全国房价收入“透支”排行榜，50个城市大排名公布！

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住在城市不容易。

根据益州研究所发布的数据，2018年，中国50个监测城市的平均房价收入比是13.9，比2017年的14.1下降了1.4%。

“房价收入比”首次下降，这是2018年房地产市场低迷的体现。然而，与房地产市场整体趋势的下降趋势相比，主要一线和二线城市的房价收入比仍然较高，部分城市的房价收入比较2014年翻了一番。

哪些城市房价收入比高？哪些城市处于合理水平？房价收入比对未来城市房价有什么影响？

01

房价收入比排名:

深圳最高，长沙最低，三亚赶上了北京

房价与收入的比率是多少？

顾名思义，房价与收入的比率就是房价与收入的比率，通常是通过房价总额与家庭年收入的比率来计算的。这个指数衡量普通家庭买房的难度——不吃不喝地买一套房子需要多少年？

这是2018年全国50个主要城市房价与收入的比率:

总的来说，以房价收入比衡量，深圳是中国最高的，长沙是最低的。深圳、三亚、上海、北京、厦门和福州的房价与收入之比超过20，这意味着在这些城市，普通家庭要花20多年的时间才能买得起套房。

值得一提的是，深圳房价收入比多年来一直位居全国第一，2018年房价收入比高达34.2，不仅远远高于北京和上海，而且几乎是广州的两倍。

一般来说，在发达国家，3-6的价格收入比是一个合理的水平；就发展中国家而言，随着经济的快速发展和住房需求的快速释放，大多数发展中国家将经历房价的快速上涨。从这个角度来看，房价与收入之比6-9可以被认为是一个合理的水平。

从这个角度来看，在中国的50个主要城市中，只有长沙、乌鲁木齐、烟台、韶关、沈阳、洛阳和贵阳处于合理水平。

与2014年相比，几乎所有城市的房价收入都大幅增长。

石家庄和上海的房价和收入增长了一倍多，而福州、南京、Xi、合肥、郑州和济南的房价和收入都增长了70%以上。

这意味着在这些城市，房价的增长远远超过收入的增长。

02

长沙:反房地产战的胜利

与深圳的房价收入比不同，长沙多年来一直处于底部。

作为华中地区的省会，长沙的国内生产总值已经超过1万亿元，在全国排名第14位。从城镇居民可支配收入的角度来看，长沙2018年的数据为50792元，约为全国平均水平的1.3倍，处于一、二线城市的中上游。

经济规模不小，城镇居民可支配收入也不小。为什么长沙的房价收入比是全年最低的？

这应该从长沙楼市的走势入手。在2016年至2018年房地产市场的上行周期中，长沙最迟开始，最早结束。

长沙最迟启动的原因是，2012-2014年，长沙土地供应的井喷带来了大量住宅供应进入市场，从而“拖累”了房价启动的速度。直到2015年和2016年，长沙都打算缩减土地供应，房价最终还是跟随了其他二线城市的脚步。

然而，长沙房价长期以来并未上涨，12岁儿童和85岁老人中彩票之类的混乱现象屡见不鲜。地方党报带头质疑房地产市场的监管。随后，长沙发动了一场大规模的“反房地产战”，房地产市场被一个接一个地规范，几乎所有的政策漏洞都被堵住了。

长沙不仅打击了房地产囤积，还提升了限购政策。过去，在长沙，你可以在定居后买房，但根据新规定，在获得购房资格之前，你必须缴纳一年或两年的社保，这相当于堵塞了“抢人=变相放松限制”的政策漏洞。

不仅如此，在长沙，不允许信任子女的父母在两年内作为一个家庭买房，不允许拥有集体户口的未成年人和大学生买房，夫妻离婚限制了按原家庭数量购房...与此同时，企业停止购房，限购期增加到4年。在沉重的打击下，长沙楼市直接停止。

