太糟糕了！446家房地产企业宣布破产，80%的开发商被停职？

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来源|中国基金新闻

临近年底，许多房地产企业的日子变得极其艰难。销售低迷，土地收购困难，债务违约笼罩。承受巨大压力的住宅企业承认，生存太难了。

据人民法院公告网报道，截至11月20日，房地产开发商破产人数已达446人，平均每天有1.5家房地产企业破产，创历史新高。

从在海外市场高利率借款、频繁出售土地和项目股权，到撤资、然后降价出售、鼓励“公司全体员工出售房屋”，一系列行动揭示了房地产企业的困境:“缺钱”。更糟糕的是，在政策不断收紧的背景下，住房企业的融资面临多重障碍。

毫无疑问，房地产“飙升”的戏剧已经结束，行业的冬天已经到来。经济学家马光远曾断言，“未来中国只有20%的开发商会生存，80%的开发商会死亡！”。这也意味着房地产企业的破产名单将继续增加。

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房企“破产潮”拉开

在这一年中，近450家公司被淘汰

对于房地产企业来说，2019年的冬天已经开始了。在行业融资的紧逼下，金融去杠杆化直接压垮了许多房地产公司，其中一些公司不得不面临倒闭的命运。

据人民法院公告网报道，截至11月20日，房地产开发商破产人数已达446人，平均每天有1.5家房地产企业破产，创历史新高。

在这份长达30页的房地产破产名单中，大部分是三、四线城市的中小型房地产企业，但也有一些知名度很高的知名房地产企业，甚至跻身前100名。

过去，房地产行业被认为是最赚钱的行业，有太多的老板从房地产中致富。如今，一年内有近500家房地产企业破产，这在历史上是罕见的。其中，发生了什么。

最近，广东证监局的一张监管票可能揭示了房地产企业的普遍困境。

11月14日，广东证监局公布了怡和地产违反信托违约行为及行政监管措施，对公司董事长提出警告。据广东证监局调查，截至5月31日，怡和地产已有9笔金额超过1000万元人民币的未披露债务违约，总金额超过50亿元人民币。

债券违约的导火线迅速引爆了老牌房地产企业怡和地产的资本问题，这只是该行业普遍面临的资本危机的冰山一角。

10月，三生鸿业集团董事长泪流满面的照片席卷了朋友圈，因为三生鸿业集团很难将公司的财务管理兑现给员工。随后，三生鸿业因交叉违约条款被中国信托业查封，并宣布信托计划提前结束。三胜鸿业曾经是房地产企业百强之一，现在需要成立一个临时监管团队来推动债务重组。

此前，以宁波首富熊为首的上市房地产企业集团突然申请破产重组，这一消息也引起了市场的热议。6月17日中午，上市公司圣伊尹宣布，伊尹集团和伊尹控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重组。一家市值400亿英镑的公司很快就跌到了50亿英镑。

从资金短缺、销售短缺到债务问题的集中爆发，几乎所有有问题的住房企业都经历了类似的过程。在行业转折点的过程中，许多房地产企业都感受到了岭东的寒意。

许多房地产老板也公开表达了他们对房地产投资空的看法，这引起了网民的热烈讨论。最近，万通集团创始人冯仑公开表示，“房地产市场政策过于严格。在现阶段持有房地产是没有意义的。如果你手里有额外的房地产，你会卖掉它，换成其他流动资产。”

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高杠杆模式是不可持续的

住房企业一般难以融资

事实上，不仅中小住宅企业集体破产，而且曾经运营良好的大中型住宅企业也开始频繁爆发。除了上述知名房地产企业，今年，梧州国际和广信集团先后爆发了资金链危机。

在业内人士眼中，这背后的信号非常明显，即房地产高周转率、高杠杆、高负债的商业模式已经结束，房地产“亮点时刻”将不再出现。

北京一家中型房地产企业的负责人表示，过去，每个人都积极收购土地，集团依靠持续的现金流和无限制的高杠杆率发展多元化业务。如今，这种高杠杆扩张模式已经成为打压房地产企业的沉重枷锁。“财务杠杆太高，资金被切断，融资跟不上，借钱也办不到。这就是许多公司无法生存的原因。”

