土地拍卖不再是最高出价者？2019年超过一半的趋势必须被知晓

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来源|房地产情报站

|邵

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端午节过后，2019年已经过去一半了。回顾前几个月，小阳春市场持续了两三个月，然后开始降温。那么，下半年呢？

6月6日，东莞出台新的土地报价规则，“最终报价”成为新的报价规则。

最终报价是指东莞市国土资源网上交易系统达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，改为网上最终一次性报价方式，即根据最终报价最接近所有最终报价的平均价格的原则，确定中标者的投标方式，并将报价确定为宗地的最终报价。

简单来说，东莞的土地拍卖不再是由出价最高者胜出，而是与所有最终报价最接近的平均价格是地块的最终交易价格。这种情况的直接结果可能是限制了东莞“土地之王”的诞生。

据统计，从4月到6月，东莞卖了11块地，面粉的价格接近面包的价格。毫无疑问，这项政策的出台给东莞的热土拍卖市场泼了一盆冷水。

然而，从全国来看，土地市场持续升温。

根据中国手指研究所的数据，5月份，全国300个城市推出了1.0482亿平方米的土地，比上个月增长9%；交易面积8868万平方米，比上个月增长9%；转让费4889亿元，比上月增长17%，同比增长52%；然而，总体保险费率为20%，略有下降，环比下降4.76%，同比下降7.35%。

显然，东莞新的土地拍卖法规起到了很好的警示作用。只要土地市场出现过热迹象，就有必要出台政策来抑制和保持整个行业的合理发展水平。

这种态度在房地产市场的发展中依然存在。

今年年初，市场非常冷，国内许多地方放松了监管。从上层的态度来看，“一城一策，一城一策”成为房地产调控的指导思想。因此，在年初，当然，许多人在谈论今年的监管趋势时，仍然持相对乐观的态度。

然而，回顾近几个月出台的监管规定，通过统计，我们发现房地产的监管措施实际上变得越来越严格。

5月份，包括部委在内的各地共出台了41项房地产调控措施，4月份甚至达到了60次，3月15次，2月21次，1月68次。2019年前五个月，房地产调控政策总量达到205倍。

与去年同期的159倍相比，增长了近30%。

别忘了，2018年被认为是房地产史上调控政策最严格的一年。我没想到这个记录会打破得这么快。也许到今年年底，我们会发现2019年是历史上最严格的一年。

事实上，自今年年初以来，许多地方在一些细节上放松了监管，这也刺激了市场条件的恢复。然而，市场上出现了更多的紧缩政策，这无疑是目前房地产市场复苏的一大软肋。

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我还记得5月18日，住房和城乡建设部对佛山、苏州、大连和南宁四个新建商品房和二手房价格指数快速上涨的城市进行了预警。

一个月过去了，预警的效果立竿见影。佛山和大连的二手房上市价格已经开始下跌。尽管苏州和南宁的房价仍在上涨，但涨幅已经开始收窄。例如，苏州5月份的增长率为0.11%，比4月份低2.5%，而南宁的增长率为0.4%，比4月份低1.15%。

可以预计，这四个城市不会出现在6月份房价上涨的名单上。

此外，从整个房地产市场的角度来看，益居研究所6日发布的一份报告显示，5月份，中国40个被监测城市的新建商品房交易面积环比下降3%，同比下降9%。

在不同层面上，一线城市5月份环比增长13%，同比增长35%。一线城市的良好数据主要得益于深圳市场的增长。

最近，受粤港澳大湾区计划的出台和近期房贷利率调整的影响，深圳新屋市场5月份交易面积达到44.19万平方米，较上月增长71%，创下三年来新高。

然而，矛盾的是，如此火爆的交易并没有推高房价，反而导致深圳新房价格下跌。根据中央参考研究所的数据，5月份深圳新房价格环比下降0.35%。我不得不佩服深圳的价格控制。不管下跌多少，数据确实在下跌，市场成交量也没有降温，这是一举两得。

北京不同。今年3月以来，北京楼市出现了一波小阳春行情，随后市场逐渐开始下滑。从统计结果来看，5月份交易量延续了4月份的下降趋势，而交易价格也略有下降。

根据北京住房建设委员会发布的数据，5月份在北京签署的二手住宅网数量为13764个，比上个月减少4.7%，比去年4月份减少24%。这也是自4月以来，在线签约数量连续第二个月下降。

从价格趋势来看，北京二手房的平均价格在5月份比4月份有所下降。根据麦田提供的数据，麦田销售的二手房平均价格环比下降1.1%，二手房上市价格环比下降0.6%。

此外，广州和上海的二手房价格也在下降。其中，广州二手房跌幅最大，为3.94%，但好消息是跌幅正在收窄。上海二手房价格也在下降，环比下降约0.41%。

因此，即使在一线城市，在严格的政策引导下，市场也在一点一点稳步复苏。

让我们看看二线城市。

5月份，二线城市整体经历了大规模降温。房价下跌已经成为市场的主流，成交量也在下降。这是一个典型的“量价双降”的市场，但幅度相对温和，在达到顶点后缓慢下跌。然而，武汉和杭州等城市5月份的交易量也出现环比增长，而长沙的平均价格也在缓慢上涨。

让我们谈谈三线和四线城市的情况。

谈到三、四线城市，我们不仅要看表面数据，还要根据大的环境背景，在一定程度上了解三、四线城市的房价走势。

最近，央行公布了标普500贷款数据，显示该贷款业务已连续两个月发放。在头五个月，它下降了65%。我们应该注意的是，助学贷款是棚改货币化的主要资金来源，这意味着棚改不仅停留在政策层面。

写到这里，我想每个人基本上都明白，严重依赖工棚货币化的三线和四线城市的房价已经失去了主要驱动力。据统计，2017年三、四线城市累计新房均价同比增长23.1%。2019年1月至4月，64个三、四线城市的新房均价为10669元/平方米，同比上涨9.7%，两年内从23.1%降至9.7%。

目前，山东省和河南省的三、四线城市受棚户货币化影响最大，其次是新疆、贵州、湖南和吉林。

我们尤其应该保持警惕。三线和四线城市对土地有很强的财政依赖。2018年，那些尚未消化的存量将被叠加，大规模建筑建设将于2019年开始。这些城市将面临“高库存、低需求”的尴尬局面，未来的房价形势可想而知。

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本文写在这里，房地产的趋势几乎已经分析了。根据房地产周期的一般规律，五月应该算是小阳春的结束。

端午节过后，天气越来越热，人们出门看房的欲望开始下降，随着前期需求的集中爆发，市场热度将进一步消散。

因此，在未来一段时间内，需求将会减弱，供给将会反弹，房地产的趋势将很有可能继续下降，市场将会更加合理。直到“金九银十”市场到来。

然而，作为一个典型的政策城市，在观察房地产的具体数据时，我们不能忽视调控政策的大漏洞。对于买家来说，我们必须学会随波逐流，利用这种情况。

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