长沙的经验表明，只要土地供应按照人口流入的速度增加，只要政策不允许到处漏，只要保护只是需要限制投机，房地产市场监管的力量就远远高于想象。

当然，反房地产战能否持续到底将考验所有城市。

03

厦门，三亚:外国投资者的狂欢

三亚和厦门一直是不同的数字，它们的房价都超过了一线城市。

这两个城市都是环境和气候宜人的旅游城市，投资和投机需求一直非常突出。因此，外部需求相对较强，房价与当地居民收入长期分离，导致房价收入比偏高。

让我们先谈谈厦门。在2016年购买和升级之前，厦门楼市的外部需求高达70%，而福建省的买家是主要买家。福建民营经济相对发达，有许多手头有富余资金的小企业主，厦门是他们投资购房的首选。

同时，厦门是一个面积不到广州三分之一的小城市。特别是岛上的土地已经基本开发，导致厦门的房价超过一线城市。

与厦门相比，三亚更糟糕。数据显示，近年来，三亚岛以外的买家比例一直保持在85%以上。

在对房地产的依赖上，三亚在中国没有对手。2018年，三亚对房地产投资的依赖度达到67.7%，居中国首位。相比之下，深圳对房地产投资的依赖度仅为10.8%，而北京的依赖度都低于15%。

正因为如此，在楼市调控力度不断加大的情况下，厦门楼市率先经历了跌宕起伏，最高跌幅超过20%，直到2019年春节前后才企稳。

三亚也是如此。2018年海南限购后，三亚楼市下跌，当年房地产开发投资下降20%以上，这是多年来从未有过的。

04

哪些城市需要特别关注？

有两个指标来衡量一个城市的房价是否合理。

一是房价与收入的比率，即住房总价格与家庭可支配收入的比率；另一个是租金回报率，即租金与房价的比率。显然，房价收入比越高，买房的负担就越重；租金回报率越低，房地产市场的泡沫程度就越高。

总的来说，厦门、三亚、福州和石家庄的房价收入比和租金回报率都比较突出。这些城市值得特别关注，因为它们的房价收入比高，租金回报率低。

当然，这不能一概而论。

房价收入比衡量普通家庭的购房负担。然而，房价的上限有多高，取决于高收入人群。

因此，对于一线和二线城市来说，高房价收入比并不一定意味着泡沫风险。然而，对于三、四线城市来说，如果房价收入比过高，甚至超过二线城市，将不可避免地存在泡沫风险。

同样，在房价上涨周期中，由于房价上涨过快，租金受到收入的制约，租金回报率异常低是正常的。

然而，一旦房地产市场进入下半年，房价上涨的预期不复存在，租金收益率就成为衡量一个城市房价泡沫程度的重要标志。

05

几个结论

虽然房价与收入的比率不能衡量房地产市场的泡沫程度，但对于购房投资来说，这并不是无用的。

首先，在经济、收入和人口基本面相似的城市，房价收入比越低，房地产市场的安全边际越高，反之亦然。换句话说，除了剥离投机性房地产外，房价往往会回归基本面。一些房价收入比高于长沙的三、四线城市需要谨慎。

其次，在外资或投机支持的城市，房地产市场很容易受到调控政策的影响，而且波动频繁。一旦收紧对房地产市场的监管，房地产市场就会下跌；一旦房地产市场监管放松，房地产市场将迅速反弹。这是两方面的，也是这种城市的投资机会。

第三，房价收入比快速上升的城市需要谨慎。这意味着房价的上涨远远超过了居民收入的增长，全市平均购房负担上升过快，不利于房地产市场的可持续发展。

第四，上半年和下半年的楼市走势完全不同。房地产市场的上半年是一个普遍的增长，你可以闭着眼睛买房子获利；在下半年的房地产市场，一般市场将结束，房地产市场将大大分化。一线、二线、三线、四线之间、人口流入城市和人口流出城市之间、经济好城市和经济不景气城市之间的差距很大。

调自:蔡文慧21号(身份证:嘉友21号)

资料来源:国家经济战略(身份证:国民经济略)，边肖:凯冯军。

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