天丰证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，违约或流动性严重困难的住房企业主要是小型住房企业，这些企业在业务拓展或管理方面存在一些问题。从财务数据来看，财务费用率的快速上升、融资现金流的恶化和现金负债率的快速下降是住房企业违约前的普遍现象。高杠杆是违约住房企业一贯的财务特征，大多数违约住房企业的净负债率都在100%以上。

一方面，资金问题日益紧张，另一方面，各种融资渠道“封闭”。房地产企业面临着双重打击，生存压力越来越大。

11月15日，深圳证券交易所披露美的地产债券的审查被暂停。拟发行债券金额10.13亿元，债券类别为资产支持型。与此同时，最近，新源供应链1-10号资产支持专项计划和融创龙租赁公寓1号资产支持专项计划等两家公司的资产支持系统项目被“终止”。据不完全统计，在过去的两个月里，只有不到5个ABS产品获得了住房企业的批准。

在股权融资市场，住房融资项目趋于停滞。据了解，许多上市房地产企业的固定收益项目仍处于停滞状态，而其他上市公司如果其融资项目涉及房地产业务，将受到严格监管和反复询问。

据wind统计，今年以来，约有19家上市房地产企业发布了加薪计划(其中一些已经修改)，但只有4家获得中国证监会批准。中州控股和新城控股的加薪计划早在2016年就已被中国证监会接受，最近的进展仅获得发审委批准，尚未获得批准。

值得注意的是，对房地产项目融资的严格监管已经从房地产上市企业蔓延到其他行业的上市公司。当许多上市公司推出再融资项目时，监管部门会询问发行人，如“补充披露公司和子公司是否有房地产业务”、“未来是否有开发和出售房地产的计划”、“固定收益项目是否符合国家对房地产调控的监管政策”等。

在业内人士看来，加强住房再融资相关业务审查的主要目的是防止一级市场筹集的资金流入房地产市场，进而影响房地产调控的整体效果。一些投资银行家指出，目前，监管机构对再融资项目的住房相关业务几乎零容忍。如果他们想推广再融资项目，公司可能需要证明项目的资产相对较小，或者剥离相关的房地产业务。

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向海外借钱是疯狂的

住房企业返还资金有多种模式

面对生存压力，许多住宅企业甚至遭受“资金饥饿”，寻求通过各种融资和抽逃资金的方式来突破目前的资金困境。

1.中小型房地产企业以高利率向海外借款

越来越多的房地产企业认为，在国内融资渠道趋紧的背景下，到海外市场融资已经成为解决当前金融问题的核心手段。据悉，自今年年初以来，海外美元债券的发行量一直显而易见，其中高息借款已成为本轮债券发行的主要特征。

7月12日，太和集团宣布其全资子公司计划在海外完成4亿美元债券，并在新加坡证券交易所上市。债券期限为3年，年利率为15%，每半年支付一次。

除了太和集团，当代地产还创下了新的记录，发行了最高利率为15.5%的美元债券。此外，天宇地产、红阳地产、新湖宝、阳光城、中南建设等多家房地产企业今年都发行了新的高利率美元债券。

据统计，截至2019年11月13日，内地房地产企业海外发债规模约为610亿美元，接近去年发债总额(约616亿美元)，公布的融资计划达到624亿美元。

分析师认为，就企业的美元融资成本而言，房地产企业的海外借款较以前有所增加，但差异也非常明显，从不到6%到10%以上不等，其中大型房地产企业的融资成本优势明显。例如，领先的房地产企业万科的票面利率低至3.15%，而其他中小房地产企业的美元债务融资利率都在10%以上。

