额中，这将鼓励企业投资、购买和持有商业房地产。对于从事商业地产的房地产企业来说，将税收负担转嫁到下一个家也是方便的。因此，房地产改革将有利于商业房地产。

上述税务机关还提到，房地产建设和安装可以开具增值税发票，这将增加企业购房和建厂的积极性，因为可以获得进项发票进行抵扣。

值得一提的是，在二手房交易中，改革阵营的改革会给市场带来一些变化。营地改革后，买卖二手房不需要考虑他们是否已满两年，因为他们是按增值部分支付的，这将在一定程度上增加商品房的流通。

一位在广东省佛山市从事二手房交易的人士表示，这主要是为了刺激高附加值物业的业主尽快出货，因为在征收增值税后，升值幅度较大的物业应纳税额可能会比现在大幅增加。

然而，大多数业内人士仍不认为改革阵营会对二手楼市价格产生重大影响。

柯睿首席执行官丁祖昱表示，税制改革后，税率按11%计算，直接扣除不足可能会使房地产应纳税额略高于原来的水平。但是，正如总理承诺的那样，只会低而不会高，如果未来的税率更高，是否有其他虚拟的扣除，使实际征收与现行税率相比，实际影响不会太大。

至于税制改革对房价和房地产市场的影响，丁祖昱表示，决定房价的不是成本，而是市场。“今年以来，一些三、四线城市的供过于求的情况比较明显，压力很大。在这种情况下，许多商品是按成本价出售的，有些甚至是亏本出售的。因此，如果现在税收负担成本能够大大降低，空房价的下行空间将会更大。但是，我们只能说，税负成本的明显下降会对房价产生一定的影响，这是一个充分条件，而不是必要条件。”