任志强炮轰升级:开征房产税，首先要通过这15关！

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任志强:只有打破双轨体制改革，我们才能形成命运共同体。

国务院最近发布的《关于深化政府职能改革和转变的电视电话会议重点任务分工的国家规划》提出，2019年6月底前在各市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网加房地产登记”。

很多人认为这是为开征房地产税做准备，而建立统一的房地产登记制度是为了摸清个人手中的房地产情况，待时机成熟后再全面开征。

例如，吉林省财政科学研究所所长张逸群说，房地产统一登记制度和全国信息数据联网系统的建立，意味着房产税离我们越来越近。

然而，北京华远房地产有限公司前董事长任志强昨日发布文件称，开征房产税必须满足以下15项条件。

以下是原文:

我希望中国的房地产税法能够尽快出台，希望房地产税法能够推动改革，打破现有的双轨制。

我不想看到中国只为城市引入房地产税法。这将进一步加深中国双轨体制形成的矛盾，切断中国城市化进程的桥梁，造成更严重的城乡差异和两极分化。

1982年宪法将中国的土地改为城市和农村的所有权，中国现有的大量与房地产有关的法律是基于两种不同的土地属性和不同的使用范围。

例如，《城市房地产管理法》不包括中国农村地区的建设；例如，“国有土地转让制度”不包括农村集体土地；例如，农村土地管理、承包和宅基地政策和法律与城市登记人口无关。

他们都是中国人，但由于土地和户籍，他们生活在两个法律和相关制度下，因此他们不能拥有相同的地位、尊严和权利。这是中国社会分化、城乡贫富差距和低城市化率的重要原因之一。

由于双轨体制，中国形成了各种社会矛盾。只有打破双轨体制改革，我们才能形成命运共同体。

建立我国的房地产税，必须进行一系列的法律和税制改革。否则，它不会解决立法中的各种矛盾和冲突，反而会增加新的社会矛盾和冲突。

首先，房产税被界定为财产税，因此有必要在立法上解决公民的土地和财产权问题。

房屋和土地是个人财产，属于个人财产的财产税可以依法征收。因此，我希望中国公民能够通过房产税这一立法获得土地产权。

二、房产税被认为是地方税，这个“地方税”是以省、市、县哪一级为单位的？

这个地方有属于国家的城市土地和属于集体的农村土地吗？城市房屋属于财产，农村房屋也属于财产。

那么我们必须统一财产权，在同等法律条件下实行统一税制，否则我们就不会把矛盾转移到基层。

第三，房产税被视为收入调节税。现在，城市和农村地区都存在收入两极分化和贫富差距。仅仅通过立法来调整城市地区的收入差距而不是农村地区的收入差距是不可能的。

只有统一的税制才能合理解决贫富差距和社会收入差距，否则会导致更严重的城乡分化。

四、房产税要有明确的目的。

大多数全球房地产税由地方政府和议会决定，税率由议会根据其目的决定。然而，目前在中国，除了一些税收是专门用于特殊目的外，大部分都没有明确的支出规定。

但是，财产税应明确其与保护和增加财产价值有关的用途，并扣除或减少目前征收的财产税。

5.中国在1951年开征房产税，直到大部分房产归还给公众后，房产税才被废除，各种税收如工商税、城市维护税、教育费附加、土地使用税和耕地占用税也被分割。

房地产市场化改革后，包括土地出让金在内的各种税费都被加到了房屋的生产和销售中。

那么，在开征房产税时，与房产税相关的各种税费也应相应取消，否则，调节收入分配的不是房产税，而是一种重复征收的税种。

6.在开征房产税时，如果明确土地产权属于房屋所有人，是否应该取消土地租赁制度，只取消土地购买成本？

如果土地转让制度没有废除，产权仍归国家所有，那么在评估房地产的财产价值时，是否应该扣除土地转让部分，而这些非产权的财产税应该由产权人支付？

我认为这种双轨方法不能解决现存的矛盾。

七、现有房屋产权具有多种性质，并根据不同的性质和不同的规定享有不同的权利。

如果有大量自建房屋，就不可能进行公开市场交易；如果有大量的被拆迁房屋，它们有自己的产权，就有不同的出租产权。

如果有大量的经济适用房，它们没有土地使用年限，也没有缴纳各种税费，但楼上楼下的同一栋房子在缴纳部分费用后，就变成了有使用年限的商品房。

例如，价格有限的房间不能在有限的时间内自由交易；例如，公房只能按照规定进行交易。

如房改，有的是产权所有，由购买商品房的单位分配，有的是非商品房(即不缴纳土地出让金甚至没有使用年限)，有的不是92%-96%的全部产权，有的不包括房改区域内所有的公共部位。

有些共享不同的公共区域，有些可以自由交易，有些不能交易，只能由原发行单位回购。

例如，公共租赁住房或私人租赁住房只能出租，其中一些住房在支付了住宅建筑的土地出让金后已经变成了公共建筑，一些住房在支付了公共建筑的土地出让金后已经变成了住宅建筑。