2.出售土地和股权“断臂求生”

为了生存，许多房地产企业开始减少他们的人力和库存，同时，他们经常出售他们的项目股份，以提取资金和解决高债务压力。

今年9月，房地产行业的老手杨红旭通过公开账户宣布，负债1000亿元的新湖宝开始准备出售土地以求生存。

就在此前，新湖宝还宣布，公司及其全资子公司新湖房地产集团将与融创地产集团签署合作协议，融创地产或其指定方将接受公司持有的浙江瓯贤实业有限公司和上海马宝房地产开发有限公司的股份及相应权利，总成交价为67.05亿元。这一交易使新湖宝一次获利5亿元，但在业内也称之为“切肉”。

除了新湖宝，今年很多房地产企业，包括华侨城、阳光100、上海集团和月泰股份有限公司都选择出售项目股份。

3.房企“全员营销”和降价销售撤回资金

当然，对于许多房地产企业来说，缩短房地产销售周期、加快资金回笼也是缓解当前资金问题的途径之一。

今年8月，恒大推出“全员营销”计划，从8月20日持续到10月8日，最大折扣为60%。抢收计划覆盖27个地区，涉及505个项目。在多重优惠待遇下，恒大收获颇丰。不到一个月，恒大实现合同销售额831亿元，创下集团单个月合同销售额新纪录。随后，时代中国和融创天津这两家房地产企业被曝光，要求所有员工出售自己的房子并打折出售。

在今年的双11中，房地产的推广非常强劲，有大量的50%的房子，以及无数的其他优惠折扣和抽奖。据阿里淘宝网报道，数万套特价房源已经进入双十一活动，而京东平台在中国一次提供6000套房源，起价为新房全价的50%。与此同时，苏宁仍有数万套恒大地产待售。

然而，房企的“量价”做法并没有改变行业整体销售疲软的局面。易居房地产研究所研究员王若琛表示，10月份，31个城市的二手房价格上涨，35个城市的价格下跌。与9月相比，房价下跌的城市数量增加了70%。国都证券分析师王表示，由于未来两个月销售压力加大，房地产企业可能会对难以移除的项目进行降价促销，以达到支付的目的。

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80%的房企都死了？

住宅企业的马太效应加剧

不可忽视的事实是，遇到资金和债务问题以及融资困难的房地产企业正面临着一波巨大的洗牌，越来越多的房地产企业可能在这一轮洗牌中被淘汰。

经济学家马光远曾经说过，“中国的房地产将回归三个“20%”:只有20%的开发商在未来市场会生存，80%会死亡，而中国有太多的开发商，80%会死亡，而且不缺房子；只有20%的城市只有20%的房地产。”

11月6日，融创中国董事长孙宏斌表示，房地产行业前五名企业的市场份额约为18%，未来五年，前五名企业可以占到30%。

在业内人士看来，房地产行业洗牌的开始实际上是行业周期发展的必然结果。未来，缺乏资金、土地等规模优势的房地产企业将被更多的房地产企业逐步淘汰或吸收。可以预见，房地产行业的马太效应将会越来越强。

联讯证券首席经济学家李麒麟指出，对于房地产企业来说，我们认为后续应该避免两类风险。首先，货币资金和债务(尤其是短期债务)之间的风险相对较低。如果自有资金规模小，过于依赖外部融资，信贷风险将相对较大。第二，土地储备不足和主动收购土地的风险，房地产销售呈下降趋势，后续的征收能力可能不那么强，外部融资紧张，所以住房企业的运作可能更加困难。

在应对策略上，住宅企业首先要注意控制扩张速度，提前为冬季预留现金流。在监管全面阻断房地产债务融资渠道的情况下，行业分化必然加剧。在未来，我们可以找到具有共同优势和杠杆作用的同行与金融机构合作发展，这可以在一定程度上缓解融资紧缩的负面影响。

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