一系列的行动表明，第三和第四行的艰难才刚刚开始！

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来源|咪唑普勒斯

边肖|乔妹

最近，我们经常看到这样的言论-

各地的抵押贷款利率不断降低，在一些城市，房价不得不上涨。

全国至少有21个城市放松了监管，放松了对销售和贷款的限制，安定下来并放松了社会保障，房价将会上涨。

1月和2月，上海共售出2.6万套二手房，同比增长近40%。随着3000人在南京看房，房价将会上涨。

在杭州、苏州、温州等城市，地价很高，房价还会上涨。

……

许多系列的行动，每个人都感觉到:房价已经被抑制了半年，所以它将被抑制。

就在大家开始兴奋的时候，一波数据袭来。

最近，国家统计局发布了2019年前两个月全国房地产行业的各种数据。其中，商品房销售面积同比下降3.6%，新增建筑面积和征地面积增速也大幅下降。

艺举研究所于2019年2月发布了全国40个城市的表现，并提取了几组数据:

2019年2月，40个典型城市新建商品房交易面积同比下降13%。其中，三、四线城市交易面积同比下降20%。

可以看出，2019年的开始并不是很顺利，而小羊春的楼市更多的只是人为炒作。尤其是在三线和四线城市，压力很大。

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随着房地产市场下跌，特殊房间出现，降价是不可避免的。

然而，如果你愿意，房价不会下跌。

不久前，一个典型的例子出现在江西省赣县。

江西省赣州市赣县区发出紧急通知，停止出售该地区的所有“特殊房间”，并要求3月份的销售价格不得低于2月份的价格。

为什么不允许降价呢？原因很简单。

降价出售的“特价房”的推出可能会让开发商侥幸逃脱，但它必然会引起其他楼盘的跟进。一旦跟进，将不可避免地导致更多的“降价和维权”砸销售部门。那时候，可是有些热闹。

此外，降价可能会给银行贷款带来一定的风险。

此外，另一个原因是，降价会影响ZF本地的一个重要收入，即土地销售收入。

因此，当地的ZF将尽一切可能保持房价的稳定。当然，这也是刚刚结束的“两会”所倡导的维护稳定的核心目标。保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落并不是什么新鲜事，因为那一年是为了限制增长，但现在是为了限制下降。

那么，为什么是这个城市？

赣县属于赣州，赣州只是江西的一个小镇。但这一切都是有原因的。

我记得我在二月份发的一篇文章，“在许多地方过春节！三四线囤积的隐患已经爆发了！”名为这个小镇房地产市场的下行压力。

春节期间，赣州很早就开始了“度假模式”。在该市大约60栋建筑中，销售部门通常在第二天和第三天开始工作，一些销售不佳的建筑每天只安排值班。房地产日平均访问量不到5组。房价只能从高位回落。

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事实上，2019年，“试图降价”已经不是第一次了。

今年1月，安徽省芜湖市一个车牌的价格被下调了5000元，这导致老车主对捍卫自己的权利不满。随后，当地住房建设委员会要求开发商停止降价销售。

今年2月，江苏省邳州市的一个板块降价2000元，当地房地产商协会在知情的批评中称这严重扰乱了市场秩序。

再加上这次的赣州，你会发现大部分的“降价尝试”都发生在三、四线的小城市。

可以发现一些信号，第三和第四行的向下压力仍然相对较大。

今后，调控政策还将集中在三四线的小城市，重点是防止房价下跌。

例如-

菏泽取消商品房销售限制。

衡阳暂停限价政策。

安徽阜阳取消土地限价条款。

马鞍山的首付最低为20%，四大银行已恢复接受贷款，但不接受住房贷款。

还有最近的菏泽成武，那里的农民买了城里的第一套房子，每套房子300元，还可以享受10%的按揭利率。

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然而，这些宽松的政策可能只会给三、四线的小城市增加负担，停止沸腾。

例如，“试图降价”只能在表面数字上稳定市场，暂时缓解业主的紧张情绪，但不能真正扭转市场预期。与此同时，迫使开发商保持较高的市场地位将把开发商拖入泥潭。

事实上，这是三线、四线小城镇的根本问题。

我们着眼于供求之间最基本的关系。

先看看供应-

众所周知，第三和第四条线的生命线是土地。这是一张极其重要的照片。

注意:数据来自网络

可以看出，在过去的两年里，三线、四线小城市的土地交易量一直在增加，地方ZFs在积极出售，开发商也在积极吸纳。

土地出售和上市通常需要8个月左右。也就是说，2018年出售的土地通常会在大约8个月后的2019年和2020年转化为住宅供应。

从理论上讲，2019年和2020年，三线和四线的小城市将出现巨大的住房供应，三线和四线将进入一个新的去库存阶段。

看看需求-

三线、四线小城镇一直是房改的主要对象，房改货币化安置将释放大量购房需求。

然而，2019年，各省市对棚改目标进行了重大调整，部分城市棚改计划被“减半”甚至“过膝”。

在2016年、2017年和2018年，在连续三年提出棚改的具体目标后，2019年的“两会”并没有提出任何棚改的数据指标，只是短短的一句话:“继续推进保障性住房建设和城市棚户区改造”。显然，工棚改革的力度已经减弱。

随着工棚改革货币化程度的提高，不可避免地会出现购买力不足，投资需求将会逃离。最终，销售、投资和土地收购将下降，市场将难以维持。负增长甚至销售额下降是不可避免的。

例如—

2016年，绍兴市一个县级市开始全面推行棚改。随着拆迁改造三年目标基本完成，工棚改造货币化程度加大，2018年下半年全市新增货币化安置改造大幅下降，直接导致房地产市场新购买力不足，交易量随之大幅下降。

注意:数据来自网络

不幸的是，江西省赣州未能降价，结果也是一样。

2015年和2016年，赣州中心城区棚改货币化程度高达90%，补偿标准不断提高，导致大量拆迁土豪。2018年，赣州有46，946个棚户，2019年棚户改革指数为16，290，少了一半以上。

在2018年下半年收紧工棚改革的货币补偿后，这里的购房需求大幅下降，工棚改革客户的流失率从30%下降到5%。

上述两个小镇只是许多三线和四线的缩影。

加上自置居所的冷却，很明显，供求极度不平衡，这是三、四线城市小城镇最根本的问题。

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最近，住房和城乡建设部发布了棚改鼓励城市名单，共列出12个城市。其中，大部分是三线、四线的小城市。

接着，有人喊道，第三和第四行的热度又回来了。

但是为什么这些城市？为什么其他城市没有这样的激励措施？仔细想想，这难道不能被看作是一种“调节和放松”第三和第四行的方式吗？

最近，我去河南南部的一个县城调查，发现一个10，000多年前卖的房地产，现在还卖10，000多。更重要的是，很明显这房子已经被转让了很多年了，但是都是杂草丛生。这让我很感动。

当市场好的时候，第三和第四条线是最后一个转弯。

当市场不好的时候，第三和第四条线先下跌。

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