下半年，9个地方出台了新的住房租赁法规:增加供应，打击“黑中介”

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9月26日，住房和城乡建设部部长王公开表示，要大力发展和培育住房租赁市场，落实各项扶持政策，增加租赁住房有效供给，着力解决新市民和其他群体的住房问题。因此，房屋租赁市场的前景是光明的。

据中信经纬客户不完全统计，下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个地方相继出台了新的房屋租赁法规，通过增加住房供应和规范市场管理，促进了房屋租赁市场的健康发展。

此前，财政部、住房和城乡建设部公布了首批金融支持住房租赁市场发展试点城市名单，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入围。其中，北京、深圳、广州、合肥、南京和长春都在下半年采取了新的行动。

通过多种渠道增加租赁住房的供应

对中信经纬的客户进行梳理后发现，各地都通过多种渠道增加了租赁住房的供应，如南宁市鼓励闲置住房租赁，深圳和长春市为新增土地供应设定了具体目标。

7月1日，广州市下发《关于规范新增租赁住房管理的通知》，明确新增租赁住房包括《国有建设用地使用权出让合同》中约定的自住租赁住房、集体建设用地建造的租赁住房、规划和自然资源部门批准新建或改建的租赁住房四种类型。房地产开发企业和村集体可以出租自己新增的租赁住房，也可以与房屋租赁企业合作出租自己新增的租赁住房。这是广州再次增加增量，进一步增加租赁住房供应的一个明确途径。

值得一提的是，“新增租赁住房”包括“集体建设用地建造的租赁住房”，预计将大幅增加。广州是首批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市之一。根据规划，到2020年，全市计划使用集体建设用地建设300万平方米的租赁住房，每年核定建筑面积控制在100万平方米以内。

8月30日，深圳市正式发布了《关于规范房屋租赁市场、稳定房屋租赁价格的意见》，指出要多渠道增加租赁住房供应，到2022年，新建和筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

9月2日，南宁市出台《南宁市培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，鼓励和规范个人租赁闲置住房。支持符合条件的居民租房，允许现有成套房屋以原设计房间为最小单元出租。

9月9日，长春市出台政策，计划从2019年到2021年增加315万平方米的租赁住房。在为期3年的试点期间，将采用“有限自持和有竞争力的土地价格”的土地转让模式，以增加出租住房的土地供应。

9月23日，合肥市出台了创新和探索住房租赁的五项试点措施，在供应不足的地区新建租赁住房，努力增加租赁住房供应。建立租赁土地项目库，由房地产和自律部门共同工作，集中审批，以满足“一案一表”的要求，确保租赁土地尽快供应。

益居研究院智库中心研究主任严跃进在接受中信经纬客户采访时指出，住房供应的增加一方面表明了相应的业主和企业愿意提供住房，另一方面也缓解了租赁市场的供需矛盾，对防止租金价格过快上涨起到了积极作用。今后，在增加供应的基础上，将增加分配，以更好地匹配市场需求。

完善房屋租赁税收政策

为了进一步优化税收服务和住房租赁市场，深圳和长春都出台了新的法规来完善住房租赁税收政策。

8月30日，深圳市新房产税条例指出，目前对企业向个人出租房屋的房产税政策应下调4%，并延伸至向专业大型房屋租赁企业出租房屋的企业。

长春市新的房屋租赁政策指出，到2025年底，所有通过房屋租赁服务平台出租房屋的应纳税额将按0%的综合税率进行减免。将符合税费改革相关条件的房屋租赁费用纳入个人所得税专项附加扣除项目。

严跃进向中信经纬的客户指出，征收房产税的优惠政策充分反映了当前供给方面的刺激。通过减免此类税费，将有助于降低相关机构的租赁业务成本，同时刺激更多机构参与租赁市场的发展，积极应对“多主体供给、多渠道担保”的政策取向。此外，此类税费的减免也将有助于相关企业的合规经营，尤其是愿意将房屋纳入相关租赁平台，这将有助于促进企业业务运营的规模化和规范化发展。

“隔断室”是明确禁止的

与此同时，许多地方对出租屋的混乱做了进一步的规定。珠海和北京在房屋租赁中明确界定了个人居住面积和“分房”。

珠海市最近的新规定指出，出租人应根据房屋的建筑、楼层、套房和房间出租房屋。原房屋的房间为最小出租单元，非住宅空房间，如厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等不能单独出租；确保出租房屋有基本的生活和安全设施。公寓空房间的面积应符合国家住宅设计规范的要求，人均居住面积应达到15平方米。

7月8日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布了三份示范合同:《北京市房屋租赁合同》、《北京市房屋租赁经纪服务合同》、《北京市房屋租赁经纪服务合同》。规定房屋内部结构不变，出租房屋人均居住面积不低于5平方米，禁止非法集体出租，每间房居住人数不超过2人。

一些业内人士指出，禁止集体租赁反映了严格控制租赁市场的指导思想。集体租房在实际过程中被许多低收入群体所认可，类似的控制会在一定程度上迫使一些群体寻找新的住房。

打击“黑中介”，强调网上签名和备案

与此同时，为了不断优化房屋租赁市场环境，让人们在租房时更加放心，住房和城乡建设部9月19日召开了房屋租赁中介机构专项整治工作推介会，指出要通过专项整治，纠正和查处房屋租赁中介机构的违法行为，坚决取缔一批“黑中介”，加快长效机制建设，有效遏制房屋租赁中介机构的混乱局面。

北京市住房和城乡建设委员会副主任李透露，北京市对“打黑除恶”和“黑中介”进行了专项治理。将“黑中介”纳入专项打黑行动，开通针对“黑中介”的“12345”投诉举报专线，在全市张贴“扫黑除恶”和“抵制非法批租”海报，处理群众投诉多、问题集中的企业，及时将刑事案件移送公安部门。

此前，南京市发布了《房屋租赁风险提示》，提醒市民要注意识别和防范“黑中介”。房东委托出租房屋，承租人出租房屋时，应选择具有良好市场信誉的正规房屋租赁企业或房地产经纪机构，并及时检查其营业执照及相关资质。

值得一提的是，陕西省近日出台了《房屋租赁中介机构混乱相关问题整治实施方案》，要求坚决整顿房屋租赁中介机构的混乱局面，纠正和查处发布虚假房屋信息、非法收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓住户等问题。，坚决取缔一批“黑中介”。

另一方面，深圳结合“除恶”专项行动，严厉打击合同诈骗、霸王条款、寻租等违法行为。严禁中介机构和房屋租赁企业通过自我管理融资或与其他机构合作的方式提供违反租金和杠杆的产品和服务。

同时，深圳和珠海实施租赁合同网上签约备案，扩大租赁平台覆盖面，及时准确登记租赁、承租人信息、租金和租赁期限等信息，加强出租屋联动管理。对此，严跃进曾表示，备案要求多针对中介机构，租赁合同备案实际上相当于纳入监管体系，可以防止各种非法租赁行为。

(原标题为“下半年九地房屋租赁新规:增加供应，打击“黑中介”)

信息来源:中信经纬

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