在这个城市，当价格低于150，000时，当屏幕刷了一夜，为什么房子十年前卖白菜

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还记得黑龙江的一个小镇鹤岗吗？因为有一套20，000到30，000人的房子，鹤岗很久以前就很出名了。最近，另一个城市因其“卷心菜价格”而闻名。这是山东省威海市的一个小镇乳山，它以海景客房而闻名。随着“鬼城”和“房价回落到10年前”的言论，它一夜之间席卷网络。

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相关数据显示，近十年来，乳山海景客房的房价变化不大。十年前，它大约是每平方米3500元，现在平均价格仍然是每平方米4000元左右。更高楼层和顶层公寓的单价甚至低至每平方米1800元。一个100平方米的三居室两厅海景房间朝北朝南，总价只有14.5万元。边肖发现，北京朝阳区的二手房均价约为每平方米7万英镑，这意味着乳山的一个海景房间在北京相当于2平方米...

如果中国东北的煤炭资源枯竭，工业落后，没有人口支持，卷心菜的价格被卖掉是可以理解的。然而，乳山是一个有山、有水、有资源的海景房间，是无数人在春天面朝大海的理想家园。为什么这里的房价在10年内没有上涨，反而下跌了？

事实上，乳山洋白菜价格上涨的根本原因是房地产市场的过度开发，造成了过剩，即建了太多房子消化不了。

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根据《乳山年鉴》，在海景房间的名片印出来之前，它只是一个靠近大海的小渔村。2000年后，在房地产的带动下，乳山房地产的总投资从8800万元跃升至7.53亿元。2006年旅游度假区开发后，房地产业发展达到顶峰，海岸线上建起了200多个海景住宅项目，大量投资者从大城市置业。房地产投资在未来三年保持增长，到2010年销售面积128万平方米，投资33.1亿元。

然而，自2011年以来，失控的发展结出了苦果，过剩问题逐渐暴露出来。2013年，乳山房地产的竣工面积仅为88.52万平方米，还不到高峰期的一半。当时，大多数房地产开发商都是当地的小众品牌，主要是质量低劣的自建房，所以市场上出现了很多烂尾楼。2014年，乳山房地产市场的官方定义是“市场形势低迷”，此后这里的房地产市场一落千丈。

现在，这里的大部分业主都是来自全国各地的外国人，他们中的许多人都是在夏天度过的，在这个季节过后离开，所以入住率非常低。为什么不考虑卖掉房子？过去，投资海景房的人说，在没有投机的建议下，房价立即恢复原状，二手房价格跌至原价的一半，很难出售。

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鹤岗在前，乳山在后的楼市也让我们看到了345线小城镇楼市的一些规律，它们似乎有一定的共性。例如，城市自身的竞争力有限，其需求也有限。单纯依靠外来人口特别是房地产投机者的进入，房地产市场在调整措施的影响下必然会有大的起伏。此外，判断一个城市房地产发展前景的最重要的事情是看人口的净流入。如果一个城市没有人口资源的支持，房价将不会有任何阻力。虽然这里有丰富的海景资源，但这条铁律无法逃脱。

其次，当一所房子建成后，需要有人住在里面。每个城市对房子的需求都有一定的限度。2010年前三年，乳山房地产总面积高达562.34万平方米，供大于求。显然，市场根本消化不了这么多房子。当房价回到正轨后，房屋拆迁难的问题就变得突出了。不是房子建得越多，城市就越好，越发达。如果入住率很低，此时的房子只是一堆钢筋混凝土，不保值很容易赔钱。

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