房企涌入住房租赁 传统开发模式将被颠覆？

本篇文章2388字，读完约6分钟

5月4日，李克强总理在主持国务院常务会议时，提出要确定培育和发展住房租赁市场，推进新型城镇化，满足群众住房需求的措施。会议指出，实施租购和发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要组成部分，有利于加快改善居民特别是新市民的住房条件，推进新型城镇化进程。

从建房到租房，房市焦点背后的深层原因是什么？此举对开发企业有什么影响？它将给商业地产的去库存化和长期租赁公寓的发展带来多少实实在在的好处？

去年底，万科重庆推出了“房租付房租，房子付房租”的活动，令业内中小房企感到紧张。

新浪微博上一位名叫“开心正”的人表示，租金抵消的实质是先租后卖。开发商将自己的角色转变为银行、抵押贷款和融资租赁，最后将项目打包出售给市场。这种方式考验了住宅企业的资本运营能力，颠覆了现有的房地产销售模式，使所有的中小住宅企业倒闭。

虽然万科后来表示，这只是一项营销活动，但当时业内普遍认为，由于房屋租赁税较高，开发商不太可能转向银行进行融资租赁。然而，在最近的国务院常务会议上公布的一系列房屋租赁优惠政策可能会给整个行业带来颠覆。一些缓行房地产项目，特别是商业房地产项目，通过改造长期租赁公寓，可以成为长期稳定的现金租赁收入产品，进而实现房屋租赁的资产证券化。

“抢食物”公寓出租奖励

自2014年雷军大举投资友+公寓以来，公寓租赁市场的发展一直处于失控状态。巨大的租赁需求吸引了优+、轻客、如家快捷、连锁等多家企业进入市场，也受到开发商的青睐。万科、招商局、金地和阳光城加入了抢占公寓租赁市场的大军。房地产企业如何进入公寓市场，给长期租赁公寓市场带来变化？

公寓租赁市场的蓝海有多大？魔方生活服务集团业务拓展部总经理陈雷表示，目前中国有2.53亿流动人口，占总人口的17.2%，其中大部分需要租房。快速增长的市场需求预示着酒店式公寓行业的未来发展。

然而，公寓租赁市场必须面对的现实是，空房利润小，盈利模式不明确，初始投资大，回收期长。一般来说，从公寓和租赁产品中提取资金需要5~6年的时间，这对房企的资金提出了很高的要求。并非所有的房企都适合公寓租赁市场。

明远房地产研究院副院长刘策认为，未来几类房企有望成为市场的主力军:资金实力雄厚、征地成本低的房企；经营能力强、品牌影响力大、在资产证券化方面开拓性强的住宅企业。

目前，公寓租赁市场五花八门，各种产品如雨后春笋般大量涌现。因为开发商有雄厚的资金实力，他们的进入不仅可以使这个市场更加规范，而且为规模扩张奠定了经济基础。

据《国家商报》记者报道，万科是进入长期租赁公寓市场的开发商中的佼佼者。经过一年多的发展，旨在成为行业第一的万科公寓，有了一个统一的名字“公园屋”。

根据万科2015年年度报告，万科长期租赁公寓的数量已经超过1000套，超过2万套正在准备开业。今年的目标是实现20万间客房的管理规模，市场份额为10%。从长远目标来看，万科希望在3-5年内实现100万间房，从而成为公寓租赁市场的霸主。

一位接近万科的人士告诉《国家商报》，万科公寓目前处于开发阶段，新业务由大城市独立运营。目前，发展较好的是广深地区，其中广州居全国首位。

广州万科翼城合伙人张告诉记者，公寓租赁业务正处于模式拓展阶段，万科更注重产品和服务，而不是利润。

公寓租赁市场是万科新业务布局的重点。万科希望传统住宅业务和新业务各占据全国半壁江山，而处于上升期的新业务无疑将面临更大的增长压力。虽然万科没有对公寓出租业务设定利润要求，但作为新业务布局的重点之一，百安居面临的规模和利润压力都不小。

事实上，万科并不是增持市场中的唯一一家。据了解，龙湖、绿地、绿城和景瑞等开发商已计划进入公寓市场。刘策认为，资本实力雄厚的开发商可以培育新的产业链，解决资产证券化问题，进而缓解公寓长期运营成本和回报周期的压力，行业将进入快车道。

传统的发展模式被颠覆了吗？

房地产资产证券化的概念在万科重庆的一次营销活动中出人意料地引起了广泛关注。上述与万科关系密切的人士向《国家商报》记者透露，“租购并举”是重庆万科的一项营销活动，并没有过多关注其是否带来了房地产开发模式的颠覆。

刘策认为，万科的营销活动触及了行业的长期内在模式。长期出租公寓业务和住宅开发业务之间的协同效应对两个业务的发展都有积极的影响，并且确实开拓了新的想象/空间。

作为一个长期租赁的重资产公寓，轻资产和资产证券化被认为是其出路。您+与58金融携手，通过资产证券化将您+的租赁权收入转化为固定收益理财产品，并在58金融平台上转让给投资者。

国泰君安分析师刘认为，有了优惠政策，房地产资产证券化的可能性更大，这有助于消化库存，尤其是商业地产库存。然而，这也应该在两个地方进行分析。位置好、质量好的项目不急于出售，房地产资产证券化的可行性较高；对于非中心城市的非核心地区的项目，融资和资产证券化是困难的，因为出租的可能性很低，无法获得稳定的租金收入。同时，公寓出租行业回报率低，税收压力大，需要加强税收优惠政策。

刘策认为，资产证券化有很大的政策支持，企业可以在购买房地产时扣除进项税，但房地产投资信托基金需要突破，发展缓慢。国内税收高，低租金回报的行业更差；同时，优质资产少，收益率低，经营能力有待加强。

一些项目通过引入金融合作伙伴加快了资产证券化的进程。刘说，这可以拓宽融资渠道，而资产证券化的关键在于高质量的资产。

刘认为，资产证券化在中国还处于起步阶段。虽然它能给房地产行业的融资带来便利，但它能否给房地产行业带来颠覆还有待观察。现在下结论还为时过早。

刘策认为，资产证券化将带来传统房地产开发模式的升级和转型，但它不是颠覆。借鉴国外成熟市场的经验，房地产金融化，即资产证券化，是未来房地产行业转型升级的重要方向，尤其是现有资产的运营、交易、租赁和金融化，将是中国房地产市场下半年最值得关注的领域。