严控房地产金融业务风险

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房地产市场监管的趋势一直受到广泛关注。

国庆期间，约20个城市出台了楼市调控政策，相关部门进一步表达了对楼市的担忧。10月21日，银监会召开第三季度经济金融形势分析会。会议在“加强全面风险管理，坚持无系统性区域金融风险底线”时，强调银行业金融机构要从七个方面不断提高风险管理水平，其中最关注的是严格控制房地产金融业务风险，要求“不得向房地产行业非法发放或挪用信贷资金”和“不得向房地产行业非法注入银行理财资金”。

在新的正常经济发展阶段，防范金融领域的各种潜在风险，保持风险底线，被视为各项工作的重中之重。特别是过去一年，随着部分城市房价飙升和土地市场过热，许多投资投机资金“曲线”进入热点房地产市场，加剧了各方对房地产金融风险的担忧。

根据过去一段时期房地产市场分化的现实，因地制宜、因地制宜地实施政策，不断完善相关监管措施，抑制投机性购房投资，促进市场稳定健康发展，是当前房地产市场调控的政策基调。此时，有关方面强调，严格控制房地产金融业务风险不是“一刀切”的抑制楼市，而是着眼于防范和控制潜在风险，旨在促进楼市稳定健康发展。遏制热点城市房价泡沫趋势，严格控制房地产金融业务风险，要防止各种非法资金流入房地产市场，规范各市场主体行为，加强住房金融市场宏观审慎管理，引导各方预期。

几乎每一轮房价上涨都伴随着大量的投机性投资基金。特别是随着金融创新的深入和网络金融的发展，各种资金都以曲线的形式出现，这在一定程度上成为了热土市场和高房价的驱动力。典型的例子，如今年年初引起各方高度关注的“首付贷款”，直接提高了相关买家的杠杆率。在土地交易中，房企划拨资金收购土地已不是什么秘密。据报道，一些房地产企业正在征地过程中，自有资金仅占30%，其余70%来自银行融资等。许多房地产企业也使用有限合伙、信托、贷款、债券发行等方式。

事实上，即使不考虑投资投机基金的“借贷”，最近流入房地产行业的资金也引起了各方的极大关注。从房地产企业的角度来看，随着企业债券等融资渠道的开放，住房企业发行债券的融资一直在上升。统计显示，2015年，房企发行企业债券4122亿元，2016年前三季度，发行规模达到7481亿元。上市公司财务报告显示，今年上半年，137家房地产上市企业负债总额超过4.33万亿元，同比增长24%。更受市场关注的，是最近个人抵押贷款的增长。央行发布的金融统计数据显示，9月份个人住房贷款增加了4759亿元；今年前九个月，增长3.63万亿元，同比增长1.8万亿元；前九个月，个人住房贷款增量占全部贷款增量的35.7%。

从以上统计数据中不难看出，今年以来，房企发债、房企融资和个人住房贷款增量都呈现出较高的增长趋势。在这种情况下，如果有各种资本“曲线”流入房地产市场，无疑会增加房地产行业的金融风险，不利于房地产市场的长期稳定健康发展。因此，规范各类业务，严格控制房地产金融业务风险，同时继续支持房地产高库存地区的去库存化，支持家庭自住和改善购房需求，是促进市场合理有序发展的必要措施。

在银监会要求银行业加强房地产金融业务风险管理之前，有关方面已经警告各机构要参与房地产金融业务。10月13日，国务院发布的《互联网金融风险专项整治实施方案》明确要求，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融机构未取得相关金融资格，不得使用p2p点对点借贷平台和股权众筹平台。从事房地产金融业务；取得相关金融资格，不得非法开展房地产金融相关业务。同时，上海已经开始严格调查房地产开发商的土地拍卖资金来源，明确要求开发商的土地拍卖资金来源必须是符合规定的自有资金，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资产管理计划配置和保险资金不得违反规定进入土地拍卖市场。

随着各地方部门实行房地产管制措施，房地产市场最近发生了积极的变化。根据国家统计局10月21日发布的数据，15个一线城市和一些热点二线城市的房价过度上涨得到明显抑制，房价走势趋于稳定。大多数城市10月份上半年的营业额与9月份下半年相比大幅下降。一些分析师认为，本轮监管不同于2011年。政策的重点主要是控制恐慌，防止泡沫扩大，并在不同的城市实施政策，而不是全面打击。这项政策的影响相对温和。

当然，要严格控制房地产金融业务的风险，不仅要采取“堵”的措施，更重要的是要“疏通结合”，加强引导。一方面，要深化金融体制改革，疏通政策传导渠道，提高金融服务实体经济的能力和效率；另一方面，要引导房地产市场的发展预期，落实因地制宜的政策，把去库存化和稳定预期紧密结合起来，把各项政策很好地结合起来，促进房地产市场稳定健康发展。