房地产市场最大的悬念是:中国有多少栋房子？

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资料来源|小白兔精巢

边肖|小白

与房子有关的一切总是影响着中国人敏感的神经。

最近，有媒体报道称，中国将在2020年迎来第七次全国人口普查，将彻底调查出生变化和住房情况。然而，在当前严格调控房地产市场的背景下，这次最大的亮点不是人口普查，而是“住房普查”。

有人说，这次查房是为了准备开征房产税，但官方媒体《经济日报》否认了这一点:

他们之间没有必然的联系。人口普查数据是该国查明其财政资源的参考依据。一些专家说“人口普查结果将为房产税的征收提供必要的数据支持”，这是无稽之谈。

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这次全国“住房普查”的亮点是什么？

1.有专家表示，房地产登记信息已经在全国联网，下一次住房普查将更加注重农民自建房屋、小产权房甚至无照房屋等信息的收集和存储，这也将为农地和农村房屋进入市场创造更加成熟的条件。

意见:2018年底，全国人大常委会审议了最新的《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案。其中一个要点是删除“使用国有土地进行非农建设”。或者原集体土地被征收为国有，意味着非农业建设用地不一定要归国家所有。在未来，它可能会直接在市场上交易，但进入市场的前提是全面的信息和网络，使交易可以更加公开和透明。

因此，结合这次“住房普查”，你会发现这不仅仅是一次“查房”收税，而是推进土地制度改革的一个重要转折点和进步。

2.2019年，深圳主动承担了第七次全国人口普查(住房普查)试点项目。今年，我们积极开展调查、选址、调查和协调等前期准备工作，为全国人口普查规划的制定和修订提供经验和借鉴。

点评:为什么深圳试点是一个亮点？这与其在改革开放前沿的地位无关，但小产权房构成了深圳房地产市场的“特色”。

据深圳市国土资源局和住房和城乡建设部统计，2017年深圳市常住人口为1252.83万人，其中住房1400万套，商品房130万套，政策性住房30万套，企业和个人自建住房55万套，工业区配套宿舍200万套。剩下的近1000万套住房是小产权房，这些小产权房在深圳已超过35万套，总建筑面积约为1.2万套

基于这一“特征”，深圳几乎是“住房普查”的最佳试验场。这一次，深圳主动承担了试点项目，这正好反映了深圳决策者解决这一棘手问题的决心。毕竟，深圳的高房价已经开始对当地经济发展产生负面影响。

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你害怕全国“住房普查”吗？

在房地产投机者和富人数量最多的一线城市，限制购买和销售只能治标不治本，但这次“住房普查”很可能为随后的一系列房地产市场监管政策提供可靠的数据支持。

对于拥有多套房产的富人来说，房产税无疑是一个沉重的负担。当然，如果这些房产用于出租，税收负担最终可能会转嫁给租房者或实体经济；对于房地产投机者来说，房产税直接提高了房地产投机的成本。随着政府对假离婚、假首付等非法购房行为的整治，大部分不良现象得到了缓解。然而，更详细和真实的住房信息是房地产市场长期机制的基础，所有房地产市场监管政策的实施都可以在此基础上发挥更大的监管作用。

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中国有多少栋房子？

经济学告诉我们，价格是由供求关系决定的，所以在中国，房价上涨，是因为“缺乏住房”？但事实告诉我们，不存在短缺，存在供过于求。

根据中国家庭金融研究中心的一份报告，2017年二、三线城市的0+购买率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%。同时，数据显示，商品房购买率在各类住房中居首位，并呈持续上升趋势，达到26.6%。根据国际惯例，商品房面积空购买率20%以上的地区是严重积压地区。也就是说，我国住房严重过剩。因为有剩余，这意味着人们没有房子住，但有房子住，例如，人们离开家乡去大城市奋斗。

我们可以做一个简单的估计。根据国家统计局编制的数据，1998年至2018年中国新建商品房竣工面积约为109.85亿平方米，假设平均家庭面积为100平方米(三、四线城市平均家庭面积普遍较大)，新建商品房1.1亿套。假设平均家庭人口为4人(3-5人与父母住在一起或有第二个孩子，中间值为4人)，大约4.4亿人可以住在那里。

但别忘了，这些只是商品房，不包括住宅、集体住宅、经济适用房和其他小产权房。如果这些房子的总数大约是商品房的三倍！如果你在一线城市没有这种感觉，当你在春节回家时，你会发现二线、三线和四线城市的“老房子”比新的商品房多。

所以基本上是16亿甚至17亿。换句话说，这个国家的所有房屋至少可以容纳16亿人。

当然，如果需要更准确的官方数据，这仍然是不确定的。也许2020年的“住房普查”能给我们一个答案。然而，中国的房地产市场不需要这么简单的数字，但不仅可以解决住房问题，而且是一个可以接受的答案。

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