房地产库存将升至25个月高点？据说“抢人”战争可以减少库存

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2月20日，野村证券(Nomura Securities)发布报告称，预计2019年中国房地产库存将升至25个月高点，但低于2014年30个月高点。此外，野村证券还表示，预计今年第一季度将是内地房地产开发商债务再融资压力最大的时候。预计整个行业的未偿债务将达到2020亿美元，第三季度将降至1740亿美元。

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对此，《中国证券报》记者从多方面证实，经过三年的去库存化，中国房地产市场的库存普遍不高。目前，只有三亚、厦门、香河、大厂等12个地方的库存销售比超过20个月。

10个月的库存更健康

根据库存周期，陈雷，诸葛房屋搜索的首席分析师，告诉中国证券报，平均城市房地产库存是健康的10个月。目前，随着一些城市土地销售的增加，城市库存可能会增加。但总的来说，中国房地产市场的库存不会大幅增加。最后一轮库存形成于2015年，大约花了三年时间消化。目前，整体不具备重返历史高点的条件。

中原地产首席分析师张大伟也对《中国证券报》表示，过去几年，中国房地产市场一直在去库存化，一些城市的去库存化效果明显，因此不可能升至历史高点。

根据中国100个城市住宅库存的最新数据，截至2018年12月，中国100个重点城市的44个城市的库存同比增长。其中，2018年福州、景德镇、惠州、湖州、南京、北京、镇江、厦门、廊坊、赣州等10个城市的库存同比增长50%以上。六个城市的库存不会增加或减少。其他50个城市的库存同比下降。其中，2018年济南、大连、南通、丹东、郑州、江阴、燕郊、Xi等8个城市的库存同比下降20%以上。库存显然是在城市之间分配的。

值得注意的是，一线城市的库存已经增加。截至2018年12月，北京的库存为993万平方米，同比增长54%；上海为693万平方米，同比增长41%；广州879万平方米，同比增长18%，深圳346万平方米，同比增长2%。就存款与销售的比率而言，北京为23.6个月，上海为11.0个月，广州为9.9个月，深圳为12.7个月。

总的来说，有57个城市的存贷比超过10个月，其余城市的存贷比不到10个月，仍然相对健康。其中只有12个月大。其中，三亚、厦门、香河、大厂等地的存量比超过30个月，面临一定的去库存压力。

鉴于德斯托克的举动，业内人士表示，这主要是为了加快销售。随着供应的增加，需求会加速。这需要增加采购。目前，一二线城市的限购政策仍然比较严格，增加落户人数已经成为一些城市的共识。

最近，常州、Xi等地纷纷发出通知，要求进一步放宽移民政策，其中包括广州、海口等热点城市。截至目前，2019年已有超过16个城市出台了人才引进和安置等多项政策。一方面，人才的竞争是为城市的后期发展储备人才；另一方面，引进人才可以在一定程度上缓解去库存化的压力。自2018年以来，全国100多个不同级别的城市放松了人才安置政策。

张大伟表示，一些二线城市房价加速上涨的一个原因是，人才引进政策已经放松了对变相购房的限制。从房价上涨的城市来看，大部分城市都出台了人才引进政策，其中最典型的是Xi安，其房价上涨与人才引进政策有很大关系。由于人才引进政策相当于放宽变相购房的限制，它带来了房地产市场不断上升的预期。

由于“借新还旧”，住房企业的营业额很高，债务有限

受房地产市场政策严格调控的影响，大多数住宅企业的高周转模式是有限的，这也使得库存在短期内无法上升到一定程度。

陈雷说，目前，很少有住宅企业能够实现高营业额发展。高营业额意味着快速征地和快速销售。一方面，它需要一个更好的市场和有保证的支付时间。另一方面，地价不能涨得太快，否则会影响征地面积。

债务也是住房企业营业额有限的一个主要原因。根据野村证券研究报告，预计今年第一季度将是内地房地产开发商债务再融资压力最大的时候。预计整个行业的未偿债务将达到2020亿美元，第三季度将降至1740亿美元。

对此，《中国证券报》记者了解到，自2019年以来，已有数百家房地产企业发布了新年融资计划，其中大部分旨在“借新还旧”，偿还到期债务。其中，海外融资较多。仅春节后，数十家房地产企业就发布了近60亿美元的融资计划，融资成本较高。

自2018年12月以来，在支持民营企业发展的政策背景下，住宅企业融资环境有所改善。然而，由于早期“失血过多”，短期内资金状况难以缓解。从2019年1月的销售情况来看，大部分房地产企业的销售压力逐渐显现，部分房地产企业向利润率较高的一、二线城市转移。

鉴于打破游戏的方式，许多业内人士告诉中国证券报，房地产企业的债务过高，这是由规模的快速扩张和追求高营业额造成的。目前，市场低迷，销售低迷，现金流压力很大。更好的办法是调整发展速度，多元化发展，优化发展战略。

资料来源/中国证券杂志

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