仍然有许多原始房屋没有支付任何土地费用，有些是解放前留下的祖传房屋。

也许许多人认为中国住房私有化的高比率来自住房的商业化，但实际上来自50多年来住房福利的分配。

商品房仅占住房总量的30%左右，从9000万套到1亿套不等。

按照商品房的市场价格进行评估和征税，首先要统一所有房屋的性质和权利，否则如何统一征税？

第八，由于住房分配和自建造成的住房私有化率高，不可能通过住房所有者是否拥有住房以及他们是否拥有两套或两套以上的住房来证明他们的收入水平。

例如，一栋被拆除的房屋可能有多套房屋，但这并不能证明其收入水平很高，尤其是对于房改和自建房屋而言。

因此，不可能解决贫富差距，也不可能仅通过根据住房情况征税来解决公平问题。

9.中国居民住房成本的巨大差异并不能证明收入状况。

尤其是公共资源配置的不均衡导致了公共资源导致的住房价格的巨大差异，而这些住房价格并不能证明住户的收入差异。

例如，学区内破旧的平房也可以高价出售，根据房屋市场评估价格征税不能证明这种收入调整的公平性和合理性。

此外，这些公共资源的分配权掌握在政府手中。一旦道路、桥梁、商场、医院和学校被重建和搬迁，由这些公共资源造成的房价差异就会随之改变，这又怎么公平呢？

十、中国的住房福利分配并不完全按收入计算。

有些住房福利是根据他们的工作分配的，有些是根据他们的家庭规模分配的，有些是根据他们的计算年限分配的，有些是根据雇员人数分配的。两位雇员都可以享有分配的权利。因此，住房的数量和面积与收入水平无关。

特别是当获得分配住房权利的人已经去世，住房被传给下一代时，这与分配时的收入和继承时的收入无关。

当试图随着住房单元的数量和规模进行调整时，实际情况并不能完全反映收入情况。

11.有些人建议通过减少或免除一定数量的房屋或一定面积来调整公平问题。这种说法完全无视中国50年的分销历史和现实。

在分配住房福利时，有时一套住房是不够的，必须配以两套住房。

当90/70政策出台时，许多人不得不在一套公寓无法解决住房面积的情况下购买两套公寓。由于90/70政策，一些开发商还故意采取一户两厅的方式。

所有这些问题都来自政策原因，而不是自愿原因，现在它们将成为无害的税收条件。

根据设定的救济，它将不可避免地导致更大的不公平。

如果按面积扣除，那就更荒谬了。全国城市房屋的平均面积很低，这可能是许多人根本没有想到的。

如果按人均或每户扣除一定面积，很少房子能被收回。也许那些独生子女和独居老人的家庭已经被征税了。

此外，无论如何减税或免税，都会导致各种避税方法，正如限购政策迫使许多人假离婚，难以实现真正的公平。

12.房地产税能改变地方政府对现有土地财政的依赖吗？答案很清楚——不！

一些经济学家曾认为现有的城市住房市场价值为450万亿元。

无论这种计算有多荒谬，按450万亿元的1%计算，也只有4.5万亿元，低于2017年全国土地出让金收入水平。

现有城市住房约220-240亿平方米，根据2018年6月公布的全国平均房价8687元/平方米，约为191.1-208万亿元。如果不扣除自建房、拆迁房和25%的不完整住房的价格，按1%计算，仅约2万亿元，远远低于现有土地出让收入。

如果按照合理房价计算的最高限额是150万亿元，然后按照公寓或面积计算的减免被扣除，那么大约只能收到4000亿元的房产税。

加上农村地区可以征收的房产税，只有1万亿元。它远远不能弥补土地出让金的缺口，更不用说偿还地方债务了。

但是，如果不再征收土地出让金，房价肯定会下降。

如果我们要继续实行土地出让，同时征收房产税，是否应该先征收未缴纳土地出让金的房产，到期后再征收已缴纳土地出让金的房屋？这样，如果实行一定的减税或免税，实际可以征收的税收可能会更少。

13.如果在现有住房条件下实施一般税制，房地产税的负担主要由中产阶级或低收入阶层承担，并成为生活的主要压力，包括农村低收入阶层。

如果扣除，无论是按套还是按面积减免税，都将成为拥有更多套或更多面积住房者的一种特殊税种，并会出现各种不合理的避税现象。

如果在法律不允许的上海和重庆征税，最好直接将这种税定义为富人税。除了个人所得税，这只是对富人征收的所得税，而不是财产税。

土地出让金是商品房购买者支付的额外税费。对大型商品房和高价商品房征税只能是一种特殊的财产税，而不是一种公平的财产税。

房产税应该是对所有房主征收的财产税，应该由房主支付。

然而，由于中国居民获取房地产的方式并非全部来自商业化，这种背景下的税收无论如何都存在严重的立法缺陷。

14.房地产税能降低房价吗？从上海和重庆开征房产税的试点情况来看，我们不能。

从世界各国都征收房地产税的事实来看，他们也不能。

因为房产税从来不是为了控制房价而设立的，它不能起到限制房价的作用。

相反，在房地产税率高的世界里，房价更高，因为税收保持了房产价值，环境更好。

在中国，它不仅是各种税收和城市公共资源的吸引，也是招标、拍卖、挂牌的土地出让制度。只有当土地成本急剧下降时，房价才能下降。

15.如果在现行土地制度不变的情况下征收房产税，势必会中断中国城市化进程，导致城市租金上涨，给经济发展带来更大困难。

我希望尽快看到中国的房地产税收立法，从而打破目前的双轨制。

资料来源:深圳陶楼芝、腾讯财经，“楼市之都”

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