假离婚，转贷款:这座城市被命名的真正原因是什么？

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来源|90度房地产(dc90度)

边肖|常丹丹

本周，在受到住房和城乡建设部的批评后，苏州房地产市场的“天气”依然闷热。

在遭到点名批评之前，苏州楼市先后出台了新的“限售房”政策和工业园区“九年一度”政策，但降温效果不尽人意，热度再次上升。在苏州楼市，假离婚和转贷的故事仍在激烈上演。

苏州工业园区一个品牌的中介经纪人潇峰(音译)此次关注的是监管问题。他表示，尽管苏州的房地产市场在一周内经历了两次监管，但在他接触的客户眼中，这种密集的监管更像是一种升值的暗示。因此，房东更不愿意出售，甚至有些买家主动提价。只要房东同意卖房子，在原来报价的基础上再增加几万元，一般买家是可以接受的。

谁在参与苏州的“欢乐颂”？仍在升温的“热戏”将走向何方？

工业园区成为监管和控制的关键领域

苏州工业园区不愧为本轮苏州楼市的“领头羊”。根据链家网的数据，4月份苏州工业园区二手房参考均价达到39396元/平方米，比年初高出8.21%。与去年5月份每平方米31467元的价格相比，这一地区的价格上涨了25.2%。

据业内人士分析，除了诸多优惠政策、众多就业机会和众多人才政策的优势之外，苏州工业园区住房供应不足也是推动当前苏州房价上涨的关键因素。

潇峰见证了公园的高市场地位。他说，由于规划合理，商业设施完善，产业丰富，园区已成为改善购房者的首选。

然而，苏州工业园区的房子数量严重不足，随着新的房价限制政策，难怪每次房子都被推高。根据方天霞的统计，截至5月9日，苏州工业园区的房屋存量只有1230套，而其他地区(老城区除外)的房屋存量在7000至12000套之间。

"你敢以十比一的胜率赌博吗？"几乎成了潇峰最近的口头禅。

据报道，最近苏州工业园区的纯新光盘的供应大多集中在遥远的清涧湖板块，而开放大多是在下半年；公园核心区域基本上没有住房供应；对于买家普遍关心的几处房产来说，要么预售证书延期，要么成千上万的人竞相购买一套或两百套，而购买的机会极其渺茫。

在新的住房市场上没有机会，二手房自然会吸引很多关注。潇峰表示，自去年下半年以来，苏州工业园区二手房市场一直保持着高度活跃的交易态势。学区二手房单价在5-6万之间是一个普遍现象；甚至连没有学区的旧二手房也接近4万套/平方米，“卖一套，抢一套”。由于这种快速实现，投资者可以在购买时出售，也可以在没有房地产许可证的情况下上市。

潇峰说二手房越来越少，而第一手的房子却没有跟上。房东甚至更不愿意卖掉它们。为了购买他们喜欢的房子，买家甚至要求涨价。因此，工业园区的价格一直在上涨。

据嘉里统计，511新销售政策实施后一周(5月13日-5月19日)，园区签约量有所释放，达到700多套，预计未来两周将有相当数量的房源释放。

然而，5月16日园区发布的“九年一度”政策确实延长了买家的决策周期，匆忙中的买家开始犹豫观望，这也使得近期交易的二手房网上签约的意愿更加迫切。

接力贷款+假离婚:房地产市场的翅膀？

阿基米德说，“给我一个支点，我就能撼动地球”，这是物理学中杠杆的定义。在房地产领域，财务杠杆也能撼动房地产市场。

今年1月，苏州许多银行悄悄调整了抵押贷款政策。一方面，利率折扣从25%重新出现在22%左右。另一方面，抵押贷款期限延长至80岁，打破了贷款人年龄最高的记录，实现了两代人的接力还款，许多银行开始实施接力贷款。

接力贷款的推出无疑减轻了年轻一代的还款压力。这也被视为购房者撕裂苏州房地产市场的一个漏洞。

这就是孙琦第二次进入房地产市场的原因。作为一个新苏州人，三年前，孙琦在工业园区开了一个小公寓，单价约为2万元。现在，这套公寓在二手房市场的价值超过了5万元/平方米，并享受到了房地产市场红利的甜蜜。孙琦自然不会错过再次出售的机会。

