调整供地节奏促地价理性回归

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今年以来，土地市场变得火热。总的来说，频繁出现的地王现象并没有得到实质性的改善，而房企对热点仍有良好的预期。业内人士表示，热点城市土地大王的出现与当前的土地供应节奏有一定关系。随着房地产行业毛利率持续下降，住房企业不应在一、二线热点城市占用过多土地，同时应抓住三、四线城市的机遇，控制成本。

合理控制土地供应节奏

国土资源部在《关于发布2016年全国土地利用规划的通知》中明确提出，要加强和改进土地规划管理。从今年起，土地规划将以土地利用总体规划为基础，分三年滚动编制，分年发布。新的建设用地计划、城乡建设用地增减挂钩计划和工矿废弃地复垦利用计划将同时下达。

国务院发展研究中心市场研究所房地产研究室副主任邵婷表示，土地大王的出现也与中国土地供应的节奏有关。中国的土地供应是按年度计划发放的，各省市根据需求进行分配。从全球来看，目前我国建设用地指标相对较低，主要是林地和耕地，而不是建设用地。所谓土地稀缺性，是指中国土地利用控制和年度目标控制导致的稀缺性，而不是土地本身的稀缺性。

如果土地供应导致土地价格飙升，邵婷说，一次可以供应更多的土地。从上半年的土地供应量来看，占全年土地供应计划的30%左右。如果监管当局担心土地供应是土地之王，那么土地供应越是“挤牙膏”，就越有可能成为土地之王。

据媒体报道，南京市国土资源局近日对十五届四中全会第0099号议案“调整现行土地出让方式”作出回应，称南京市将在下半年加大住宅用地供应规模，继续实施限制地价措施，严格控制地价，确保新出让土地的底价不高于同一地区已出让土地的最高底价和该地区普通商品房的现行价格。

明远房地产研究所副所长刘策认为，就土地供应而言，主要是为了改变预期。就政府调控的节奏而言，最好是定期均衡地提供土地，让市场有一个底部，这样波动就不会太大。土地市场回归理性的根本途径是，三、四线城市应该发展，扩大有效需求，将开发商转移到三、四线城市获得土地，但短期内难以取得成效。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也表示，土地之王应从两个方面来看:一是土地价值有待提高，这是包括交通和城管在内的各个部门所关注的问题；第二是防止价格偏离价值太远。大规模的土地推进会使地方政府被动，使房地产市场轻率地进入大规模行动，缺乏系统性和可持续性。因此，开源节流也至关重要。

房企不应激进征地

根据中原地产的研究报告，市场在7月份平稳关闭，大多数城市的新房成交量逐月下降。根据明远房地产研究所的报告，房地产行业的毛利率从2011年的39.85%下降到2015年的28.95%，过去五年下降了11个百分点，呈现出明显的下降趋势。随着土地市场竞争的日益激烈，房地产企业返回一、二线城市获取土地的成本越来越高，过去依靠土地增值获取利润的发展模式难以维持。此外，地王的频繁出现增加了企业的土地成本，大多数基准房地产企业在一线和二线城市征地，甚至许多土地价格超过房价。因此，住房企业的毛利下降是不可避免的。

上海中原地产市场分析师卢文喜表示，目前的房企仍需加快转型步伐，在一、二线热点城市收购土地不应过于极端。同时，要抓住三、四线城市的机遇，控制成本。否则，资产负债率过高，后续的资金链就很紧。当楼市下跌时，它会急于出售，但价格下跌越多，买家越不愿意购买，形成恶性循环，损失可能更大。

业内人士认为，在房企以高价收购土地后，有必要对后续项目的定价风险进行分类。对于一些房地产企业来说，如果周边项目水平较高，社区规划较好，这样的地王项目的定价权仍然掌握在房地产企业手中，但同样重要的是要注意与房地产周期保持同步。如果房产是在房地产市场不景气时出售的，那么营销成本将会非常高。如果我们在今年3月至5月遇到类似的市场情况，那么王迪的一些项目实际上不会有什么营销压力。