新人口迁徙难缓地方楼市

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我们的记者张敏从北京报道

随着春节的临近，中国最大规模的人口迁移开始了。虽然现在是传统房地产市场的淡季，但在一些中小城市，春节期间房地产市场迎来了新一轮的营销机会。

据《21世纪经济报道》，近年来，以回头客为主要目标的房地产营销呈上升趋势。尽管大多数“顾客”会在假期后回到主要的一线和二线城市，但仍有零星的交易案例。

人口迁移是决定房地产市场发展的重要因素之一。在许多房地产企业对区域市场的判断中，“人口净流入”是一个重要指标。从区域市场来看，三、四线城市的房地产市场过剩可以通过城市化来解决，而人口流动是实现这一目标的主要途径。

但现实并不乐观。根据许多机构的研究，虽然城市化进程方兴未艾，但在城市资源分布不均衡的情况下，短期内很难改变人口向一线城市和核心二线城市迁移的趋势。由于人口红利的逐渐消失，三线和四线城市的去转型压力在短期内不会解除。

“居者有其屋”还没有成为主流

在董力的概念中，春节并不意味着假期的到来。作为鲁西南一个城市的一家房地产公司的销售总监，在过去的几年里，他很少在春节期间得到足够的休息。

“在过去的几年里，从新年的第三天起，就有人来看房子。”董力在接受《21世纪经济报道》采访时表示，从其他地方返回的人群是看房的主力军。由于春节假期时间有限，他们倾向于关注几个房地产项目。而从过去几年的实际情况来看，确实有零星的交易记录。

近年来，随着生活成本的提高和一线、二线城市的严格限制，“返乡潮”一度出现。由于春节是一年中人口流动最大的时期，一些房地产项目针对这一人群提出了“回家买房子”的概念。

这背后有两个重要的背景。首先，作为国家战略，新型城镇化已经提出，中小城镇面临发展机遇。在城市建设和城市资源配置方面，与大城市的差距也在缩小。其次，经过前几年的房地产开发热潮，中小城市出现了明显的供过于求现象，剩余库存亟待消化。

地方政府很清楚这一点。最近，内蒙古、福建、重庆、湖南等地相继出台了房地产政策，包括降低首付比例、降低税费、取消行政限制等。，旨在消化库存。在一些中小城市，详细的政策甚至包括奖励某些特定买家群体的条款。

中原地产首席分析师张大伟表示，预计后续省份将出台不同的房地产库存政策。总体而言，房地产市场预计将在今年第一季度遭遇一轮密集的政策宽松，旨在消化库存。

但业内大多数人认为这些措施的实际效果并不乐观。在大多数中小城市，与城市居民需求的提高和农民购买城市住房的需求相比，返乡购房者的比例普遍较小。在目前的市场环境下，仍然很难成为主流。

主要原因是大多数返乡群体不愿意留在家乡，而是倾向于扎根于区域中心较好的一线城市和二线城市。此外，中小城市房地产项目的质量和综合设施也不尽如人意。因此，春节期间返乡群体的有效需求仍然是少数。

人口密码背后的房价

在微观视角的背后，人口流动呈现出另一个大趋势。

第一次移民发生在20世纪80年代。知青和分权干部的回归带来了一波城乡移民潮。特别是1984年以后，国家逐步放宽了对人口迁移的制度限制，为农村剩余劳动力向城镇转移创造了条件。但从区域来看，人口迁移主要集中在该省。

第二次移民发生在20世纪90年代。1992年邓小平发表著名的《南方谈话》后，人口迁移和流动进入快速升级周期。与20世纪80年代相比，登记人口和流动人口的迁移增加了近四倍。从区域来看，东部地区的移民比例继续增加，而中部和西部地区的人口保持净移民。

第三次移民发生在21世纪以来。全国人口迁移的规模和速度持续增强:东部地区的人口迁移仍占绝对优势；虽然西部地区有大量的人迁出，但他们仍有一定的凝聚力；中部地区首次成为净移民区。

这一趋势将对未来的房地产市场产生深远的影响。中信建投指出，一线城市应继续成为房企的优先选择，因为它们长期享受着国外高质量人口流入带来的人口红利；靠近三大经济圈的次中心城市，其丰富的资源对高素质人才具有吸引力，也应成为房企的重点。

相比之下，人口净流出省份的非核心城市被归类为“警惕选择”。其中，有两个地区是过去人口外流最严重的地区:除成都、重庆和贵阳外的川西渝黔连续区；在东部，有一个从浙西南到闽西的连续区域。此外，近年来，东北三省出现了明显的人口外流趋势。

因此，房地产市场的趋势在这些“警惕选择”领域也值得警惕。分析人士指出，对于一个城市来说，经济发展和产业升级是吸引人口的重要因素，但在马太效应的作用下，短期内实现这一目标并不容易。

只有国家层面的重大政策才能打破这一大趋势。值得注意的是，对于房地产行业来说，人口红利逐渐消失，这不是好消息。一些专家指出，虽然中国的城市化仍然是巨大的空，随着新的需求放缓，下降的房地产增长是不可避免的。