在接下来的十年里，不要碰这样的房子

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资料来源|国家经济战略

边肖|凯冯军

不要触摸没有活动能力的房子。没有流动性，就没有价值。

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黑龙江鹤岗以“萎缩的城市”而闻名。这里的房子平均价格不到3000元，最低价格只有几万元，比不上北方的浴室。即使房价达到这样的水平，也不能出售。

2011年前后，温州的房价一度超过了北上官，但一场私人贷款危机很快让这座城市恢复了原状。

温州当时是房地产投机者最大的出生地之一。当私人借贷危机爆发时，资本链断裂，所有资产的价格都不足以维持，出售房地产成了唯一的拯救策略。越是急于出售，价格就越是下跌，温州的房价一度从最高点下跌了一半。

泰和地产是2017年中国房地产市场上最大的“土地王矿车”之一，拥有一个光明的土地储备，但在2019年的今天，它面临着出售资产和自救的两难境地。

那时候，房东辛辛苦苦才买到的，只能低价出售以提取资金。从根本上说，债务很高，支付很慢，现金流无法偿还债务，这也是流动性的一个问题。

这三种情况都指向一个简单的现实:一旦任何资产失去流动性，其价值将迅速恶化。任何资产，不管原价有多高，只要不能兑现，最终都会变成一张废纸。

这条规则适用于开发商、房地产投机商和普通购房者。

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什么是流动性？简而言之，流动性、赎回、持续杠杆化的能力以及将资产转化为现金的能力。

房子已经失去了流动性，这意味着没有价格，没有交易，任何价格和任何浮动利润都只是空的城堡；这意味着没有人接管要约，无论是对城市的前景还是对资产的怀疑，只要没有人再次接管要约，原始价格将是不可持续的。

黑龙江省鹤岗市是一个资源枯竭型城市，经济低迷，收入增长缓慢，出生率下降，人口持续外流。即使有鸡舍货币化的刺激，当地的房地产市场仍然不会引起任何涟漪。当人们质疑一个城市的未来时，他们自然会对这个城市的所有资产打上问号，而房地产将首当其冲。(参见“房价回落到白菜价格，这些萎缩的城市应该小心”)

当地社区不能支持它，外国接收人也不喜欢它，所以这里的房子失去了流动性。即使房价一度达到5000元的峰值，最终还是会跌回地面。

鹤岗不是一个极端的例子。中国有像鹤岗这样的缩小城市。经济萎缩、人口外流和住房供过于求，即使目前房地产市场看起来依然火热，即使新市场的开放每天都在升温，只要未来没有人接管市场，所有的价格都只是空中间的一座城堡。

每次有大的放松，全国的房价都会上涨。在普遍上涨的市场下，中心城市和偏远郊区、大城市和中小城市的房价将会上涨，几乎每个人都可以在账面上赚很多钱。

然而，这些上涨只是股市中的浮动利润，只是赌博中的筹码，能否拿出来才是关键。如果你拿不出来并且没有流动性，浮动利润就是从头到尾的浮动利润，这没有多大意义。

极端地说，如果你遇到温州式的厄运，发生踩踏事件并非不可能。

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哪些房子将来会失去流动性？

第一类是没有二级市场的地区。没有二级市场，就没有兑现交易的可能性。二手市场太弱，新房变现将极其困难。

符合这一特征的，一是绝大多数县城。该县的新房供应已经告罄，工棚改造和拆除带来的新库存将来会涌向市场。在这样的地方很难生产二手房市场，如果是这样，它将只集中在个别地区。

第二，二线和三线城市的远郊。在这些郊区，没有地铁线路，没有政府部门搬迁，没有强有力的行业进口，教育和医疗设施也是一片混乱，不能用于租赁提取资金，也不会有二手房市场在这些地方。

第二类是非商品房和有特殊需求的房地产。其中包括商业和住宅公寓、小产权房、军事产权房、车库、非热点城市的住宅物业、缺乏更新和改造可能性的旧住宅区，以及一些发展中国家的海外物业。凯·冯军在《再一次，不要碰这种房子》一文中详细讨论了这种房产。

这些房子的流动性不如商品房。在房地产市场的上升期，一些人会追逐这些产品。如果房地产市场进入一个横向甚至向下的周期，商品房仍然很难保持原来的价格，更不用说这些既有政策风险又有市场风险的另类资产了。

第三类是政策锁定的流动性。在这一轮的房地产市场调控中，我们不仅通过限制购买和贷款来控制供给和需求，还通过限制销售来控制流动性。限制销售期限从2年、3年到5年不等。限售房时间越长，房子的流动性就越弱。

值得注意的是，销售限制通常从获得房地产证书开始。由于预售制度的存在，从买房到交房往往需要一到两年的时间才能取得房产证。这些时间与销售限制周期重叠，导致房子被锁了4-7年。

在房地产市场的上行周期中，每个人都可以耐心等待。然而，一旦房地产市场发生变化，如果你想套现，你不能，但如果你想离开，你被迫按下它，这将不可避免地增加资产持有的时间成本和风险成本。如果现金流不可持续，整个资产配置将陷入危机。

显然，在销售限制期太长的城市，房地产投机一定不容易，现金流必须跟上。

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因此，与房价相比，我们应该更加注重房子的流动性。

如何判断一个城市的房子是否有流动性？这里有三个指标:

首先，空入住率和租赁状态。空入住率可以通过照明率来观察，而租赁情况可以通过租赁市场来判断。在租金回报率太低的地区，即使租金不能租出去，流动性也不可避免地成为一个问题。

第二，看看市场供求的真实规模。小产权房存在法律风险，商住两用房的变现成本过高，军事运输房纠纷更加复杂。这些房子相对较小，难以承受房地产市场周期，抵御风险的能力也太弱。一旦市场恶化，问题就会随之而来。

第三，看看二手房交易。对于一线和二线城市来说，随着土地资源的枯竭，二手房市场将在未来取代二手房市场，新供应量大但没有相应二手房市场的地区应该谨慎。对于三线和四线城市，既有一手住房市场又有大量二手房交易的地区是首选。

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请记住，房子是一种不动产，它是一种涉及数百万甚至数千万资金的不动产，甚至是一种许多家庭仅用六个钱包就能支撑的不动产，这一点也不能忽视。

还是那句话:在未来十年，比房价和升值更重要的是安全性和流动性。

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