二线城市再次成为房地产企业抢占土地的“主战场”

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来源:北京新闻

土地是房地产业最基本的生产资料，它往往代表着一个地区房地产市场的未来趋势。今年1月至4月，全国土地市场形势与去年有很大不同。二线城市再次成为房地产企业赢得房东的战场，这似乎也意味着在未来一两年，全国房地产市场格局将面临新的调整。

二线城市“抢人”，导致住房企业大量投资

今年以来，二线城市再次成为房地产企业抢占土地的主战场。根据易居网的统计，它排名第一？今年前四个月，住房企业以土地所在城市为例，二线城市受到广泛关注，占67%。据中原房地产研究中心统计，截至5月21日，50个热点城市的土地出让金额达到1.32万亿元，同比增长49%，其中46个城市出让土地超过100亿元。

“从库存规模来看，许多省会城市的库存规模都出现了明显的同比下降。这也是为什么这些城市在最近的政策法规中明确提出要积极增加土地供应和补充存量。”上海艺举研究中心的研究主任严跃进说。最受关注的城市集中在中西部地区。

根据克里的研究报告，“郑州、重庆、长沙、成都、武汉等地是50强住宅企业投资征地的主要城市，这些城市推出的“人才引进政策”导致大量人员涌入，从而刺激了潜在的购房需求。因此，房地产企业征地成为焦点。其中，1-4月房地产企业投资份额最大的城市是郑州，碧桂园、融创、雅居乐等房地产企业都在郑州落户。”

然而，这种情况的出现，业内大多数人并不感到意外。中国房地产管理协会秘书长陈云峰表示:“二线城市不仅关系到宏观层面，也是一个浪潮。中国城市居民的意图是迁移。”可以说，在这种背景下，住宅企业进入二线城市也是市场的必然选择。

"对住宅企业来说，寻找市场机会的关键在于从三个方面找到最佳平衡点:经济发展前景、人口流动趋势和房地产监管的严厉程度。随着中国城市群经济圈的形成，许多二线城市相互联系。区域经济共同体中，一些城市弥补了不足，在获得产业协同优势的同时，它们也成为了人口的流入地。”思源房地产市场开发部副总经理兼首席分析师郭毅表示，今年的“人才大战”加速了精英人才的流入，为房地产市场的火爆需求奠定了基础。“2016年，新一轮收紧监管始于‘930’，主要针对投资需求强劲的一线城市。尽管一些热点二线城市也引发了对房地产市场的监管，但它们明显比一线城市轻，为房地产市场保留了一丝生机。这导致了房地产公司的巨额投资。”

征地更加合理，地价趋于稳定

与之前的二三线城市抢地大战不同，房地产企业的态度显然更理性。与成交量上升相比，土地溢价下降。从热点城市来看，土地溢价基本稳定，大部分城市的溢价仍然较低，基本在10%左右，明显低于2015年至2017年30%的平均溢价。

对此，业内人士指出，这是因为楼市调控政策取得了成效。大城市的保险费率已通过分配得到适当降低。虽然中小城市的地价确实很高，但它们对全国土地市场的影响相对有限。在这方面，二线城市的这轮土地热潮对未来房价的影响有限。

原则上，所有地方城市都采取“留而不投机”的原则。因此，他们采取了以限购、限贷和限价为代表的措施，有效地控制了新屋市场的平均价格水平。”郭毅说道。

在这样的背景下，房地产企业开始在“赶规模”的同时衡量成本和收款周期。无偿征地和盲目扩张将不可避免地导致未来土地成本的增加，从而影响销售和征收周期。即使对于需要规模的企业来说，这也不是一个好的选择。

住宅企业对市场增长更为乐观

去年，房地产企业抢地战的主要阵地集中在三线城市。根据中国指数研究院的数据，三、四线城市50家有代表性的房地产企业的征地面积同比增长145%，底价同比增长53.9%。然而，这主要受到一线和二线城市调控政策的影响，导致房地产市场的辐射和溢出效应。使廊坊、东莞、惠州这些位于大都市区周边的一线城市受益。

据《新京报》记者报道，去年开始的土地热今年确实已经蔓延到三线城市的房地产市场。根据益州研究所5月17日发布的《100个城市住房存量报告》，截至2018年4月底，三线和四线的去库存周期是过去9年来最低的，有必要防止房价过快上涨。

然而，在三线、四线城市短期利好释放后，市场回归二线热点城市也是必然选择。一家中型房地产企业的品牌部门负责人告诉记者:“过去两年，三线和四线城市的投资热潮一般都是投机取巧。房屋企业进入第三和第四条线，看看是否有区域需求，但这种需求总是高峰。毕竟，第三和第四条线是人口输出而不是进口的城市。因此，目前我们主要关注一线和二线城市的土地。对大多数房地产公司来说，一线和二线一直是主要战场。”

阎跃进也说道。“最近一些省会城市的人才引进政策进一步改变了住房企业的征地观念。从趋势上看，二线城市是征地的主战场，尤其是一些地铁建设项目周围的土地。从这个角度来看，房地产企业还是愿意拿地的。另一个关键点是，一些二线城市的增速超过一线城市和三线城市，因此房地产企业的投资将更加乐观。”

几家房地产公司的土地储备价值超过1000亿英镑

今年，各大房企储存土地的热情相对较高。据克尔统计，位于第一梯队的恒大今年前四个月新增5111.9亿元，其次是碧桂园，新增3685.2亿元。此外，融创、万科、绿地、中海、保利等企业的增加值超过1000亿元。一些分析师认为，在规模效应的刺激下，强势横墙已经成为一种固定趋势。

相反，一些去年还在冲刺1000亿元的房地产企业，今年对土地市场的态度更加关注。例如，华润和中南去年销售业绩良好，但土地储备不足。截至去年年底，华润置地的总价值为4704亿元，只有约20名员工。今年前四个月，华润积极采取土地覆盖的立场，以支持其在行业中的稳定地位。

此外，徐汇、阳光城、世茂、钟君等房地产企业在去年底仍保持较高的土地储备，但今年它们保持了增长趋势。