春节后，孙琦将父母的户籍从安徽迁到苏州，打算以父母的名义买房并申请贷款，这不仅满足了首付低的条件，也没有增加父母对子女贷款的还款压力。

相比之下，3月初，孙琦开了一套三居室公寓，单价为19700元/平方米。因为接力贷款，这栋房子没有给孙琦带来明显的还款压力，孙琦对此非常高兴。4月底，孙琦从项目工作人员那里了解到，首笔住房贷款的利率已降至20%，所有项目均已售罄。

此外，在苏州楼市的熊熊烈火中，“假离婚”的老一套是不可或缺的。5月3日，李伟做了两件大事:早上拿出离婚证书，下午签署购房合同。

苏州现行的购房政策是:本地户籍居民可以购买3套住房，非本地户籍居民可以在购房日前两年内缴纳一年或一年以上的当地税费或社保，购买一套住房。

李伟的“假离婚”之所以奏效，是因为他们夫妻的房产属于丈夫名下，而且她近年来在苏州积累了一年的社会保障，而苏州对离婚后的购房行为没有做出明确的规定。因此，离婚后，虽然李伟持有外国户籍，他仍然有资格购买第一套房。

李伟说，在她参观这所房子的两个月里，有很多像她这样的情况。根据她的案例，几乎每一次销售都可以给出一个标准的“假离婚”方案，几乎所有渴望买房的顾客都兴高采烈地配合了演出，最终给顾客带来了一次平稳的乘车体验和交易量的大幅增加。

开发商的决心和谨慎

截至去年底，苏州许多房地产企业对当地房地产市场2019年的预期并不乐观。人们普遍认为，市场的稳定和下跌将持续到2019年底。至于苏州楼市3月进入夏季，许多房地产企业表示“愚蠢的循环”。

江苏和上海一家中型房地产企业的区域营销负责人清楚地记得，去年底，由于市场不确定和不乐观的预期，他也每隔一段时间给员工加油。出人意料的是，一眨眼的功夫，房地产市场就变得如此激烈。

4月中旬，位于高新区的别墅项目山水悦动庭推出了155套住宅和33套住宅，历时2个多月，吸引了4000多个团体参观和1000多个团体预订。开幕当天，超过180套套房被一个空抢购一空。值得注意的是，该项目的平均售价达到了39700元/㎡，可以说是目前苏州的楼市

同样遭劫的是太湖惠晶，一个位于吴中区的老式项目。据报道，该项目于2005年获得土地，并进入市场近10年。项目去化学化一直不好，但由于前期征地，房价很低，约15000元/平方米。今年4月，该项目推出了300套套房。由于前期客户基数较大，项目方不得不采取网上开店的形式，创下30秒售完的记录。

根据一家房地产企业的内部调查报告，4月份，苏州新房开工率达到94%，去化学周期降至8个月。房地产企业营销总监认为，苏州房地产市场存在两大主要力量，一是被监管抑制的购房需求，二是盲目跟风的投资需求。

该负责人透露，除了释放住房需求，开发商在土地和供应方面的表现也是加剧房地产市场升温的一个关键因素。据数据显示，4月份，大量房企补充商品，其中大部分是高价地块，新城以20909元/平方米的底价，31%的升水率赢得吴中太湖新城项目。预计投入市场的周边建筑单价为3.3万元，碧桂园以57%的溢价赢得银山湖地块，周边项目太和金尊府的清算价仅为2.8万元/平方米。

许多住宅企业早就听说了苏州即将出台的政策，所以在政策出台之前，很多项目都提前供货。苏州一家房地产公司的负责人预测，这个火热的市场将在7月和8月结束。“一方面，这一发布的后续需求实际上提前消耗了一部分未来需求；另一方面，随着调控力度的加大，许多项目的备案价格受到了严格控制，房地产企业推销的意愿也不如以前强烈。下半年，不排除一些项目将恢复降价促销状态。”

在这种背景下，住房企业往往对市场前景和土地收购更加谨慎。据上述房屋企业负责人介绍，该公司正在积极寻找高质量的地块，但不会急于对高地价的地块采取措施。另一方面，对于即将投入建设的新项目，住宅企业仍将把自己定位为拥有最广泛受众的首批改造产品。“企业害怕犯错！”

苏州楼市90度调查期间，原定5月30日拍卖的吴江地块于4月底挂牌，在市场指导价下调后终止上市。这种短期内的密集行动表明了苏州严格控制房地产市场的决心和态度。

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