执掌北京“超级社区” 天通苑物管欲上港股

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◎各位记者贾

天通苑占地1000万平方米，拥有28万常住人口，是北京典型的“超级社区”。现在，其物业管理公司已在香港发布招股说明书，寻求上市。以前，很多物业管理公司在香港上市，但这种只管理一个社区的物业管理公司还是比较少见的。但是，这个社区的人口相当于欧洲的一个小城市，管理的复杂程度也不低，而天通苑的物业管理公司每年仍然实现数千万的净利润。

地下停车场多达74个

天通苑有多大？近日，香港证券交易所发布的天通苑社区服务集团有限公司(以下简称天通苑服务)招股说明书披露了该社区的真实内容。

文件显示，天通苑目前包括746栋住宅和非住宅建筑，总建筑面积超过1000万平方米，常住人口超过28万。这是什么概念？对北京人来说，天通苑是一个巨人。虽然它自称是一个社区，但实际上，28万人口的规模相当于法国第五大城市里尔的核心城市的人口规模。

天通苑社区分为五个区域:天通苑、天通苑东、天通苑西、天通苑北和天通苑中，其中又细分为18个社区。社区内有6个购物中心、1个电影院、22个银行网点、4所医院和34所学校和幼儿园。

天通苑管理着这么大的社区，服务业务量不小，但收入分类清晰，所有收入都来自为天通苑社区提供物业管理相关服务，包括综合物业管理服务、停车管理服务和收取公用事业费。例如，2015年，物业管理费占总收入的68.3%，停车管理服务占总收入的27.6%，公用事业费收取服务仅占4.1%。

在停车管理服务方面，该公司在天通苑管理着74个地下停车场，占地面积超过47.6万平方米，但没有计算出超过1.4万个地上停车位。

该公司的总资产回报率为10.8%

那么，天通苑服务赚钱吗？从2013年到2015年，天通苑的服务收入一直保持稳定，公司收入从1.54亿元增加到1.63亿元，但同期毛利从4694万元增加到6725万元，年利润也从2035万元增加到2648万元。

物业管理公司一直被视为"低利润"行业，甚至许多物业公司都濒临亏损。但是，从天通苑的服务情况来看，尽管收费标准有严格的限制，公司2015年的毛利率仍达到28.2%，净利润也达到11.1%，总资产回报率为10.8%。为什么我们能达到这样的水平？根据本公司的招股说明书，本公司所支付的物业管理费用相对较高，2012年至2014年的支付率分别为96.9%、98.4%和98.5%，比中国百强物业服务企业的平均水平高出约3个百分点。

目前，我国的物业管理企业非常分散。根据中国物业管理协会的数据，截至2014年底，中国31个省、市、自治区管理的物业面积约为164.5亿平方米，共有10.5万家物业企业，单个企业平均管理面积为15.6万平方米。近年来，百强企业的平均管道面积迅速增加，从2009年的730万平方米增加到2014年的1750万平方米，表明大型企业的规模在不断扩大。

北京最大的物业管理公司天通苑服务表示，如果上市成功，募集的资金将用于开发社区管理平台、投资社区养老服务以及投资其他社区增值服务。例如，装饰顾问，广告和汽车维修。此外，它还将被用来“收购潜在的物业管理公司”。显然，天通苑的服务并不满足于单一社区的运作。此外，自2016年1月1日《北京市定价目录》正式实施以来，住宅停车费的定价已经放开。天通苑服务称，2016年1月之前，政府对经济适用房的综合物业管理费和停车费进行了严格监管。自2016年1月起，两项收费可根据行政程序标准下的市场价格进行调整。目前，估计费用将在2017年左右调整。目前，公司从经济适用房和商品房收取的物业费分别为每月每平方米0.55元和1.76元。