无论你说什么，房地产都会变！一线城市的租金稳定吗？

本篇文章2346字，读完约6分钟

资料来源|国家经济战略

边肖|凯冯军

在“稳定房价”之后，“稳定租金”终于来了。

01

最近，北京和深圳这两个主要一线城市同时瞄准了租赁市场。

北京发布了租赁合同示范文本的新版本，其中明确规定:

未经双方协商一致，出租人不得在租赁期内单方面增加租金。

这意味着房东不能再擅自单方面增加租金，双方的权益进一步平等。

北京版的新规只是微调，意在规范市场。相比之下，深圳是大胆的，走得更远。

根据深圳市最新发布的租房新规草案，深圳市不仅将建立网上租房签约系统，还将引入以租赁税为管理约束的租房指导价制度。

如果个人在政府租赁平台上签订合同，且租金不高于指导价，则零税率将在2023年底前实施。个人和企业不在政府房屋租赁交易服务平台上签订合同，或者租金高于租金指导价的，按照现行规定征税，并依法追缴过去应缴的税款。 这意味着未来在深圳租房将会有一个政府指导价，所有的租约都必须在网上签署。如果你不在网上签名，或者租金高于指导价，你不仅会收税，还会追踪过去的税收。

这是中国第一个引入“稳定租金”政策的城市，具有明确的政策信号意义。

02

继“稳定的房价、稳定的地价和稳定的预期”之后，“稳定的租金”终于横向空诞生。

房价需要稳定，租金也需要稳定。

众所周知，房价需要稳定，因为房价和金融体系的安全性背后有居民的巨大杠杆作用。

不管是大还是大，大还是大，都会影响宏观经济，所以稳定的必要性是显而易见的。

不同的租金将跟随市场，市场受供求关系的调节，并受居民实际收入水平的约束。在信贷的支持下，房价可以一路上涨，但租金很难超过实际收入的上限。

因此，除非有一个垄断机构，如长期租赁机构，一般来说，租赁市场很难大幅波动，稳定的需要似乎很小。

然而，这种观点忽略了一个重要的观点:租金更多的是关于基本市场，而不是房价。

在一线和二线城市，租房是许多人生存的最后一道防线。如果房价太高，你可以置身事外，搬到租赁市场。

一旦租金过度上涨并超过必要的底线，就没有回头路了。它不仅影响消费，而且影响城市经济发展和掠夺人民的基本磁盘。

因此，我们不应投机房屋，也不应投机租金。稳定的房价，也稳定的租金，不是没有现实的逻辑。

03

新的问题是，我们能否依靠政府引导的价格来稳定租金？

这不得不提到深圳提供的武器:

如果你在政府平台上在线签约，并且价格低于指导价，你可以在2023年前免交租赁税。如果你不在网上签名，或者价格高于指导价，你不仅要正常纳税，还要追溯到以前的税收。

这引出了一个很容易被大多数人忽视的常识:租房子要交税。

这个常识很容易被忽视的原因是，在现实中，大多数出租房屋都没有备案，但房东和房客都签了自己的合同，这不涉及网上合同备案，所以他们自然不用交税。如果将来必须在网上签名，避税空将不再存在。

那么，出租房屋的税收有多高？

租赁税不仅包括增值税、个人所得税和城市教育附加费，还包括作为商业财产的财产税。

是的，这是财产税。

当然，这里的财产税和我们现在常说的房产税不是同一个概念。前者是一个商业概念，而后者是指持有。所谓的“房地产税收立法”也指后者。

关于前者，已经有了可以遵循的法律。1986年，中国颁布了《房产税暂行条例》，明确规定房产税应由业主缴纳，而“非经营性房地产”应予以豁免。

这是不支付居住税和租赁财产税的来源。

当然，在实践中，为了便于实施，各地都要按综合税率进行评估。过去，综合税率并不低，但今年2月，北京、深圳四个一线城市也降低了租赁税:

北京从5%到2.5%，上海从3.5%，广州从4%到2%，深圳从4.5%到2.25%。

即使税收减少了，对房东来说费用也不是一个小数目。一旦我们回顾过去，一定会更加令人印象深刻。

显然，将房东的纳税作为稳定租金的利器具有很强的现实针对性。

04

然而，任何政策都必须遵循现实的逻辑。

更不用说不同地区的租金差别很大。即使在同一个地区，不同的新旧房子、不同的楼层、不同的装饰和不同的朝向，价格也会有很大的不同。显然，关于如何设定政府指导价空有许多讨论。

更重要的是，任何税费都可以转嫁。房东可以直接将税费转嫁给房客，或者通过高额水电甚至维护费用来弥补差额。此外，阴阳合同被用来规避新的租赁规定。

这些潜规则，开发商们已经打得放心了，更别说那些被流沙打散的无数地主们了？

05

因此，为了稳定租金，收回税费可能是不够的。更重要的是增加供应。

在这方面，每个地方都不小。深圳表示，将力争到2022年新增不少于30万套租赁住房，而佛山和广州其他地方正在大力推进集体土地建设租赁住房。

事实上，深圳大多数房子不是商品房，也不是经济适用房，而是城中村的小产权房。它吸收了大量的移民，成为他们进入城市的跳板。

因此，近年来，深圳正在努力弥补住房建设的不足。然而，不管这个运动有多大，与人口增长率相比还是有些保守。

我们应该知道，深圳是全国人口吸引力最高的城市，在各大城市的人口增长中一直名列第一。

从2015年到2018年，深圳的人口分别增加了60万、53万、55万、80万和49.67万。在过去的四年里，深圳已经积累了200多万永久居民。

如果人口流入率不下降，未来四年将增加30万套出租住房，与数百万人口的增长相比，这可能还是九牛一毛。

显然，扩大住房供应，尤其是租赁住房供应，是稳定租金的唯一途径。

版权说明:再次感谢原边肖的辛勤工作。如果转载涉及版权，请联系我们，我们会尽快处理。

濮阳信息港免责声明:本网站的一些文章和图片来自互联网。该网站致力于编辑版权。为了在互联网上传递更多信息和分享而重印或引用并不意味着同意其观点或确认其内容的真实性。如果转载或图片涉及版权和其他问题，请立即联系我们，我们将更改或删除相关的文章或图片，以确保您的权利。